수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요,
파란 불꽃을 피우는 투자자
란별입니다 🦋
아침 저녁으로 살짝 기온이 내려간
모습을 보이며 더위가 살짝 물러간 것을
느끼고 있습니다.
여름의 한복판이었던 지난 8월,
부동산 시장은 어떤 모습이었을까요?
한달간 정리한 기사를 토대로
8월 부동산 시장을 정리해보려 합니다.
기사로 돌아보는 8월 부동산 시장
8월 한달간 가장 많이 보고 들었던 기사 내용은
서울 수도권을 중심으로 한 집값 상승입니다.
투자기회를 엿보고 계신 분들은
조급한 마음이 많이 드셨을 것 같습니다.
서울 최선호 급지인 강남권을 중심으로 시작된
최근 상승 흐름은 서울의 가장 끝단인
노도강으로까지 퍼져 나갔고,
7월의 서울 아파트 거래량은 4년 만에 최대치를
기록하기도 하며 매수세가 지속되었습니다.
매매가와 더불어 전세가 역시 1년 넘게
오름세를 이어갔는데요,
서울 아파트 전셋값은 평당 2,400만원을 넘기며
1년 전 동월(23년 7월) 가격(2,241만원)을 추월했습니다.
정부는 이러한 시장 분위기를 인지하고
집값 상승을 잡기 위해 공급과 대출을
손질하기 시작했습니다.
향후 부족한 입주물량으로 인한 거주 안정성 불안 해소,
집값 상승 견제를 위해 8·8 공급대책을 발표하면서
서울 그린벨트 해제라는 카드까지 꺼내들며
공급확대에 적극적인 모습을 보이고 있고,
9월부터 시행 예정인 2단계 스트레스 DSR의
적용 범위를 확대한다고 밝히며
전세대출 DSR의 가능성도 대두되고 있습니다.
전세대출에까지 DSR을 적용할 수도
있다는 뜻인데요,
저소득층의 거주 안정성에 큰 타격을 입힐 것이라 예상하기 때문에 현실화 될 가능성은 크지 않지만,
만약 실제로 적용된다면 전세 레버리지 투자에도
영향을 미칠 것으로 보입니다.
*스트레스 DSR: DSR의 기준 강화 (쉽게 말해 대출 조이기)
집값이 상승하면 늘 '갭투자'에 대한 원망이 올라오는 것 같습니다. 😂
또한 신한은행은 8/26부터 조건부 전세자금대출을 당분간 중단하기로 했습니다.
임대인(매수자) 소유권 이전, 선순위채권 말소
또는 감액, 주택 처분 등에 해당하는 조건의
전세대출을 중단하기로 한건데요,
전세잔금을 통해 매매잔금을 치루는
전세 레버리지 투자자 입장에서
우려되는 부분도 클 것 같습니다.
해당 내용은 아래 갱지지님 글에 잘 나와있으니 참고해 주세요.
좋은 글 써주신 갱지지님 감사합니다 :)
https://cafe.naver.com/wecando7/11157370
기사로 보는 시장 진단과 전망
그럼 현재 시장은 어떤 상태이며,
앞으로의 시장은 어떻게 될까요?
1. 전국의 사이클이 달라졌다.
지난 상승장에서는 코로나로 인한 유동성 증가로
서울, 지방 할 것 없이 불이 붙어
전국의 매매, 전세가 일제히 상승했습니다.
모든 지역의 사이클이 같아졌고,
금리 이슈로 인한 22년 말~23년 초 하락까지
그 흐름을 같이 했습니다.
하지만 금리가 안정되기 시작하면서
서울 수도권을 중심으로 상승세가 이어진데 반해
지방은 조용합니다.
다시 서울 수도권과 지방의 사이클이 다른 흐름을
보이며 나아가고 있습니다.
서울 수도권과 지방 시장의 양극화가 이루어지고 있는데,
다시 말하면 지방이 상대적으로 저렴한 구간이라는 것입니다.
2. 매물 증가
현재 서울 수도권 시장은 어제 봤던 매물이 바로 거래되는 등 상승장의 모습을 보이고는 있지만
매매 매물은 계속 증가 중입니다.
지난 상승장 때와는 다르게
매물의 절대수가 높다는 것을 확인할 수 있습니다.
매수수요도 많지만
매도하고자 하는 수요도 많다는 것인데요,
작년에 얼어붙었던 시장의 차가움을 기억하고
'거래가 될 때, 팔 수 있을 때 팔자'
라는 생각을 가진 사람들이 많은 것 같습니다.
상승장에서는 앞으로 가격이 계속 오를 것이라는
기대 때문에 매물을 거둬들여
매물 수 자체가 많지 않을 때도 있는데
지금의 시장은 이와는 조금 다른 것 같습니다.
상승장의 정점이 아닐 수도 있고
(당분간 상승을 유지),
상승흐름의 정점에 다가갈 정도로
상승 압력이 응축되지 않았을 수도 있습니다.
3. 전세 가격의 향방은 심리에 따라 달라질 수 있다.
