분양권 투자는 달랐습니다 [장으뜸]



안녕하세요?

파란 열정의 성장하는 투자자

장으뜸입니다.

만 3년동안 월급쟁이부자들에서



나름대로 공부하고

실제 투자를 했던 저는

부모님의 투자 물건을 찾으며

생각지도 못했던

'아파트 분양권'을 매수하게 되었는데요.



N번의 경험이 있었기에

어느 것보다 '매수'가 쉽다는

멘토, 튜터님들의 말씀을 공감했었고

이번에 매수한 분양권 역시

비슷하지 않을까? 라는 생각이었지만

저의 착각이었습니다.

일반적인 아파트 매수와는 조금 달랐던

'분양권'을 매수하며 경험했던 것들을

풀어나가보자 합니다.

#입주장에 쏟아지는 마피와 플피

제가 직접적으로 경험했던 입주장은

플피도, 마피도 있었습니다.

플피가 붙더라도 다른 지역과 비교했을 때

'싸면' 매수 가능하지만,

당시에는, 너무 쌌음에도 불구하고

'분양권'은 절대 안돼! 라는

생각이 있었고

그렇게 기회를 알아차리지 못했습니다.

'플피'의 물건을 보며

입주 시기 전후의 단지의 매매가격과

한꺼번에 쏟아지는 전세가격으로

여기저기 시작되는 치킨게임 등

입주장이란 이런 것이구나를 느꼈었는데요.

제가 매수했던 분양권은

'마피'의 물건이었습니다.

단순히 '마피'여서가 아닌

마침 '마피'가 붙었는데 너무 쌌던

그런 단지/물건이었습니다.

잔금일이 다가올수록

매매가격과 전세가는 내려갔고

그 중 x천만원 저렴한

물건을 발견하여 매수하였는데요.

매수 과정에서 가장 크게 고려했던 점은

분양권도 '싸다면' 매수할 수 있다.

단, 초기 투자금은 많이 들 수 있다!!

# 리스크 대비

분양권을 매수하며 투자금액을 비롯하여

혹시나 세입자를 구하지 못한다면?

이라는 생각으로 했던 리스크 대비 방법에서

아파트와 분양권의 차이를 느낄 수 있었는데요.

아파트: 투자금 (매매가격-전세가격) + 부대비용(취득세, 법무비, 복비 등)

+ 혹시나 잔금치게 될 경우 대출이자 및 중도상환수수료 계산하기

분양권: 투자금(매매가격-전세가격) + 부대비용(취득세, 법무비, 복비 등)

+ 중도금 연체 이자(지정되어 있는 대출 은행)

+ 잔금 연체 이자(대략적으로 입주 지정기간 2개월 이후부터 나옴: 건설사) 계산하기

분양권은 아직 잔금이 완료되지 않은 물건이라

중도금 연체 이자와 잔금 연체 이자라는

금액을 고려해야했고

갚아야하는 주체(은행/건설사)가 각각 달랐기에

처음에 부동산 소장님께서 설명해주시는 부분을

온전히 이해하기가 어려웠었습니다.

# 복잡한 계약서

그래도 계약서는 좀 써봤지! 라는 생각에

어김없이 부동산 소장님께

계약서 쓰기 전, 미리 작성하여 보내드릴 것을

요청하였습니다.

제가 알고 있는 계약서는

매매대금 / 계약금 / 중도금 / 잔금 정도

적혀있는 것으로 생각하고 있었는데

분양금액/납부한금액/납부할금액

총매매금액(분양금액+프리미엄금액)

정산금액(납부한금액+프리미엄금액) 등.

알 수 없는 금액이 너무나도 많았습니다..!

그나마!! 간단하게 아래와 같이 정리하자면

(그래도 많이 복잡합니다;;)

저의 경우, 마피 물건을 매수했기에

융자금>정산지불금의 상황이었고

추후 사고를 방지하기 위하여

'중도금대출승계 및 명의변경이 완전히 인수됨을 확인후

부동산에서 매수인에게 이체하기로 함'

특약을 추가하였습니다.

그리고 추가적으로 새로 알게 된 사실!



1) 명의변경은 건설사에서 지정한 날에!

분양권 매매계약서의 경우

매도인과 매수인이 날짜를 정해

작성하면 되지만,

명의변경 및 은행 중도금대출승계의 경우

건설사에서 일정을 정해줍니다.

그래서 미리 그 일정, 몇시에 방문할 것인지

예약을 해야합니다.

(부동산 소장님께 부탁드리면 됩니다!)



2) 은행의 정산기준일은 30일

'A월 말 명의 변경 시, 중도금 이자 및 잔금연체이자는 명의변경일을

기준으로 정산하기로 한다. 단, 명의변경일이 당겨지더라도

중도금 및 잔금연체이자는 A월 30일을 기준으로 정산한다'

매매 협상 당시, A월에 대한 이자는

매도인이 부담할 수 있도록

소장님께 부탁드렸는데요.

