[망구] 지방투자 매도가 막연히 걱정될 때 생각해 볼 것 들



지방투자 매도가 막연히 걱정될 때

생각해 볼 것 들

안녕하세요 망구입니다.

흔히 지방 투자 물건은 매도를 고려해

매수를 해야한다고 얘기합니다.

아주 좋은 땅의 지방 물건을 제외하고는

장기적 관점의 자산으로 보지 않기 때문이죠.

매도에 대한 경험이 없다보니

막연한 두려움을 가지기 쉽습니다.

그리고 '2년 뒤에 팔아버려야지' 라고

단순하게 생각하시기도 합니다.

이렇게 지방투자 매도가 막연히 걱정될 때

생각해 볼 것에 대해 말씀드리려 합니다.

1. 수익: 어느 정도 수익에 만족할 것인가

가격이 올라가는 시장이라면 계속 상승할 것 같은

기분과 욕심에 매도를 결정하는 것이 쉽지 않습니다.

그렇기 때문에 어느 정도의 수익을 기대할 지

대략적인 기준을 생각해 두는 것이 좋습니다.

보통 수익률 200%를 기준으로

투자금과 투자를 검토하기에

이를 바탕으로 대략적인 매도가격을

생각해볼 수 있습니다.

투자금이 많거나 적게 들었다면

수익률보다는 '상승 금액' 기준으로

매도가격을 미리 가늠해볼 수 있습니다.

지금 "싸다" 라고 생각한 이 아파트가

얼마정도 되어야 "비싸다" 라는 생각이 들까를

기준으로 매도가격을 가늠해보는 것도 방법입니다.

원하는대로 모든 상황이 흘러가지 않을 수 있지만

대략의 매도 기준 가격이 있어야 변화하는 시장 속에서

멍 때리지 않고 매도에 대한 의사결정을 내릴 수 있습니다.

2. 시기 : 전략을 가지되 예측하지 않기

"언제 팔아야 하나요?" 라는 질문을 많이 하십니다.

사실 2년 뒤, 3년 뒤 이렇게 시기를 정하는 것은

잘 맞지 않습니다.

왜냐하면 "2년 뒤에 팔아야지" 라고 생각하더라도,

막상 그 시기가 다가왔을 때 수익이 나지 않는다면

좀 더 보유해야할 수 있기 때문입니다.

수익이 났지만 지역의 수급 상황이 유리하고

여전히 가격이 싸다고 판단한다면

좀 더 보유하는 의사결정을 할 수도 있습니다.

반면 아직 수익이 나지 않았더라도

역전세, 세금 등 보유 리스크가 크거나

매도하여 더 나은 자산을 매수할 수 있는 등

"상황"에 따라 매도 의사결정을 할 수도 있습니다.

결론적으로 "시기" 보다

"수익 여부"와 "상황"이 매도에 더 주요한

의사결정 요소가 될 수 있습니다.

임차인이 때마침 나가는 그 시기에

때마침 원하는 것 이상의 수익이 나서

이상적인 타이밍과 상황 속에서 매도할 수 있다면 좋겠지만,

이는 투자자가 할 수 있는 일이 아닙니다.

만약 시기와 수익 모두 딱 맞아 떨어졌다면

이는 '운' 이 따라준 것이라 생각하는게 좋습니다.

그러니 시기를 정해두기보다

가장 이상적인 상황을 생각해두되

시장 상황과 물건의 임대 상황 등을 고려해

결정해야 한다고 생각하시는게 좋습니다.

그런 불확실함에 불안을 느끼실 수 있지만,

그 불확실함이 부동산 투자의 진입장벽이자

투자로 돈을 벌기 위해 반드시 거쳐야 하는 일을

기억하시면 좋겠습니다.

리스크 없이 예측 가능한 수익을 낼 수 있는 방법은

예금, 적금 밖에 없습니다.

3. 보유: 수익이 날 때까지 잘 보유

매도라는 의사결정을 하기까지

투자자가 할 수 있는 것은 물건을 잘 "보유" 하는 것 입니다.

임차인 만기시점 아직 수익이 나지 않았다면

보유 여부를 판단하고 재계약을 진행해야 합니다.

임차인과의 전세 계약 시

공급이 적어 리스크가 적은 시기를

전세 만기 시점으로 잡아 매도 시 확률상

유리한 상황으로 만드는 시도를 할 수 있습니다.

(생각과 다른 결과가 나타날 수 있지만

확률이 높은 선택을 합니다)

그렇게 덤덤하게 나에게 돈을 벌어다 줄 자산을

관리하고 지키며 목표로 한 수익이

발생한 시기를 만날 때까지 기다리면 됩니다.

매도는 '예술'의 영역이라고 하죠.

투자에 관한 모든 의사결정에 단 하나의

공식과 원칙은 없듯 매도도 마찬가지입니다.

막연하다는 이유로 그저 상황을 지켜보기 보다

이상적인 매도 가격, 시기를 그려두고

상황에 따라 유연하게 대처한다고 생각하시길 바랍니다.

"다시 말하지만 항상 모든 주제에 대해

완벽한 투자 판단을 내려주는 시스템은

우리에게 없습니다. - 찰리멍거 바이블"