대출 규제와 부동산 정책 변화 속에서 집값은 이렇게 됩니다(+지금 해야 할 행동) [김인턴]

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

개인적으로 생각하는 지난 한달은 24년도 들어 부동산 시장에 있어 임팩트 있는 이슈가 많았습니다. 거래량, 공급대책, 대출규제, 기업형 장기임대주택 등 다양한 키워드가 등장하며 복잡하게 다가오는 것 같습니다. 이런 상황에서 이런 규제와 정책을 어떻게 바라보고 어떤 행동을 해야할지에 대해서 이야기해보려고 합니다.

들어가기에 앞서서 조금 쉬운 개념을 한가지 이야기 해볼게요. 시장에서 가격을 결정짓는 요소는 크게 두가지가 있습니다. 바로 수요와 공급입니다.

공급이 일정한 상황에서 수요가 많으면 가격은 상승하게 됩니다. 반대로 수요가 적으면 가격은 하락하게 되구요. 반대의 경우도 마찬가입니다. 수요가 고정된 상황에서 공급이 많다고 가격은 하락하고, 공급이 적다면 가격은 상승하게 되겠죠.

바로 이 수요와 공급의 대한 개념을 적용해서 생각해본다면 현재 상황을 조금 더 쉽게 생각해볼 수 있습니다.

#8/8 공급 대책 : 공급 부족 인정, 단기 공급은 글쎄

현재 정부는 집값이 상승하고 있으며 향후 공급이 부족하다는 것을 인지하고 있습니다.

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현 시점 서울의 공급을 살펴보면 올해 말 올림픽 파크 포레온을 필두로 25년은 이문&휘경 뉴타운, 신반포메이플자이 등 굵직한 입주들이 있긴하지만 과거 평균 공급대비 부족한 상황이며 26년으로 넘어가면 실상 바닥을 찍습니다.

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물론 후분양 등의 물량을 반영하면 이보다는 더 늘어날 수 있겠지만 눈에 띄게 물량이 올라간다고 보기는 어렵습니다.

수요가 일정한 상황에서 공급이 부족하면 가격은 올라갑니다. 하지만 수요가 일정한 걸 넘어서서 수요가 넘쳐나는 서울이라면 더 폭발적인 상황이 올 수도 있습니다.

이런 상황에서 우선은 공급을 늘리는 것에 집중하게 되고 크게 5가지 대책이 나왔습니다.

(자세한 내용은 아래글을 참고하시면 됩니다)

https://cafe.naver.com/wecando7/11133815

그 중에서도 도심 내 아파트 공급 획기적 확대와 수도권 공공택지 신속 공급 확신 부여 및 서울/수도권 신규 택지 발표에 관련된 부분이 중요합니다.

핵심 내용만 살펴보자면 재개발, 재건축에 대한 규제를 완화하고 그린벨트를 해제하면서 신규 택지지구를 추가로 지정하여 최대한 빠르게 공급을 하겠다라는 것입니다.

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하지만 당장 내년 이후로 공급이 줄어드는 상황에서 위의 대책들로 단기적으로 공급부족을 해결하기에는 어렵다는 것입니다. 아무리 규제를 완화해도 재개발, 재건축을 진행하는데 최소한의 시간은 필요하며 신규택지 개발 역시도 단기간에 이루어지기 어렵습니다.

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그렇기에 장기적인 관점으로 공급이 이루어질 수 있지만 현재 상황에서 짧은 시간내에 공급을 하기에는 어렵습니다.

#대출 규제 : 전세자금대출까지?

간단하게 내용을 살펴보면 대출 규제에 대한 이야기가 나왔고 이미 일부 은행에서는 시행에 들어갔습니다.

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국민은행과 신한은행은 주담대 만기를 만 34세 이하 50년, 그외 40년에서 최장 30년으로 축소했습니다. 여기에생활안정자금 목적의 주담대 한도도 국민은행과 하나은행, 우리은행은 1억원으로 제한했습니다. 더불어 국민은행의 경우는 마이너스통장 한도도 최대 1억5000만원에서 5000만원으로 감소시켰습니다.

