서울투자기초반 수강후기 작성(서투기17기 46조 아들하나)

자모님의 강의 잘 들었습니다.

언제나 자모님 임팩트있는 강의,내용 전달력이 좋으셔서 강의를 듣고 있으면 흡수가 되듯이 빠져 들곤 합니다.

요번에도 서울의 25개구 입지분석과 핵심요소를 일목요연하게 정리해 주신 강의는 일품이었습니다.

또한 그림 그리면서 서울의  25개구 위치파악 한 번에 외운 강의  재미가 있었습니다.

맨처음 도입부에 실행을 반복한 것 ,반복을 가치있게 여긴 것을  강조하셨는데 스스로를 믿고 행하는 점에 인상깊었습니다.

요즘 서울의 부동산이 불장인 관계로 일어나면  "서울 어디가 00억이다" 매일 뉴스에서 나오며 갭투자자를 막겠다며  주담대대출금지, 전세자금대출금지 ,소유권 동시 이전하는 경우 전세입자의 전세자금대출을 해주지않는다등등 규제 조건이 왕왕 나오고 있는 상황에서 서울 투자를 하기 위해서는 지금 현재 서울 시장 진단과 서울 아파트의 특징을 말씀해주셨다.

요즘 서울의 집값이 오른 것은 사실이다.

몇 달 전에는 가능했던 것들이 지금은 투자 기회가 사라졌다고  하지만 기회는 아직 남아있다고

 찬찬히 넓게 단지대 단지별로 찾아보면 아직도 기회가 많다고 한다.

실수요자들이 집을 갈아타기를 한 경우가 많고 전세가율이 상승하고 있어서 하급지에서 본인집을 판 사람들의 수요가 상급지,신축 ,보다나은 상급지로 가는 경향이 있으며  범위를 넓혀  좋더라도  싼곳,더 싼곳을 향해  보물찾기를 하는 경향이 있다고 한다.

절대적인 저평가에서 상대적인 저평가로 진단되는 시점에서 “좋은데 아직 싼곳”을 향해 아직 덜오른 곳.아직 오르지 않는 곳을 찾아 삼매경을 해야할 듯한 서울시장이다.

지금 중요한 것은 타이밍을 잡고 기다리는 것이 아닌 우리가 신경 쓸 것은 집값이 떨어진다느니 올라간다느니를 

 걱정하는 것이 아니고 서울의 부동산이 있느냐 없느냐가 더욱 중요하다는 것을 인지해야한다는 라는점이다.

투자전략은  오른것은 추격매수 하지 말것과  전고점가까이 간 가격에는 매수하지 않는다는 점이다.

서울이라는 땅의 가치가 있는 물건을 산다는 것은 자산을 쌓아 돈을 버는데 필수적인 일이라는 것

구축도 다 같은 구축이 아니다.

우리가  매수해야하는 구축은 아파트가 여러개 몰려았는 내 구축단지,강남1시간이내가 가능한 입지가 좋은 구축,지역내 위치가 좋아서 사람들이 좋아하는 구축,(언덕이라도,세대수가 대단지가 아니더라도) 덜 올라서 아직 가격이 싼 구축(가장 큰 호재)이면

 OK.

그러면 우리는 구축중 아직 오르지 않고 입지가 좋은 곳,사람들이 선호하는 곳,신축과 생활권을 함께 하는 곳이 어디인지 찾아서 체크해보자. 

지금 서울투자 불가능할까?왜 기회일까?

덜올랐으면서 전세가 지속적으로 오른 단지에서 기회포착,전세가율 60%이상이면 기회이므로 찾아보자..

당연히 입지와 연식이 좋은 단지부터 접근하는 것이 맞는 전략이며 같은 입지라면 10년식>00년식>90년식

서울25개구 그림그리기 완성합니다.

그림그리기를 해서 서울 25개 위치와 핵심요소 입지분석 일목요연하게 한번에 OK!!

각 구의 대표단지와 가격을 비교하고 각 구마다의  지리적 위상을 알게 되어 비교평가하기에 좋았습니다.

가치성장투자와 소액투자에 대해 말씀해주셨는데 예전부터 가치성장투자자가 되고 싶었습니다.

가치성장투자는 한마디로 가치에 중점을 두고 가격이  쌀때  가장 오를만한 곳을 선택해 투자를 하는 것이고  투자금이 많이 들어가므로 수익이 많고 시간이 많이 걸린다는 점이고 

소액투자자는  투자금규모에 중점을 두어 가장 좋은 물건에 투자해  수익률은 높지만 투자금이 적게 들어가므로 수익은 적고 시간은  적게 걸린다.

