서울 투자를 하기 위해 임보 첫 장에 반드시 들어가야 할 장표 (ppt양식공유) [루공]



서울 앞마당이

몇개 없는데...

새로운 임장지는

어디와 가격을

비교해야하지...?

구로구의 신도림과 고척동...

동작구의 흑석동과 신대방...

영등포구의 여의도와 대림동...

광교와 영통...

같은구니까 묶어서 비교...?

매달 생활권별 위상변화를

한눈에 볼 수 없을까...?





안녕하세요.

비현실적인 목표를

현실로 바꾸는 투자자

루공입니다.

서울, 수도권의

앞마당을 늘려갈때

지역을 알고,

선호도를

파악하기 위해서

"비교평가"

라는 단계가 들어갑니다.

서울,수도권 앞마당이

적을수록

새로운 임장지에서

가치와 가격을

비교해볼만한 대상군이

마땅치 않고,

전고점대비 하락률로만

자로재듯이

평가할때가 많았습니다.





저는 이 장표 1장으로

군이 아닌 "생활권"별 위상과

KB시세 주간시계열보다

더욱 디테일한

"생활권 매매가격 증감률"

을 알아볼 수 있었습니다.

(예시)2024년 5월의 서울(임장지 하남시)

(예시)2024년 8월의 서울(3개월간 폭풍 변화가...)

#기입 방법

게시글 하단에 ppt를 다운 받습니다.

부동산지인에 들어가서 "지역분석"에 들어갑니다.

지역을 선택하고 평당가란에 입력합니다.

임보 맨 앞장에 넣습니다.

현재 임장지의 위상을 가로, 세로로 확인하고,

앞마당 만들기를 시작합니다!

?

끝!



#서울 생활권(법정동)등락률 파악

저는 서울 임장시

매달 첫페이지에

이 장표를 넣으면서,

매달 새롭게 생활권의

현재 위상을 확인합니다.

저 위의 예시는

24년 5월과

24년 8월 입니다.

비교해보면 생활권에 따라

오른곳도 내린곳도 있어서,

전체적인 생활권의 위상변화를

한눈에 볼 수 있습니다.

구별로 시세의 등락을 확인하는

KB시계열 매매증감률표보다

훨씬 더 디테일한 생활권(법정동)기준

시장의 흐름을 느낄 수 있습니다.

ex)1~3군 선호되는

생활권들이 대체적으로 오르고,

4~5군의

선호도 떨어지는 애들은

빠지고있구나...!

양극화가 심해지는구나!

#임장지의 비교군 선정

예시의 하남시를 보면

학암(위례신도시), 감이(감일지구)

와 나머지 생활권의 위상이

다른것을 볼 수 있습니다.

가로보기를 통해 내 앞마당에서

같은 위상의 생활권을 찾습니다.

학암, 감이는 광명의 일직동,

미사신도시는 평촌, 철산동, 원천동

과 비교해볼 수 있습니다.

사실 호가로

지역의 가치를

결정할 순 없지만.

현재시장상황에서의

가격위상을

알아볼 순있습니다.

기준점으로 잡고,

내가 생각하는 가치대로

틀린부분을 찾는 것이

더 수월합니다.

(예시)

생활권을 확인하고,

조건을 2개이상 맞춰서,

단지들을 가져와봅니다.



ex)미사강변푸르지오가 궁금하네~

호가로 비슷한 생활권의 단지들을 데려와보자!

가격으로 고정!

연식이 10년차이에 강남접근성이 비슷...

철산푸르지오하늘채가 상대적으로 비싸보이네!!!

아니면 올림픽파크포레온입주로

하남 미사까지 눌리고,

평촌도 입주로 눌리고...

미사랑 평촌이 상대적으로 싸네!!!

(정답x, 개인의 생각들 자유롭게 ^^)





지방위주로

임장지를 늘리다가,

하락장이 온 후

서울도 1억이상이면

매수가 가능한

현재 시장에서

열심히 서울 앞마당을

늘리고 있습니다.

지방이아닌

서울을 다니며,

그 과정에서 깨달은 것은

1~5군으로 무자르듯이

지역구를

나누는 것보다는

그 단지가 속해있는

구가 아닌 '생활권'이

주변의 어떤구,

어떤 생활권과

연담화돼있는지

파악해보는것이

유의미했습니다.

OO구보다는

OOO생활권이 더

유의미했습니다.

법정동=생활권은 아니지만,

대체로 맞는 경우가 많아서

아닌 경우를

찾는것이 더 쉽습니다.

정말 서울시장의 가격변동이

급변하고 있는 현재 시장에서

원하는 좋~은 물건

꼭!! 찾으시길 기원합니다.





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