그리고 전세자금대출에 대해서도 국민·신한·우리은행의 경우는 임대인 소유권 이전 등 조건부 전세대출을 한시적으로 중단했습니다. 여기에 전세자금대출을 DSR에 포함시킬 수도 있다는 이야기도 나오고 있습니다.

(어제 우리 은행에서는 수도권내 대출이 전면 중단되었네요)

https://m.munhwa.com/mnews/view.html?no=2024090101039907025011

위와 같은 대출규제가 처음 나온 내용은 아닙니다. 과거 9억이상의 집을 매매할때 대출 한도가 있었고 15억 이상의 집을 매수할때는 대출이 불가능했습니다.

전세자금 대출규제 역시도 낯설게 들릴 수도 있겠지만 역시나 과거에 이야기가 나왔던 내용이구요. 아래 기사는 2021년도 10월 즈음 나왔던 기사며 최근 나온 기사하고 크게 다르지 않습니다.

https://news.bizwatch.co.kr/article/finance/2021/09/28/0026

당시 나왔던 다양한 이야기가 있지만 은행에서 신규 전세자금대출에 대해서 한시적으로 실행을 중단하고 DSR에 전세자금대출을 포함하겠다는 내용이 메인이었습니다. 하지만 전세는 말 그대로 실수요자들을 위한 대출이기에 이에 대한 반발은 굉장히 거셌습니다.

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아무래도 실수요자의 대출까지 막는 건 무리였다고 판단했는지 실제로 발표된 대출 관련 규제에서는 DSR 산정시 전세자금대출을 포함하는 것은 제외되었습니다.

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https://view.asiae.co.kr/article/2021102308500087431

하지만 대출에 대한 규제의 기조는 변하지 않았고 이번에는 포함하지 않았지만 내년에는 포함될 수도 있다는 열린 결말로 언제든 규제할 수 있음을 내비쳤습니다.

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실제 일부 은행에서는 신규 전세자금대출 실행에 대해서 중단을 하기도 했지만 모든 은행이 그렇지는 않았음에도 대출 중단이라는 단어가 주는 임팩트는 일시적으로 수요를 막기에 충분했습니다.

앞서 살펴본 공급 정책을 통해 당장 단기적으로 공급을 하기 어렵다는 것을 확인했습니다. 여기에 과거와 수요-공급에 대한 개념을 더한다면 전세자금 대출규제까지 포함한 대출 규제를 내놓는 이유를 다음과 같이 생각해볼 수 있습니다.

공급을 늘릴 수 없는 상황에서 가격을 고정시키기 위해서는 수요를 감소시켜야 합니다. 그리고 그 수요를 감소시키는 가장 빠른 방법은 돈줄을 막는 것이 되고 이 돈줄을 막는 것은 바로 대출 규제가 해당합니다.

그리고 전세자금대출까지 규제를 하는 것은 매매가격을 아무리 막아도 전세가격이 상승한다면 매매가격을 밀어올리게 됩니다. 지난 임대차법으로 인한 상황을 한번 경험했기에 그런 것들을 방지하기 위함이라고 생각해볼 수 있습니다. 그렇기에 전체적으로 대출을 규제하는 모습을 보이는 것 같습니다.

하지만 이 또한 계속 규제를 하기에는 분명 한계점은 있을거라 생각합니다.

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앞으로 다가올 이런 상황을 미리 막고자 하는 의지가 남겼는지 모르겠지만 전세대출을 막는다고해서 어쨌든 거주를 해야하는 사람들이 줄어드는 것은 아닙니다. 그렇다보니 월세로 수요의 전환을 야기할 수 있고 월세 가격의 상승이라는 또 다른 이슈가 생길 수 있습니다.

또한, 서울&수도권 시장과는 다르게 지방 시장은 전혀 다른 분위기이며 오히려 지방 시장에는 대출 규제가 더 큰 침제를 불러 올 수 있는 것도 하나의 이유가 될 수 있습니다.

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이런 한계점을 아래의 정책과 연결지어서 생각해볼 수 있을 것 같습니다.

