[실전 28기 한가할틈없이 이러케 1달씩 폭풍성장☆ 괭이부리말] 한가해보이 멘토님 칼럼필사(#2/20)

[한가해보이] 일주일만에 임장 마스터 하는 방법 2/2

ㅣ투자와 연결하는 전화 임장 +6일

현장임장을 마치고 이제 전하ㅗ임장을 해야 하는데 전화임장에서 중요한 것은 무엇일까요?

바로 현장에서 놓친 것을 찾아 확인하는 것이죠.

그리고 나에게 맞는 파트너를 만들어 투자에 활용하는 것 입니다.

그럼 전화임장에서 어려워하는 것은 무엇일까요?

바로 투자자로 이야기하는 것이죠.

특히 투자자로 가득찬 시장에서 부동산 사장님의 피로감으로 지쳐 있는 곳은 더 두렵죠.

그리고 내가 주도적으로 대화를 이끄는 것을 어려워하세요.

이 부분을 글에서 살펴보겠습니다.

전화임장에서는 결국 현장에서 놓친 것을 파악하고,

퍼즐을 맞추면서 매물 임장 후보를 정하고 앞마당 투자 

근접 단지를 확인하는 것이 목표가 되겠네요.

제가 전화임장을 어려워할 때 했던 전화임장 캘린더에요.

1month 캘린더로 투자를 위해 해야 할것을 계획하고 실행하시는 분들이 계실 거에요.

저는 전화임장이 너무 어려울 때 이렇게 한 달 전화임장 계획에 따라 강제적인 환경을 만들었어요.

앞마당에서 전세가격이 하락하거나 상승하는 곳도 표시하고,

임장지역에서 우선시 되는 단지의 전화 순서를 정하고 그 순서로 향후 매물을 예약했어요.

전화 임장에서는 이 3가지가 가장 중요해요.

좋아하는 이유를 찾는 것이죠.

무엇을 이야기 해야 할지 어렵지만 딱 이것만 확인하면 되는 것입니다.

다음으로 임장지에서 매물을 끌어내고 마지막으로 앞마당에서 숨겨진 진주를 캐는 것이 전화임장의 핵심이에요.

1) 좋아하는 이유 찾기

먼저 전화를 통해서 이 단지를 좋아하는 이유를 찾아야 하죠.

내가 이해하지 못한다면 외워야 하는 경우도 있어요.

'여기 원래 그래'라는 것이죠.

이 원래 그래를 찾아서 내가 이해하지 못한 퍼즐을 완성하며 선호도를 정리하는 것입니다.

수도권에서 '지하철이 여기가 더 가까운데, 조금 더 먼 저 단지를 더 좋아하지?' 하는 의문을 확인하고,

지방에서는 '여기가 더 상권 이용이 편리한데 왜 저 단지를 좋아하지?'라고 생각합니다.

여기는 ‘산이 뒤에 있어서 조용하고 산책하기도 좋아’

이렇게 그 생활권에서는 조용하고 쾌적한 환경을 더 선호하는 모습을 가지고 있고 그것을 전화를 통해서 확인하는 거에요.

2) 임장지 매물 끌어내기

이렇게 현장에서 이해하지 못한 부분을 확인했다면,

이제는 임장지의 매물을 끌어내야겠죠.

그러기 위해서는 현재 매매 전세 상황을 전화를 통해서

정확히 이해하는 것입니다.

수도권과 지방에서는

입주 폭탄이 시작되거나 이어지는 지역의 상황에서 현재의 현장 분위기를 잘 살피고,

전세수량이 줄어드는 지역에서는 가격과 소진되는 상황을 잘 챙겨야 하겠죠.

수도권에서는 매매 수량이 쌓여가는 지역을 조금 더 자세히 보며 절대가가 떨어지는 상황을 파악하고,

지방에서는 전세수량이 쌓여가는 지역을 자세히 보며 전세 위험이 더해지며 매매가격이 더 떨어지고 투자를 만들 수 있는 상황이 되는지 확인해야 합니다.

현장에서 매물 상황에 따른 분위기를 파악하고,

전세 변화에 따라 지금 위험이 담긴 기회를 끌어올지, 

위험이 사라지는 시간의 기회를 기다릴지 결정하는 것입니다.

3) 앞마당 숨은 진주 캐기

그런데 이렇게 현 임장지만 집중하면 안 되겠죠.

