투자하지 않을 단지를 정해도 되나요? [꽃을든둘리]

안녕하세요.

열정을 나누는 투자자

꽃을든둘리 입니다.

서울/수도권에서 앞마당을 만들어 나가며

투자하지 않을 단지를 정하시나요?

그것을 정한다면 기준이 무엇인가요?

최근에 제자분들과 이야기를 나누며

이런 질문을 받은 적이 있습니다.

저 또한,

앞마당을 만들며 단지 임장을 하다보면

가끔 이런 생각이 드는 때가 있습니다.

와 -

여기 진짜 내가 투자 할 수 있을까?

나 이런 곳은 투자하고 싶지 않은데.

이런 곳은 내 투자 단지 리스트에

넣고 싶지 않아.

이런 생각이 드는 곳의 특징은

내 스스로가 용납할 수 없는 특정한 단점이

존재하는 곳이었습니다.

연식이 너무 떨어지거나

그래서 외관상 너무 안좋아 보이거나

경사나 너무 심해서

단지까지 가는 길이 너무 험난하거나

주변환경이 좋지 못하고

혼자 덩그러니 나홀로 있거나

▶ 편견 1. 외관상 너무 별로야

경기도 한 단지를 갔었는데,

연식도, 외적인 모습도

너무 별로라는 생각이 들었습니다.

그 동안 내가 지방을 너무 많이봤나?

연식 좋은 것들만 보다가

이렇게 오래된 구축을 보니

나 이런 단지, 투자 못하겠는데?

생각이 들었습니다.

하지만, 집에 와서 호갱노노를 보니

33평 기준, 10년간 전세가 2억, 매매가 3억

상승한 단지였습니다.

전세가율 85%가 넘는 2016년 투자 시,

상승장 때 전세 2억, 매매 4억 이상

수익을 주는 단지였습니다.

▶ 편견 2. 나홀로는 너무 별로야

서울의 한 단지를 갔는데,

너무 주변이 횡하고 주택가에

아파트 단지도 별로 없어서

나홀로 덩그러니 있는 느낌이었습니다.

여기는 진짜 살고 싶지 않다.

생각이 들었습니다.

하지만, 호갱노노를 보니

25평 기준, 10년간 전세가 1.8억, 매매가 3.2억

오른 단지였습니다.

전세가율 85%가 넘는 2016년 투자 시,

상승장 때 전세 0.6억, 매매 4억 이상

수익을 주는 단지였습니다.

▶ 편견 3. 급경사는 못 참아

정말 더운 여름에 임장을 했습니다.

연식은 나쁘지 않았지만,

경사가 너무너무 심하고 나홀로에

주변에는 산과 절이 있었습니다.

급경사를 매일 오르락내리락하며

나는 절대 못살 것 같아.

생각을 했습니다.

하지만, 전세가 88% 일 때 투자 시,

전세 2.2억, 매매 4.7억까지

상승하는 단지였습니다.

▶ 서울/수도권 앞마당을 만들 때에는

1. 겉모습만 보고 편견을 갖지 않기

2. 편견을 갖고 투자하지 않을 단지로 배제하지 않기

이 두 가지를 꼭 기억해주세요.

반드시 단지가 갖고 있는

땅의 가치 + 선호도를 고려하여 가치를 판단하고

이들의 우선순위를 잘 정리해 놓는 것이 중요합니다.

지금 시장은 (단지에 따라 편차는 있지만)

좋은 자산과 덜 좋은 자산의 격차가 상승장에 비해

많이 줄어든 상황입니다.

즉, 비슷한 투자금으로 더 좋은 자산을

살 수 있는 시기입니다.

더 좋은 것은 없는지

더 넓게 보라고 하는 것도 그 이유입니다.

반면에 급격하게 오르는 여름 시장에서는

좋은 자산과 덜 좋은 자산의 격차가 커지게 됩니다.

좋은 자산의 가격이 급격하게 올라

기회를 놓치게 될 수 있습니다.

그럴 때는, 다음, 그 다음, 그 다음 다음

차례로 내려가며 내가 할 수 있는 투자를 해야 합니다.

편견을 가진 상태에서 투자하지 않을 단지를 정하고

벌써부터 내 마음 속에서 배제해 버린다면

시장 분위기가 상승장으로 바뀌었을 때,

투자 기회를 놓쳐버릴 수 있습니다.

▶ 정리하자면

나만의 편견을 버리고,

땅의 가치 + 선호도를 갖고 단지 가치를 판단하세요.

투자 안할 단지를 선정하기 보다는,

단지의 우선순위를 잘 정립해 놓으세요.

이것이 어떤 시장이 오더라도

여러분이 투자 기회를 놓치지 않을 방법입니다.

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