#임대사업자 부활 : 개인은 아직, 기업들부터

새로운 정책 발표안에 장기임대주택 공급 관련한 내용이 나왔습니다. 단지별 100세대 이상, 20년 이상 임대주택을 제공한다는 내용인데 다만 장기임대주택을 공급하는 주체가 개인이 아닌 기업입니다.

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임대 가능한 주택 형태에는 제한이 없으며 핵심은 임대료 규제 완화와 세제 혜택입니다.

https://www.yna.co.kr/view/AKR20240828016900003?input=1195m

기사를 통해 알 수 있듯이 100가구 이상을 보유한 10년 장기임대주택 사업자의 경우 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 전월세 상한 규제와 함께 상승률이 해당 지역의 주거비 물가지수 상승률을 넘어선 안 된다는 규제를 받고 있습니다. 이런 규제를 앞으로 모두 없애기로 한 것입니다.

아마도 단기 공급이 어렵다보니 위와 같은 방법으로 어떻게든 공급을 늘리려는 방법을 찾으려고 하는 것 같습니다.

개인이 아닌 기업에 대해서 규제를 푼건 100세대 이상을 기준으로 잡아 개인이 다주택으로 공급하는 것보다 더 빠르게 공급할 수 있다는 점이 큰 것 같습니다. 그리고 개인으로 가게 될 경우 취득세 중과 해제도 같이 필요하게 된다는 점도 있습니다.

그리고 ​내용을 살펴보면 기대효과로 임차인 주거 안정 관련하여 주거선택 부분에 '고액 전세에서 벗어나 월세 형태의 임대주택시장을 형성하여 목돈마련 부담을 완화하고 임차인 주거선택권 확대'라는 문구가 있습니다.

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결국 지금과 같이 전세가 중심인 임대시장에서 전세가격 상승과 그로 인한 매매 가격 상승 등이 펼쳐지는 시장을 방지하고 월세가 중심인 시장으로 바꿔가겠다는 의도라고 생각해 볼 수 있을 것 같습니다.



정리해보자면 앞으로 다가오는 시장은 공급이 부족하며 공급을 늘리고 싶어도 당장 늘리기 어려운 상황입니다. 이는 매매가격과 전세가격의 상승을 모두 만들어낼 수 있는 가능성이 상당히 높아진다는 의미를 갖습니다. 여기에 금리 인하에 대한 이야기가 본격적으로 등장하는 것도 영향을 줄 수 있구요. 이런 이유로 수요를 줄이기 위한 규제가 나오고 있다고 볼 수 있습니다.

물론 가격이 오를지 내릴지는 가봐야 알겠지만 집값이나 전세가격이 오르지 않는다고 해도 적어도 떨어지기는 조금 어렵지 않을까라는 생각이 드는 것 같습니다.

위와 같은 상황에서 어떻게 우리는 대응해야 할까요?



#현명하게 대응하는 방법

(1) 규제를 무서워하지 말자. 규제로 인해 내가 투자를 하고 못하고가 결정되지는 않는다.

결국 규제와 정책은 수요를 줄이고 공급을 늘리기 위한 방안이지만 현재 유효하게 영향을 주는 것은 수요를 줄이는 규제이며 공급에 대한 방안은 실상 해결하지 못한 상황입니다.

여기서 중요한 건 대출 등에 대한 규제 여부가 아닙니다. 규제는 내가 어떻게 할 수 없는 부분이죠.

다만, 규제로 인해 내가 투자를 하고 못하고가 결정되지는 않는다는 것입니다.

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과거에도 전세자금 대출규제를 비롯한 대출 규제 이야기가 나왔지만 그 상황에서 투자를 이어가는 사람이 있었고 더 이전에 취득세 중과로 인해 신규 주택 매수를 포기하는 분위기에서도 누군가는 투자를 이어갔고 그로 인해 적지 않은 수익을 얻었습니다.

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혹여나 정말로 모든 1,2금융권을 포함한 모든 은행에서 전세자금대출이 안되면 현금으로 입주하는 전세입자를 찾거나 세를 끼고 사는 방법 등이 있습니다. 좋은 자산이 싸다면 내가 감당가능한 범위내에서 일시적으로 월세로 돌리는 방법도 있을거구요.