지금까지의 전세 상승은 크게 아래 두 가지 요인으로 볼 수 있을 것 같습니다.
1) 23년 금리 이슈로 인해 급락했던 전세가가 평균 회귀의 법칙에 따라 회복됨
2) 임대차2법 시행 4년이 도래하며 낮아진 전세가가 현시세에 키 맞추기
전세가에 영향을 주는 것은 크게
수급과 금리라고 볼 수 있습니다.
올 하반기 금리 인하에 대한 기대감이
선반영되었다는 점,
한은이 금리 인하에 대해
굉장히 신중하다는 점을 고려했을 때,
앞으로의 전세가는
일정 수준의 가격대까지 올라오면
상승폭을 줄이면서 보합을 유지할 가능성이
커 보입니다.
심리에 따른 변수도 고려해 보아야 합니다.
서울 수도권 시장은 심리에도 큰 영향을 받는데요,
향후 부동산 시장을 긍정/부정하느냐에 따라
매수심리가 살아나기도, 꺼지기도 합니다.
제가 보았을 때, 현재 시장 참여자들 대부분은
앞으로도 집값이 오를 것이라 기대하고 있기 때문에
매매수요가 당분간은 줄어들 것 같지 않고,
전세가도 상승 중이기 때문에
부담이 되지 않는 선에서 매수를 진행할 것 같습니다.
집값이 떨어질 것이라 기대한다면 매매가 아닌
전세 수요로 전환되겠지만요.
또한 스트레스DSR 적용 범위를 전세대출까지 확장하게 된다면, 전세 수요의 일부가 월세로 전환될 가능성이 있기 때문에 지속적으로 전세가가 오르기엔 무리가 있어 보입니다.
4. 투자 규제는 정권에 따라 달라질 수 있다.
8·8 공급대책까지 내놓은 것을 보면,
향후 서울 수도권 시장의 공급 부족의 심각성은
정부에서도 크게 인식하고 있는 것 같습니다.
다만, 부동산이라는 자산의 특성상,
단기간에 공급이 어렵습니다.
특히나 서울같이 빈땅이 부족한 곳에서는
더더욱 그렇습니다.
그렇기에 1기 신도시 선도지구 지정, 정비사업 절차 간소화 등의 정책을 통해
이미 인프라가 형성된 곳의 노후주택 정비사업으로 공급 확대 방안을 모색하고 있는 것입니다.
이 외에도 부족한 공급을 해소할 수 있는 방법이 있습니다. 바로 민간임대입니다.
개인의 자산인 부동산을 전/월세의 형태로 공급하는 것입니다.
얼마전 비아파트 단기 등록임대를 부활시켰는데요,
공급부족으로 거주 안정성과 집값 안정성이
크게 흔들리면 비아파트에서 아파트로
적용범위가 확대될 수도 있고
다주택자에 대한 규제들을 풀어줄 수도 있습니다.
하지만 이는 다주택자를 어떤 시선을 바라보는지에 따라 달라질 수 있습니다.
우리가 해야 할 일은?
1. 싸지 않으면 사지 않는다.
이러다 서울 투자기회 다 놓쳐버리는 것은 아닌지
불안감과 조급한 마음이 드실 수 있을 것 같습니다.
하지만 서울이라는 땅에 위치한
가치가 높은 아파트를 매수한다는 이유만으로
비싼 가격을 치루고 매수하는 것은
투자의 본질에서 벗어나는 것입니다.
투자의 가장 우선되는 기준과 원칙은
가치 있는 자산을 싸게 사는 것입니다.
더 좋은 단지를 사고 싶은 마음,
조급한 마음에 비싼 가격에 매수하기 보다
상대적으로 상승 흐름이 오지 않은 곳은
어디인지 살펴보시고
살 때부터 버는 투자를 이어나가시면
좋겠습니다.
2. 투자를 미루지 않는다.
조금만 기다리면 더 좋은 기회,
상황이 주어질 것이라며
투자를 미루는 것도 좋지 않습니다.
앞으로의 시장상황을 예상해 보기는 하지만,
어떻게 될지는 정말 아무도 모르기 때문입니다.
투자는 감당 가능하다면
할 수 있을 때 하는 것이고,
내가 할 수 있는 투자 중 최선의 것을
선택해 나가면 됩니다.
3. 전세가가 계속 오를 것이라 희망회로 돌리지 않기
전세가가 지속적으로 상승하고는 있지만,
앞으로도 그럴 것이라는 기대와 희망을 가지고
투자를 하거나 리스크 대비를 안일하게 하면
어려워질 수 있습니다.
전세가가 계속 오를 것이라고만 생각하지 않고
리스크 대비를 하며 투자를 해나가시면 좋겠습니다.
/
제가 내린 진단과 생각이 맞지 않을 수도 있습니다.
다만, 시장상황을 정리하고 생각해보는 과정을
저와 함께 하며 재미를 느껴보시면 좋겠습니다.
다음달에도 돌아오겠습니다.
9월 월간벼리도 기대해 주세요.
읽어주셔서 감사합니다 :)
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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