가설 검증 할 때 알맞은 단지 선정하는 법 [포카라]



안녕하세요

될때까지 도전하는 워킹맘 투자자

포카라입니다.





과거 임장보고서에서

가설검증하는 방법에 대해

글을 쓴 적이 있는데

그 글을 읽고 동료분들이

단지 선정하는 방법을

알려달라고 하시더라구요.

저 역시 가설 검증 시 어떤 단지를 선정해야

적절할지에 대해서

많이 고민을 했었어요.

이번에 사전임보 발표를 할 때

단지들을 잘 뽑아왔다고

식빵 튜터님께서 피드백해주셔서

완벽하진 않지만

제가 단지선정하는 방법을

나눠볼까 합니다.





#1. 주제를 정한다.

가장 중요한 것은

내가 어떤 것을 검증할 것인지

= 내가 궁금한 게 무엇인지를

명확하게 정해야 합니다.

예를 들어 초보적인 수준에서

길음뉴타운의 단지 선호를 알고싶다면

여러가지 선호 요소 중에 한가지를 특정해야합니다.

길음뉴타운에서 중요한 게

역세권일까? 연식일까? 평지일까?

이렇게 3가지의 선호요소를

한번에 알아보려고 하면

단지를 정하기도 어렵고

가격을 비교하면서도 이 가격 차이가

역세권 때문인지, 연식 때문인지, 평지이기 때문인지

알기가 모호하기 때문입니다.

따라서 이 때는 3가지 요소 중

가장 중요하다고 느껴지는 한 가지를 골라서 정해봅니다.

길음뉴타운은 역세권일수록 비쌀까?

이렇게 한가지 요소로 범위를 좁히면

단지를 정하기가 아주 수월해집니다.

그저 역에서 가까운 단지와

역에서 먼 단지 하나를 선정하면 됩니다.

길음 뉴타운 지도를 한번 살펴볼까요?





저희가 흔히 이야기하는 길음뉴타운은

빨간 테두리 안에 모여 있는

준구축 단지들을 의미합니다.

이 곳에서 살펴보니

역에서 가까운 단지인 길음뉴타운 6단지는

9.3억으로 역세권 다운 가격을 가지고 있네요.

그런데 똑같이 역세권인 길음1단지 래미안은 7.8억이네요.

그럼 역에서 멀리 있는 단지도 살펴볼게요.

2단지, 4단지, 5단지, 7단지 등은

역에서 거리가 있는 편이라

사람들은 마을버스를 이용해서

역까지 이동합니다.

이 중에서 가격이 역전된 단지가 보이시나요?

역에 가까운 1단지는 전용 59가 7.8억인데

더 멀리 있는 5단지는 8.1억이네요.

그렇다면 이 두 개의 단지를 비교해보면서

왜 역세권인 1단지가 더 싼지를 찾아보는 거에요.





이 두단지의 연식을 비교해보니

길음1단지 래미안은 03년식이고

길음뉴타운5단지는 06년식으로

3년의 연식차가 나네요.

3년이라고는 하지만

실제로 가보면 1단지는 찐 구축 느낌이 물씬 나는 반면

5단지는 준신축 느낌이 있습니다.

이렇게 단지를 비교해보면서

"길음뉴타운은 역세권인게 중요하지만

연식도 가격에 영향을 미친다."

라고 결론을 내릴 수 있고

실제 투자를 결정할 때

"길음뉴타운에서는 역세권이 중요하지만

비슷한 가격이라면 연식이 좋은 것으로 한다."

라고 투자우선순위를

정해볼 수도 있습니다.

#2. 변인을 통제한다.

주제를 정했다면 그 외의 변인은

통제하는 것이 헷갈리지 않습니다.

예를 들어 역세권이 중요할까?

라는 주제를 검증해보고 싶다면

역과의 거리만 다르고

연식이나 세대수, 환경 등은

비슷하게 맞추는 것이 좋습니다.

제가 위에서 검증했던 길음1단지 래미안과

길음뉴타운5단지는

똑같이 길음뉴타운이라는 환경에 속해있습니다.(환경통제)

나름 평지에 위치해있습니다.(환경통제)

연식이 비슷합니다.(연식통제)

(연식은 3-4년 이내면 비교군으로 잡습니다.)

이렇게 다른 변인들이 통제가 되면

역세권이라는 요소가 얼마나 선호되며

어느 정도의 차이를 가져오는지,

역세권 외에 다른 선호 요소는 무엇인지 등을

알 수 있습니다.

예를 들어

"성북구 주민들은 평지일수록 좋아할까?"

라는 가설을 검증하기 위해서

제가 선택한 단지는 보문아이파크와 보문이편한입니다.





보문아이파크와 보문이편한세상은

약 400세대 가량으로 세대수가 비슷합니다.(세대수 통제)

역과의 거리도 두 단지 모두 도보 10분 이내입니다.(역과의 거리 통제)

이 두 단지의 가격은





보문 아이파크가 3천만원 정도 비쌉니다.

심지어 보문이편한이 아이파크보다

10년이나 연식이 새 거입니다.

그렇다면 결론을 내릴 때

"보문, 삼성 생활권 사람들은

10년정도 연식이 좋은 단지보다

평지에 있는 단지를 더 좋아한다."

라고 정리할 수 있고

"보문, 삼선 생활권에서는

애매한 연식차이(10년)보다는

확실히 평지인 단지를 우선적으로 본다."

라고 투자 우선순위를 매겨볼 수 있습니다.

#3. 생활권을 대표할 수 있는 단지를 선택한다.

어떤 가설이냐에 따라 조금 다르긴 하지만

일반적으로 가설을 검증할 때는

그 생활권을 대표할 수 있는 단지,

즉, 어느 정도의 꾸준한 선호가 있고

연식이 10년 이상은 되어서

시장의 흐름에 따른 사람들의 수요, 선호 등이

시세에 반영된 단지를

고르는 것이 좋습니다.

세대수가 너무 작거나

너무 외딴 곳에 홀로 있거나

너무 구축이라 외면을 받은 단지들은

거주민의 선호를

제대로 반영하지 못했을 가능성이 큽니다.

따라서 생활권 내에서 평균 선호 이상은 가는

단지를 선정하는 게 좋을 것 같습니다.

위에서 제가 파란 네모를 친

아남아파트를 선택하지 않은 이유는

비슷한 역세권 단지이면서

평지 vs 언덕의 차이를 보여줄 수 있는 단지지만

세대수가 218세대로 너무 적고

94년식 구구축이고

관리가 잘 안되어 사람들의 수요가

매우 한정적이기 때문입니다.





가설 검증을 위한 단지 선정 노하우!

좀 도움이 되셨나요?

더운 여름에도

손품 발품을 통해 지역을 알아가는

월부 동료분들이 지역을 보다 뾰족하게 파악하는데

조금이라도 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

더운 날씨에 항상 건강 조심하세요!!



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