최근 대출규제를 보고 든 생각 - 앞으로 ‘OOOO’ 조사, 더 늘어날 것입니다!

최근 대출규제가 심상치 않습니다. 신한은행 조건부 전세자금대출을 시작으로 우리은행은 오는 9월 9일부터 서울/수도권에 집이 한 채라도 있다면 주택담보대출이 불가합니다. 

(아시아경제, 2024.09.01)

대출규제 관련, 지금까지 나온 내용을 간략히 보자면, 

• 소유자가 바뀌면서 임차인을 새로 구할 경우 전세자금대출 중단 (신한은행)
• 보증금 인상분으로 앞선 저당권 등을 상환하는 경우 전세자금대출 중단 (신한은행)
• 서울/수도권 유주택자의 경우 주택담보대출 중단 (우리은행)

이 외에도 여러 가지가 있는데요, 이를 한 마디로 요약해보자면 ‘갭투자 자금 차단'이라고 할 것입니다. 

이에 대해 수요자들은 상당한 우려를 표하고 있는 상황입니다. 투자를 위한 매수도 있지만 실거주도 분명 있기 때문입니다. 자금조달에 있어 차질이 생길 경우, 뜻하지 않게 계약파기를 해야할 수도 있고 이 경우 계약금 자체를 날릴 수 있기에 매우 유의하셔야 합니다. 

이렇게만 본다면 결국 매수자의 ‘심리'를 꺾는데에 대출규제만큼 좋은 효과도 없어 보이긴 합니다. 정부가 원하는 것이 바로 이런 것이겠죠? 결국 시장 가격이라는 것은 수요와 공급에 의해 결정이 되는데, 지금은 계속해서 수 년간 공급이 부족한 상황이니 결국 수요 차단을 위해 대출규제라는 카드를 꺼내든 것 같습니다. 

하지만 이미 과거 사례를 통해서도 알 수 있듯이, 수요를 막기에는 분명 일정 부분 한계가 있습니다. 즉 시간이 지나면서 시장에는 다시 에너지가 쌓이고 어느 덧 규제 상황에 익숙해진(?) 수요자의 경우 또 다시 좋은 물건을 사들이겠다는 심리가 발동할 것이기 때문입니다. 

그런데 여전히 대출규제가 시행되고 있다면 어떻게 될까요?

첫째, 유주택자는 종전주택 처분에 나설 것입니다. 

우리은행 역시 종전주택 처분 조건을 두면 기존처럼 주택담보대출은 여전히 가능하다는 하는데요, 이렇게 될 경우 양극화는 더욱 심해집니다. 결국 더 좋은 물건으로 갈아타기 수요가 늘어나서 입니다. 

둘째, 다른 대출상품으로 ‘풍선효과'가 일어날 것입니다. 

현재 대출규제는 1금융권 중심입니다. 이를 피하기 위해 2금융권 등으로 대출수요가 몰릴 수 있고 이 경우 상대적으로 금리가 높기에 이에 대한 금융비용부담은 더욱 커질 수 있습니다. 결국 실수요자가 더 힘들어지는 상황이 옵니다. 

셋째, 부족자금을 채우기 위한 ‘지인찬스'가 늘어납니다. (중요 ★)

제가 이 글을 작성하는 이유입니다. 시간이 지나면 다시 수요가 살아날 것이고, 공급이 부족한 상황 그리고 다주택자 규제가 여전한 상황에서 조금이라도 더 좋고 중심지에 가까운 물건을 사려고 할 것입니다. 

그런데 대출 규제가 있으니 자금이 ‘살짝' 부족하잖아요? 이럴 때 생각나는 사람이 부모 등 가족입니다. 

대표적으로 거액의 자금을 차용할 수 있습니다. 차용증을 작성하고 이자 지급을 하면서 진행을 하시겠죠? 그럼에도 불구하고 실질이 ‘차용'에 맞아야 합니다. 

또 다른 예로 부모 등의 사업체에서 자금을 조달할 수도 있을 것입니다. 대표적인 예가 부모가 대표로 있는 법인에서 자녀에게 자금을 지원한 경우입니다. 이 경우 해당 사업체(법인)까지 통합조사를 받을 수 있습니다. 

아주 드물게, 대출 용도에 맞지 않게 자금 사용을 하기도 합니다. 가령 사업용 대출인데 이를 사업에 쓰지 않고 주택 구입에 사용하는 경우입니다. 이 경우 대출 회수는 물론 향후 수 년간 대출을 일으킬 수 없습니다. 

이상의 내용을 종합해보면 앞으로 ‘자금출처', ‘편법/불법 증여'에 대한 이슈가 굉장히 중요해질 것입니다. 

따라서 꼭 기억하세요. 

어설프게 차용증 작성하지 마시고 원칙에 맞게 하세요(추후 별도 설명드릴게요). 거액의 자금이 오고갈 때 꼭 증빙을 남기세요(게좌이체 메모란에 기재 등). ‘이 정도면 괜찮겠지…’ 하는 생각은 버리세요. 과세당국의 정보수집력은 생각보다 정교하답니다. 

이래저래 쉽지 않은 시장 상황입니다. 9월 미국발 금리인하 소식도 예정되어 있는데요, 국내 부동산 시장은 어떻게 될지 예의주시하셔야겠습니다. 

오늘 말씀드린 내용에 대해 조금 더 알고 싶다면, 지난 주 작성드린 칼럼을 참고하세요. 이미 자금출처조사에 대해 예고드린바가 있습니다. 

https://weolbu.com/community/1546756?inviteCode=F2070A&utm_source=creator&utm_medium=referral&utm_campaign=creator_share_button 

계속해서 관련 소식 전해드리도록 하죠. 감사합니다. 

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