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이것도 안되면 그 시기에 할 수 있는 걸 찾고 할 수 있는 것도 없다면 기다리면 됩니다. 규제는 언제든 때려맞을수 있습니다. 그리고 때릴때 피해야하는 것도 맞습니다. 하지만 그렇다고 방법이 없는 것이 아니며 모든 규제가 영원한 것도 아님을 아는 것이 중요합니다.

(2) 내집마련 : 절대적 저평가에 상대적 저평가를 더하자.

앞으로의 시장은 어떻게 변화할지 알 수 없습니다. 다만, 팩트만으로 이야기해보자면 부족한 공급으로 인해 22년말과 23년초와 같은 가격까지 다시 하락할 가능성은 낮지 않을까라고 생각됩니다.

특히 내집마련에 대해 여전히 고민을 하고 계신 분들이라면 하락율을 기준으로 절대적 저평가만으로 판단할 경우 그 기준안에 들어오는 것을 기다리다가 오히려 다른 곳들마저도 상승하면서 기회를 놓치는 상황을 마주할 수 있습니다.

가격이 싸다는 전제하에 현재 내 상황에서 할 수 있는 선택을 해가시면 됩니다. 다만, 앞서 이야기드린대로 올해 말 포레온 입주를 시작으로 내년 이문/휘경, 장위, 반포 등의 중요 입지에 적지 않은 공급이 있습니다. 해당 권역을 중심으로 내집마련을 고민하신다면 입주 시기 전후가 기회가 될 수 있으니 이 부분도 꼭 체크하셨으면 좋겠습니다. 

그렇기에 다른 지역들과 비교를 통해서 싼지 비싼지를 확인하는 상대적 저평가도 이제는 필요한 것 같습니다. 이런 부분이 어려우시다면 강의나 코칭을 통해서 꼭 배우셨으면 좋겠습니다.

(3) 투자 : 어떻게 다가올지 모르는 투자 기회를 잡을 준비를 하자

더불어 최근 전세가격이 많이 상승하는 것은 사실이지만 현재 가격 수준을 놓고 보면 일부 지역을 제외하고 과거 임대차법 이후 상승했던 전세가격에 비해서 여전히 비싸지 않은 가격인 곳들도 분명 많이 있습니다. 또한 일부 공급이 있는 지역을 제외하고는 현재 전세가격은 임대차법이 나온 이후의 시기와 비슷한 수준으로 전세물량이 줄어들고 있습니다.

결국 지금과 같은 상황으로 간다면 ​수요를 일시적으로 누른다고 해도 공급의 감소는 전세가격의 상승을 만들어낼 수 있습니다.

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여기서 한가지 더 생각해보면 좋은 것은 아직 가격이 오르지 않은 곳들과 같이 생각해보는 것입니다. 올해 먼저 상승했던 지역들의 가격 변화를 살펴보면 해당 지역내의 단지들은 전세가격의 상승보다는 매매가격이 먼저 상승하면서 전세가격이 따라잡는 모습이었습니다.

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상대적으로 선호도에 밀리지만 그래도 괜찮은 준신축 혹은 (준)구축 아파트 그리고 서울은 아니지만 경기도에 주요 업무지구를 1시간 전후로 접근할 수 있는 아파트의 가격은 아직 멈춰있는 곳들이 정말 많습니다.

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공급이 줄어드는 향후, 전세 가격이 매매 가격에 가까이 다가갈 수 있고 상대적으로 적은 투자금으로 투자를 할 수 있는 기회가 찾아올 가능성이 높아집니다.(물론 가격이 싸다는 것이 전제되어야겠지만)

그렇기에 좋은 것들이 멀리 날아갔다고 손놓고 있는것이 아니라 다음을 생각하며 부지런히 시장에 관심을 갖고 할 수 있는 것을 하는 것이 필요합니다. 할 수 있는 건 아는 지역을 넓히고 현장을 느끼는 일이겠죠. 혼자 하기 어렵다면 환경안에서 동료들과 같이 해나가시면 됩니다.

날도 덥고, 시장은 뜨겁고 어지러운 상황속에서 내집마련과 투자를 이어가시는데 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다:)

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