열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 39기 9조 나와플파파]

4강 주우이님 강의를 듣기전 

메스컴에서 서울아파트 거래량이 급증한다는 말을 듣고 사실 마음이 안좋았습니다.

좀더 빨리 월부라는 환경을 알았더라면 하는 아쉬움이 있었는데

강의시작전 오프닝때 아쉬운 마음이 싹~~사라졌었습니다.

충분히 다니면서 좋은 투자물건을 찾을수 있다는 말씀을 해주셔서

조급한 마음이 한결 편안해졌습니다.

part. 1 현재시장에서 투자로 자산을 쌓아가는 방법

지방 아파트 투자핵심

광역시 투자금 0.5~2억 / 중소도시 0.3~0.8억

현재시장에서 투자로 자산을 쌓아가는 방법

지방투자의 핵심 : 소액투자로 경험을 쌓으면서 수익실현이 가능하다.

입주/공급 물량이 없는곳을 투자하는것이 중요하다.

입주 물량이 많을때는 역전세의 리스크를 조심해야하고

상승폭은 수도권 보다는 적다.

중단기로 보유하며 수익실현 가능하나

지방을 앞마당으로 만드는데 시간, 체력등 필요

보유중 매도시기 확인

수도권 아파트 투자핵심

서울/수도권 급지에 따라 차이가남 1억이상~2억이상

수익이 상대적으로 크고 땅에대한 가치상승으로 장기보유가 가능

투자금 규모가커 매도까지 시간이 많이 걸릴수있음

입지 독점성이 높은곳에 투자해야 상승하는

안정적 자산을 가질수있다.

좋은입지의 아파트 보유

상승폭이 크지만 수익실현 기간 예상하기 힘듬

"기준에 부합하는 전세가율이 찾아온다면 매수"

서울의 투자전략은?

상대적 저평가시장 전고점을 회복하는 단지가 생겨나고

물량 공급이 부족하기때문에 전세가 상승을 기대

대단지 입주 예정으로 한시적 전세가 하락 가능성이있고

아직 크게 오르지 않은 곳들이 많아 가치대비

좋은 물건에 기회가 있음

투자금만으로 생각하지말고 높은 가치가 있는 아파트 선택에 초점

수도권 투자전략은?

상대적 저평가시장 입지대비 가격 저렴한곳 존재하며

공급물량이 부족해 전세가 상승이 기대되지만

주변 경기도, 인천 공급이 남아있어 리스크가 존재

투자금에 따라 우선순위는 서울로 하고

경기도로 할때는 좋은곳 부터 먼저 투자

인천은 신도시처럼 선호도가 높은 곳을 먼저 봐야 한다.

지방 투자전락은?

절대적 저평가시장 입지대비 저렴한곳들이 많아

투자가 할곳이 있음. 공급량이 줄어들어

부산, 대구 눈여겨 볼만함, 대신 주변 광역시

중소도시 공급이 많아 리스크로 존재

전세가 상승으로  소액으로 투자를 할수있는곳이 증가하며

입주물량이 줄어드는 지역에서 투자후 수익실현 가능

내가 살수있는 좋은것을 구매

우리가 해야할 방향은 좋은 자산을 매수하는것

내가 할수있는 가장 좋은 것에 투자한다는 관점으로

수도권, 지방 구분하지 않고 투자!!

part.2

수도권/지방 투자로 5억 버는 방법

입지독점성이란?

많은 일자리, 교통이 편리해 거주해야할 이유가 있고

사람들이 살고싶어하는 곳이어야하고

빈땅이 없어 재건축, 재개발이 활발하게 일어나야하며

전세가 매매가가 꾸준히 오르는곳

수도권은 강남 1시간 이내 출근 가능한곳!!

투자자에게 전세가율이 중요한 이유?

매매가는 전세가 밑으로 절대 떨어지지 않는다.

전세가율 차이로 투자금이 달라질수 있다.

전세가가 높으면 가격이 저렴한상태이며 매수 후 하락리스크가 적고

전세가율이 낮으면 가격이 비싼상태이며, 매수 후 하락리스크가 크다

투자적정 전세가율은 강남권 60%, 서울수도권 70% 지방 80%

투자금 규모 별 투자 후보지역 선정

1억이상(연저축액 5천이하) : 서울 5급지

2억이상(연저축액 5천이하) : 서울 4급지 

1억이상(연저축액 5천이상) : 서울 4급지

2억이상(연저축액 5천이상) : 서울 3급지 

3억이상 : 서울 3급지 이상

절대적 저평가와 상대적 저평가

절대적 저평가 속에서 상대적 저평가 물건을 임장을 통해 찾아내는것!!!!!

금액대별 가장 좋은 아파트 파악(5순위 시세표)

업데이트 주기는 월1회

아파트 순위별 밀어내기 방식으로 순위 시세를 바꾼다.

투자에 부합하는 좋은 흐름을 보이는 단지가 있으면

지역전수조사!!

인구 규모가 클수록 기대수익도 크다

투자자에게 입주 물량의 중요성

전세가 상승, 매매가상승(매매가 하락) = 리스크 최소화

전세가 하락, 매매가상승(매매가 하락) = 리스크 큼

공급을 볼 때 확인해야 할 3가지

전세 세팅이 안정적인지 

2년 뒤 전세 갱신 역전세 위험이 있는지

재계약 시점 2년뒤 공급확인

수도권 지방 비교평가방법

가격 흐름이 비슷한 지역을 찾아 

더 많이 오를 수 있는곳인지 검증하는단계 필요

목표 달성을 위해 지금 해야할일

5년안에 얼마를 버는 사람이 되고싶은가?

투자목표를 1년이내로 정해 비교할수 있는 앞마당을 최소 3개이상 만들것

1~2달에 1개 투자금에 맞는 기준정하고 임장/ 임보 작성

시세확인을 월 1회 진행하며 지역별 전세율 투자금 규모확인 

KB시계열, 부동산원 부동산지인

5순위 시세표로 비교평가 월 1회 업데이트(네이버 부동산)

part.3 구해줘 주우이! 실전 Q&A

반마당 관리법, 시세트래킹 방법, 부동산 사이클 주기 가속화, 지방신도시를 바라보는 관점

싱글투자자의 투자방법, 종자돈이 부족한 사람의 투자방향성, 가장좋은것을 사라는 말의 의미

수도권 소액투자, 수도권 구축투자, 지방투자후 마음잡는 방법, 매도방법, 

투자진행후 다음 투자를 위한 방법, 지방구축을 바라보는 관점, 투자할 물건을 잘찾는 방법

잔금을 해결하는 방법, 월부환경을 활용하는 방법, 독서방법, 은퇴를 앞둔 분들의 투자방법

부부가 함께 투자하는 방법, 다주택 포지션으로 갈수 있나요? 투자&회사 생활 병행 노하우, 

투자를 오래 지속하는 방법, 투자자의 원씽

여러사연들을 경험에 빗대어 말씀해주셔서 3번째 파트는 좀더 와닿는 부분이 많았습니다.

투자공부를 한지 3개월차라 아직 다 소화하지는 못했지만 좋은 투자를 위해서라면

월부 환경에서 계속 있어야겠다는 생각을 계속 하게 되었습니다.

좋은강의 감사드리며 다음 서투기때 뵙겠습니다.주우이님 감사합니다!!