- 읽은 시기: 2024. 8. 21~8.27
키워드
# 저평가, 높은 전세가율, 적은 투자금
# 경험을 쌓는 동안 동료의 중요성(내가 먼저 신뢰를 주는 사람이 될 것)
# 협상: 상대방이 원하는 것을 먼저 생각
# 역전세 리스크 관리법: 애초에 전세가 하락이 적은 물건에 투자
# 전세셋팅 기억할 점: 가격, 수리, 입주가능시기, 부사 잘 선택하기
# 이사 성수기, 비수기: 잔금일은 성수기에, 매수는 비수기에!!
3. 벤치마킹
# 엑셀시트 만들고 전수조사
# 전임을 통해서 나의 파트너, 친절하고 일 잘하는 부사를 잘 선정할 것
# 비수기에 매수하고, 성수기 시즌에 맞춰 잔금일 조정
# 부동산 사장님께 등기부등본 떼달라고 하기
120. 다섯 번 정도하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다.
[복기] 전세빼기와 0호기 매도할 때 동료들의 도움이 컸다. 전세빼기가 안 될 때는 참 힘들었는데 동료들의 전임을 통해서 내 물건이 신혼부부에게 매력적이지 않고, 주변 외곽의 신축이 아직 내 물건의 경쟁상대라는 것을 알게 되었다. 그리고 좀 지나면 빠질 것 같다, 가격을 낮추는게 좋겠다는 의견을 수렴하고, 이내 지나지 않아 전세를 뺄 수 있었다. 매도는 냉정과열정사이님이 매임을 통해 단지 매물의 수리 상태 파악을 해주셔서 정말 큰 도움이 되었다. 또 몽프로 선배님과 조모니 반장님에게 매도에 대해서 들을 수 있었고, 같은 동네 사는 열정만프로님과 부런님 도움으로 매도 가격을 잘 잡을 수 있었다. 동료님들 정말 사랑합니다! ^^
121. 나중에 평촌의왕 임장 시 참고: 동탄-인덕원선, 월곶-판교선 개통과 과천지식정보파운 개발 등의 호재(가치가 먼저 호재는 보너스 개념 =가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않는다.)
123. 부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되지 않는다. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.
[복기] 나는 늘 내 임장만 내세웠고, 그래서 이랬다저랬다를 해서 부사님을 힘들게 했다. 가계약금 넣을 때부터 최악의 시나리오까지 파악하고 가용자금을 정확히 제대로 파악했어야 했다.
125.장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지(여름 비수기)
수능이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지 (겨울 비수기)
151. 입주물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. (동대문, 강동구)
152. 매매가와 전세가 모두 저렴한 상황이라면 보다 큰 시세차익을 얻을 확률도 높아진다.
178. 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살필 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자
230. 비교적 입지가 우수한데도 가격 자체는 그리 높지 않은 아파트
239. 필연적으로 찾아올 부동산 하락장에서도 과도기에 발생할 수 잇는 역전세 리스크를 잘 관리하면서 시간을 보낼 수만 있다면, 얼마가 시간이 흘러 벌어질 주택 공급 감소와 전세대란으로 부동산의 전세가가 상승해, 또다시 당신에게 적지 않은 수익을 선사할 것이다.
243. 전세가 하락분만큼 현금이 없다면 어떻게 대처해야할까? <역전세 리스크 관리법>
1) 애초에 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다
: 수도권의 경우 직장과 교통이 중요하므로 지하철 역세권이 시장과 관계없이 많은 실수요자가 선호함
2) 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
: 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정→ 투자 피하기
but 저평가된 것이 확실하고 투자금도 적게드는 물건에 주변의 입주가 장기적으로 지속되는 상황이 아닐 때는 현재의 포트폴리오를 고려해 매입하기도 한다. (ex. 수지)
3) 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다
: 제2금융권인 보험사 등에서도 신용대출을 취급
4) 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도 남겨둔다 → 이건 다주택 포지션으로 넘어갔을 때
: 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.
268. 가격이 마구 오를 때는 이전에 비해 가격이 비싼데도 더 많은 사람이 사려고 하고, 반대로 가격이 떨어질 때는 이전보다 가격이 싼데도 더 많은 사람이 집을 사지 않으려고 한다.
295. 매수를 결정하기 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다. → 나의 1호기: 봄인 지금은 수리된 집의 경우 3억 정도 인데, 가을 되면 3.2억 넘길 수 있을 것 같다고 하신 부사님들이 그렇지 않은 부사님들보다 많았음. 실제로 그렇게 되었음. (가을 이사철)
312. 부동산 규제나 금리인상 같은 소식+ 매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면, 부동산 시장이 얼어붙을 수밖에 없다. 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다.
314. 세입자에게 전세 보증금을 내줄 수 없어 힘들어하는 매도자에게 협상해 가격 깎기
1) 보증금만큼을 중도금으로 제시하고 임차인을 내보내면
2) 수리하고 임대를 내놓아서 임대가 수월해짐
→ 낮게 낀 전세보증금이거나 세입자가 이사비를 크게 요구하지 않는 경우 이 카드를 써볼 수 있음.
[복기] 나 역시도 이 카드를 쓸 수 있는 상황이었으나 (2.1억의 전세가 낀 매물, 이사비는 100만원 요구) 시간을 뒤로 가져갈 수록 전세가가 오르는 시장이어서 그냥 이 카드를 쓰지 않았다.
316. 임대에 영향을 미치는 요인
1) 가격: 가장 중요한 건 가격이다.
2) 집의 상태(수리)
3) 입주 가능시기: 잔금일이 이사철 비수기에 해당될 때는 새 임차인과의 임대차 계약을 할 때 임대 기간을 통상적인 24개월이 아닌, 27개월로 수정할 것
4) 사람: 매매가 협상이나 투자 진행 과정에서 자신감 있게 상황을 이끌어가는 성향의 중개인이 전세 임대도 순조롭게 진행함.
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