이번 전세대출규제에 대해서 투자를 준비하고 있는 저한텐 청천벽력같은 소식이었습니다. 정리해보면 아래와 같습니다
세입자 전세대출 규제 조건
- 임대인의 소유권이 이전되는 경우 : 대출실행일에 집주인(임대인)의 소유권이 이전 되는 경우, 즉 우리가 일반적으로 세끼고 투자할 때 잔금일에 내가 구한 세입자가 전세대출을 받지 못하는 상황 발생
- 선순위채권말소 또는 감액되는 전세대출 : 대출실행일에 선순위채권말소 또는 감액 조건이 붙는전세대출 불가, 집주인이 실거주로 주담대로 거주중이었다가 세를 주고 나감, 이 때 세입자 전세금으로 나의 주담대를 일부라도 상환할 시에 세입자가 전세대출을 받지 못함, 즉 실거주에서 보유분리로 투자로 갈아타는 분들 투자 어려워짐
- 유주택자가 주택을 처분하게 되는조건 : 주담대로 내집 하나 있는 상태이고 실거주는 안 하고 다른 집으로 전세로 들어가며 전세대출을 받아 그 돈으로 내 주담대 상환할 시에 전세대출 불가
아래 시나리오 처럼 했을 때 문제될게 있을까요?
기존 집주인(매도자) : 갑
새로운 집주인(매수자) : 을
새로운 집주인이 구한 새로운 세입자(임차인) : 병
- 을이 갑의 집을 매수하고 계약서 쓴다
- 새로운 임차인 병을 구하고 병은 갑과 전세계약서 작성한다
- 잔금일에 을은 차액만 갑에게 주고 병도 전세대출금을 갑에게 보낸다, 잔금일에 을은 갑에게 전세승계 받게된다.
이러면 전혀 현재 규제에 걸릴 것이 없을 것 같은데 맞을까요, 그런데 만약 이랬을 때 갑이 병에게 받은 돈으로 갑의 주담대를 상환하게 되면 또 문제가 생기는 거겠죠? 병은 갑과 전세계약서를 쓴거니까요?