가치성장투자는 서울내 경기도 일부 1-2개  투자금이 많이 들어갈지라도 더 좋은 가치 있는 물건에 투자하여  전세상승에 따라 투자금을 회수하는 전략을 사용하고 싶다.

특히 서울은 보유하고 시세차익,전세상승까지 기다리려면 선택의 근거가 확실해야한다.

그러므로 더 좋은 것을 고를 노력해야한다.

가치성장투자를 했을때 나에게 어떤일이 벌어질지 알고 그럼에도 싸게 샀고 감당가능하니 보유하면서 기다리다가 충분히 괜찮으면 좋은 자산 을 매수한다는 관점에서 투자한다.

가치성장투자의 4단계

1.서울내 가치성장투자접근범위:1-4급지 구축포함,300세대이상,3급지 200세대이상

2.가치확인 :입지가 더 좋은 지역:강남접근30-40분이내,입지가 좋은 지역:강남접근 1시간이내

3.가치대비 저평가확인:전고점대비 20-30%떨어졋거나 전세가율60%이상

4.잔금가능 리스크대비 ,전세 못 맞추면 추가 투자금이 들어간다는 것 염두

평균투자금이 올랐지만 전세가율아 60%이상인 지역을 하나씩 알아가며 투자할수 있는 단지 알아가는 것이 중요!!

B.M : 구별 평단가 시세 TRACKING 꼭해보기

투자금범위안에 들어오면 일반화해서 보지 말고 단지별로 투자해 단지들을 보려는 노력을 꼭 해야한다.!!!!!!!!

서울아파트투자의 의사결정 본질적인 부분  

1.가치 : 중장기로 보유할 만한 가치가 있는가?

2.저평가된 가격 :전고점대비 20-30%하락했는가?

3.전세가율 "단지별 전세가율60%이상인가?

B.M 지역내 단지 선호도 비교 해볼수 있는 방법 3가지 

=임보에 적용해보기 

1.매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 상승시작점본다.

2.전고점보며  상승했을때의 가격레벨차이본다.

3.하락장전저점과 상승장 전고점 수익을 본다. 

3가지로 비교평가해보면  단지선택시 확실히 확신이 생길것같다.

역전세라는 것이 투자에 실패한 것이 아니다.투자에 실패했다는 것은 돈을 잃은 것,손해보는 것을 의미하므로 

내 전세금에 현금을 더하는 것이다. 나중에 매도시 고스란히 나온다. 돈을 더 넣는다는 것뿐!!

지금이 제 자산을 지켜야하는 시기라는 것이다.

언제나 투자를 해 나가는 가운데 더 많이 해야할때 -전세가율이 높을때 1년에 1채 전고점대비 20%하락시 

더 적게 해야할때 -가격이 올라 비싸질때,  지켜야할때 -역전세 로 나뉘어져 있는 것이다.

투자를 함에 있어 원하는 것이란 돈 버는것의 의미보다는 내가 일하지 않아도 자산이 일하게 하는것이므로

이런 결과를 만드는 것이 정보가 아니고 행동이라는 것을 아는것이 중요한 듯하다.

모든 것의 시작과  끝은 행동이다.

몸소 체험하며 깨닫는 체득과 결과를 만들어 낸다는 믿음자체가 결과를 만들어 내는것이다.

한 번에 하나씩 몸소 체득하며 투자의 과정을 즐기는 것이다.

이번 강의를 통해 서울이라는 큰그림을 그리게 되어 

앞으로 서울이라는 25개구의 앞마당을 만들며 어떻게 전략을 짜면서 접근해야하는 지를 자모님께서 강의를 해주심과 동시에 멘탈관리와 실행의 중요성까지도 일깨워주셨다.

내일 앞마당 하나를 만들기 위해  임장을 떠난다.

보다 질적으로 발전된 임장을 통해서 그 지역 사람들의 선호도와 어떤 사람들이 사는지 분위기는 어떤지 

“사람들이 좋아할 만한 동네야 or 별로인 동네야 ”를 물으며  여행을 떠나려한다. 

몸소 체험하며 깨닫는 체득과 결과를 만들어 낸다는 믿음자체가 결과를 만들어 내는것이다.

내일 성동구 뽀개기 임장을 위해 화이팅!!!