한 달의 마지막 날이 30일인 달도 있지만

31일인 달에는 이자도 31일 기준으로 하면 될까요?

아닙니다.

은행 직원에 따르면

이자 등 정산을 하는 날은 무조건 30일!

그래서, 31일까지 있는 달에도

30일을 기준으로 이자를 정산해야합니다.

3) 부동산 인지세 외에 중도금 대출 인지세도 있다!

매도인이 중도금을 실행했던 해당 은행 지점에 가서

대출 승계를 받았는데요.

흔히 매매할 때 내는 인지세와는 달리

중도금 대출 수입 인지대는

은행과 50%씩 반반 부담을 하기에

75,000원만큼 현금으로 납부하였습니다.

* 중도금 대출 승계 (은행 방문) 시 필요한 서류

* 명의 변경 (분양사무실 방문) 시 필요한 서류

** 공동명의의 경우 각각 준비해야함

** 모든 서류는 주민등록번호 전부 노출해야함

** 모든 서류는 1개월 이내 발행한 것만 유효함

# 하자 보수

하자가 없으면 물론 좋겠지만

정해진 입주 지정일에 맞춰서

빠르게 공사하는 경우가 대부분이기에에

불량, 흠집, 미시공 등

하자가 있는 경우가 많은데요.

저의 경우, 분양권을 매수하였기에

이미 기존의 매도인이

주방, 발코니, 드레스룸, 실외기실 등

꼼꼼하게 체크하고

하자 접수한 사항에 대해서는

보수가 완료되어 있었습니다.

하지만, 한번 더 꼼꼼하게 살펴보던 저는

추가적으로 작업이 되면 좋겠다고 생각한

몇 가지 부분들을 발견하였고

CS센터에 접수하여

최종 완료 되었다고 할 때마다 확인하였으나

사진과 함께 접수하는 시스템이 아니었기에

작업자들과의 소통 불량으로

처리가 제대로 되지 않았음을 체크하게 됩니다.

사진과 동영상을 하나하나 찍어

CS 직원분께 조금 더 강력하게 어필하니

그래도 한참동안 걸리던 하자 보수가

순식간에 해결되는 매직을 경험하게 됩니다.

물론, 임대인인 제가 겉으로 살펴보았을 때

체크할 수 있었던 하자들은 보수가 완료되고

세입자가 입주하겠지만,

세입자가 입주 후 실제로 물/전기/보일러 등

생활하면서 발견하는 하자도 있을 수 있기에

'임차인은 건설회사 하자보수 절차에 적극 협조한다'

라는 특약을 꼭 넣으실 것을 추천드립니다.

# 임차인이 받을 수 있는 대출이 다르다

요즘은 '전세'로 거주할 때

대부분 '전세자금대출'을 받는 경우가 많은데요.

입주 중인 신축 아파트의 경우

'미등기' 상태이기에

상대적으로 금리가 낮은

주택담보대출(HUG 등)을

받기가 어려운 경우가 많습니다.

따라서, 흔히 세입자들은 신축을 무조건 좋아하겠지?

라고 생각했던 저는

이미 등기가 나온 단지의 경우

HUG 등 더 낮은 금리의 대출을 받을 수 있어

실제로 '절대가' 측면에서는 더 높은 전세가더라도

고금리 & 더 낮은 전세가의 미등기 아파트보다

낮은 이자로 거주할 수 있기에

수요가 있음을 확인할 수 있었습니다.

단순히 '금액'보다 '금리'도 함께 영향을 미칠 수 있음을

깨달았습니다.

# 저렴한 법무법인 이용하는 것이 유리할수도!

제가 이전의 투자에서

'알지 못하면 당할 수도 있다'고 느꼈던 부분 중 하나가

바로 법무비였는데요.

흔히 월부인이라면 20-25만원 정도의 보수료에

대해서 들어보셨을 가능성이 높습니다:-)

(부가세포함!!)

부사님 소개/법무통/지인찬스를 쓰려고 하던 참에

가장 먼저 분양사무실에서 소개해준

법무법인에 컨택을 했는데요!

무려 보수료가 7만원

거기에 부가세 포함해도

7.7만원?!

이건 싸도 너무 싸다!

추후 견적서를 받았을 때에도

별다른 '장난'은 보이지 않았고

그대로 소개 받은 법무법인에

소유권이전 절차를 부탁드리기로 하였습니다.

혹, 입주 아파트 소유권이전이 필요하시다면

입주예정자협회에서 지정한 법무법인에서

단체로 집단 등기하는 것을 추천드립니다!

cf. 소유권 이전처리할 때 필요 서류

분양권을 매수하면서

매 순간순간 새로운 영역을

공부하고 또 공부했었는데요.

기존에 했던 투자와

비슷한 점도 있었지만

다른 점도 참 많았던 것 같습니다.



시간이 지나면 많이 휘발될 것 같아

기록으로 남기고자 작성해 보았습니다.

단 한 사람에게라도 도움이 되길 바랍니다.

매우 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.



좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