내가 지나온 앞마당의 숨은 진주가 없는지 확인하고,

있다면 캐내야 하고 그것을 전화임장에서 확인할 수 있는 거에요.

그런데 남들이 다 아는 지역은 나뿐만이 아니라 다른 투자자도 다 알고 있어서 쉽지 않겠죠.

그럴려면 앞마당의 지난 상황과 더불어 매물의 상황을 잘 파악하는 게 중요해요.

수도권에서는 매매가격이 싸지고 있는 상황에서 과거 전세가격이 빨리 회복되었던 생활권을 잘 파악해 살펴보고,

지방에서는 1년 6개월에서 2년 전 투자자의 진입이 많고 전세가격이 낮아진 생활권을 잘 살펴보면서 투자할 수 있는 기회와 위험의 크기를 찾아보는 것이 중요합니다.

이렇게 매매가격이 급매로 나오고 전세가 저층이지만

3.1억에 끼어있는 3.55억의 매물이 있네요.

전세가격을 확인해도 3억의 저층과 3.1억의 기준층 물건이 있습니다.

어떤 상황인지 매도자의 상황을 확인하기 전 일단 매도자의 상황이 급한 것을 알 수 있겠네요.

위험을 계량해서 내가 감당할 수 있는 수준이고 충분히 가치있는 매물이라면 투자를 고려해봐도 괜찮겠네요.

그럼 앞마당을 어떻게 살펴보면 좋을지 말씀드릴게요.

3년차 미만과 이상으로 나누어 미만이시라면,

과거 시장상황을 먼저 공부하고 전세가율이 높았고 선호도 역시 높았고 투자가 많이 이루어진 지역을 살펴두는 것입니다.

3년차 이상인 분들은 과거 내가 임장하고 투자를 검토했던 지역을 잘 살펴보세요.

보물은 내 눈 앞에 짠하고 나타나는 것이 아니라 숨겨진 원석을 먼저 찾아 캐내 가공하는 것입니다.

내가 만들 수도 있어야 합니다.

기회는 항상 내 주변에서 서성입니다.

서성이다 끝날지, 그것을 잡을지는 지금부터 어떻게 하느냐가 중요합니다.

ㅣ투자와 연결하는 매물 임장 +7일

매물임장에서 중요한 것은 무엇일까요?

개수를 채우는 것이 아니라 투자할 수 있는 것을 채우는 것이죠.

숫자가 중요한 게 아니라 할 수 있는 것이 중요합니다.

양과 질이 쌓인다면 더없이 좋지만 그것이 힘들다면 진짜를 봐야 하는 것이죠.

그리고 매물의 상태만 살피는 것이 아니라 사람의 상황까지 살피는 것이 정말 중요해요.

그럼 무엇이 어려울까요?

매물의 수리상태, 구조 등은 이제 잘 볼 수 있겠는데

매물 단지를 어떤 순서로 봐야 하는지 아직도 못 정하겠고,

매물의 어떤 것을 체크해야 하는지 다들 이야기가 달라 아직 정확히 모르겠고

사장님과는 도대체 무슨 이야기를 해야 하는지 여전히 어렵고 피하고 싶죠.

매물임장에서는 결국 투자 가능한 매물 중에서 최선이 되는 매물을 정하고 투자 조건이 좋은 것을 뽑아내는 것을 하는 거에요.

부동산 예약을 매물을 살펴보죠.

그럼 어떤 단지부터 보고, 그 단지 매물에서 어떤 것을 체크하고, 무슨 이야기를 하는지

이 3가지만 집중해서 들어서 매물임장에서 적용해 보시기 바랍니다.

1) 어떤 단지부터 봐야 하나?

어떤 단지부터 봐야할까요?

우리는 공부가 아니라 투자를 하는 것입니다.

결국 지역 내에서 저평가된 물건을 찾고, 이 부분은 현장 임장을 통해서 확인이 되었겠죠

그리고 매물이 적은 단지를 우선해서 봅니다.

그리고 과거 전세가율이 높았던 단지도 우선시 되겠죠.

이 중 수도권에서는 현재 절대가가 낮은 단지를,

지방에서는 투자가능 범위에서 가장 선호도가 높은 단지부터 보는 것이 필요해요.

2) 어떤 것을 체크해야 하나?

이렇게 매물임장 후보와 계획을 세웠다면,

거기에서는 어떤 것을 체크하는 것이 투자와 바로 연결을 할 수 있을까요?

중요한 것은 매물의 상황을 엿볼 수 있는 정보를 찾는 것입니다.

