비교평가 질문입니다.

안녕하세요. 

비교평가 질문 드립니다.

현재 안양시 동안구를 앞마당으로 만들고 있으며, 매임 완료 후 결론 부분 작성 중입니다.

매임 단지들을 기반으로 top3를 뽑았으며, 

이후 과정으로 혹시 놓친 단지들이 있는건 아닌가 점검하는 과정인데요.

즉, 매임한 단지와 비슷한 매매가인, 매임 못 한 단지를 비교하는 것입니다.

- 초원한양6단지 (1993년/870세대) (전용59 복도식, 5.5/3.5) (매임 O)

: 수리비 포함 투자금 약 2.6억 예상 

: 현재 공실, 수리기간 확보 가능, 매도자가 급해서 약 3천 만원 네고 가능, 잔금 길게 가능 

: 평남 초원마을 외곽에 있는 단지로, 도보로 10~15분 정도로 평촌역 도달 가능!

: 초등학교 접근성은 좀 멀지만, 평촌중 배정 및 학원가 접근성 (학원 버스로) 나쁘지 않음! 

: 30평대와 섞여 있는 단지, 단지 분위기는 상대적으로 조금 조용하게 느꼈지만, 관리 상태 등 나쁘지 않았음!

- 한양수자인평촌리버뷰 (2001년, 304세대) (전용52 계단식, 5.6/4.0) (매임 X)

: 신축이라 수리할 필요 없고 투자금 약 1.7억 예상

: 조사 결과 신혼부부/영유아 가정 등의 수요 많음

: 평촌 신도시에 속하지 않는 비산 생활권, 신도시 대비 상대적으로 주변 분위기 떨어짐

: 그러나 걸어서 범계역까지 10~15분이면 도달 가능

: 안양중앙초 배정, 거리는 조금 있음; (찻길 건너야..)

: 전용59 이하 평형으로만 구성되어 있고, 단지 부지가 작아 좀 답답한 느낌!

: 호갱노노 이야기 등을 보면 구조가 잘 빠져서 만족도 있는 듯!

내 생각/확인

: 한양수자인은 평촌 신도시에 속하지 않는 단지이기 때문에, 그만큼 입지 측면에서 후순위

그러나 신혼부부나 영유아 가정의 수요가 높은 단지인 만큼, 범계역 접근성도 나쁘지 않아 괜찮을 수도?

무엇보다 투자금이 초원6한양(2.6억)에 비해 상당히 조금 필요하기 때문에 투자로써 장점이 있다고 생각!

: 평촌은 중장기적으로 보유 가능한 입지 가치가 있는 곳이라고 배웠지만..

한양수자인은 신도시 외 단지이기 때문에 중단기적으로 보유한다고 가정 시 투자로 더 유의미할 것으로 생각!

(시간이 지난 수록 상품성은 떨어질 것이기 때문)

: 아래와 같이 확인 결과, 한양수자인은 21년 입주이기 때문에 지난 상승장에서 유의미한 기록이 남아있지 않음;

질문

: 위와 같은 두 단지를 대상으로 투자 의사결정을 할 때 어떤 방향이 더 옳을지 궁금합니다.

: 입지 및 구조/평형 등을  생각하면 초원6한양을 선택하는 게 맞다고 생각하지만..

두 단지의 연식이 많이 차이 나고.. 또한 평형이나 구조 자체가 달라 비교평가 하기가 어렵습니다.

(일반적인 비교평가를 할 때는 평형, 구조 등을 맞춰 수행하지만, 마지막 점검 과정이라서요;)

: 이런 상황에서는 어떤 식으로 생각하면 좋을지, 어떻게 판단하는 게 맞는지 궁금합니다.

: 추가적으로.. 사실 강의 등에서 비교평가를 할 때는 평형 등을 맞추고 해야 쉽다고 알고 있는데요.

: 위와 같은 과정은 혹시 내가 놓친 단지가 없는지 확인하는 과정이기에 어쩔 수 없이 평형/구조 등이 섞이게 됩니다 (매달 결론 전에 앞마당 전수조사를 하며 앞마당 끼리도 비교평가를 진행하려 노력합니다)

: 이렇게 평형/구조 등이 다른 물건들끼리 비교평가를 할 때는 어떻게 하면 좋을지.. 노하우가 궁금합니다! 

(미리 감사 드립니다!)

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