수도권과 지방 모두 이 부분을 잘 체크해야 해요.

매매와 전세가 동시 진행되는 물건 급하겠죠.

그리고 매도자의 적극적 설명이 이어지는 매물, 역시 상황이 여유가 있어보이지는 않아요. 

물론 매도자의 성향상 그럴 수 있으니 매물 상황과 더불어 잘 구분해야겠죠.

그리고 이 매물을 몇번이나 봤는지도 살펴보세요. 많이 봤는데 안 팔린다면 매도자의 마음은 어떨까요?

전세가 2.7억인데 5월 2일에 나왔네요.

전세가 빠지지 않고 매매까지 급하게 진행을 한다는 것은

매도자의 상황이 매우 급하고 그에 따라 내게 유리한 조건으로 가져올 수도 있다는 거죠.

3) 무슨 이야기를 해야 하나

마지막으로 부동산 사장님과 어떤 이야기를 해야 할까요?

많은 정보가 아닌 딱 매도자의 상황을 엿볼 수 있는 대화를 하는 것입니다.

전세 수리수준과 선호 타입을 기본적인 정보이고

매도자의 상황 파악까지 대화를 통해 얻어야 하는 것입니다.

그런데 성격상 이야기하는 것이 어려운 분들이 있어요.

'극강의 I', '극강의 E'가 있죠.

제가 I라 이야기를 이어가는 거싱 어려운 점이 잘 이해됩니다.

I라고 대화를 피할 수 없으니 필요한 것만 준ㄴ비해서 기계적으로 묻고 딱 거기까지 하고,

E는 타고난 붙임성으로 정보를 뽑아내는 것이 좋겠죠.

그런데 너무 과하게 대하면 사장님께서 피할 수 있으니 적정선을 지키시기 바랍니다.

일주일 만에 임장을 마스터 하는 투자와 연결하는 사전조사부터 분위기 임장, 단지 입장, 전화 임장, 매물 임장까지 살펴봤습니다.

이렇게 현장을 임장하면서도 앞마당과 비교하면서 입지와 가격을 비교하고 투자가능성도 살펴볼 수 있습니다. 바로 일주일 만에 임장 마스터가 되기는 쉽지 않습니다. 우선 많이 걷고 많이 봐야 합니다.

그리고 투자의 기준을 정확히 익혀 어떤 상황에서도 지킬 수 이써야 합니다.

또한 내 앞마당의 가격과 흐름까지도 알아야 하는 것이죠.

이 과정을 지겹도록 반복해야 하는 것입니다. 그리고 조금씩 개선해 나가는 것입니다. 결국 시간이 필요합니다. 지금 하고 계신것처럼 앞마당을 꾸준히 늘려야 합니다.

왜 임장을 하고 시세를 익히고 비교를 하고 손품을 팔고 전화를 하는지 아시겠죠?

이렇게 현장을 임장하면서도 앞마당과 비교하면서 입지와 가격을 비교하고 투자가능성도 살펴볼 수 있습니다.

저는 이 과정을 실전준비반을 통해서 이론을 익히고 현장에서 적용하였습니다.

시간이 필요하고 그 시간을 제대로 담아낼 수 있는 과정과 방법을 익혀야 하비다.

기준을 드리지 않으면 어려우실테니

내가 어떤 단계인지를 살펴보고 이대로 해보시기 바랄게요.

앞마당이 5개 미만이라면 주말에는 임장지로 향하고 주중에는 손품을 파세요.

다른 것을 생각하지 않고 1개의 임장지만 보세요.

앞마당이 5개에서 15개라면 주말뿐 아니라 평일에도 2회 이상 임장을 다니고 이제는 비교지역의 분위기 임장을 하며 확대해 나갑니다.

앞마당이 15개가 넘어간다면 주말과 주중에 임장을 가며 앞마당을 함께 해봅니다.

마지막으로 20개가 넘는 앞마당을 가지고 있다면,

주말에만 임장을 가시고 기존 앞마당에서 비워진 퍼즐을 

채워 나가는 것이 필요하겠죠.

어떤 길이든 지름길은 없습니다.

내가 시간을 쌓고 왜 해야 하는지 계속 떠올리면서 하나식 해나가면

‘어, 진짜 일주일만에 임장 마스터가 되었네’

‘어 1년 전 만든 앞마당에서 투자 물건을 찾아 투자했네’

하는 순간을 맞이할 거에요.