수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[첫 강의 추천] 2026 지금, 부동산 투자 성공하는 법 - 열반스쿨 기초반
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 새콤승자입니다.
올해 초, 매수 했던 투자과정에 대해서 적어보려합니다.
1탄. A지역 계약서를 쓰기 전의 허들
첫 번째 허들. 역전세
두 번째 허들. 투자금
세 번째 허들. 취득세
2탄. A지역 계약서를 쓰고 생긴 허들_누수
작년에 A지역에 매수를 시도했다가 당시에 제가 가지고 있던
0호기의 역전세 리스크가 마무리 되지 않았기 때문에 포기했었습니다.
그리고, 올해 초 A지역에 1채의 투자를 했습니다.
역전세를 마무리 짓고, 남은 현금으로 1등 뽑기 결론을 다시 내보니,
작년에 포기했던 A지역에서 아직 괜찮은 기회가 있겠다는 생각이 들었습니다.
첫 번째 허들. 역전세
1호기 투자를 준비 하시는 분들이 많으실 텐데요.
대부분의 분들은 “투자금” 때문에 힘들어 하십니다.
하지만, 저에게는 투자금 보다도 먼저 “역전세”로 발목이 잡혔습니다.
투자를 해서 부자가 되기 위해서 지금 이렇게 하루하루,
정말 힘든 상황에서도 앞마당을 만들면서 해나가고 있을 텐데요.
투자를 하지 못한다는 허들은 투자에서의 원동력을 잃을 수 있기 때문에 더욱 힘들었습니다.
그리고,
작년 초에는 제 동료분들이 저점에서 하나둘 매수를 하셨습니다.
수도권 근처의 지방중소도시부터 오르더라고요?
앞마당이 많지 않았던 저도 수도권 근처부터 하나 둘 만들어 갔죠..
부동산 사장님들이 많이 하시는 말씀.
부사님 : “왜 이제 왔어~~”
부사님 : “이미 다 올랐지…”
지금도 서울에 가면 이런 말씀 많이 하시죠?
그리고, 다들 비슷하게 생각할 듯 합니다.
새콤 : “아.. 늦었나.. 나도 사고 싶은데..”
새콤 : "지금 사야 하는데… 동료들이 다들 샀다던데…”
결과를 알기 때문에,
이 때 샀으면, 돈을 벌긴 했겠죠?
솔직히, 이 때 어떻게든 샀어야 했나.. 라는 아쉬움이 있었습니다.
그러나, 한편으로는 역전세가 없었으면 진짜 살 수 있었을까? 부자가 될 수 있었을까?
이 때 사는 건 “운”과 “상황”의 영향이 더 컸을 듯 합니다.
저는 저 시점에 실력과 경험이 부족했었습니다.
그렇기 때문에, 운이 좋게도 돈을 벌었을 수 있더라도 부자가 되진 못했을 듯 합니다.
당장 돈을 버는것도 너무나 중요하긴 하지만,
항상 “운”이 따라 주지는 않을 수도 있습니다.
운에 의지해서 투자하는건 1번~2번의 투자만 가능합니다.
그리고, 강의에서 말씀하시 듯, 1번~2번의 투자로는 부자가 될 수 없습니다.
두 번째 허들. 투자금
투자금은 정말 현실적인 문제죠.
하지만, 다들 매수를 하는게 제일 쉽다고들 하시잖아요?
“현실과 이상의 벽”
내가 가지고 싶은건 BMW, Benz, Audi인데,
내가 가진 돈으로 할 수 있는 현실은 다를 수 있습니다.
투자에서의 기준과 원칙이 없으면, 좋은것만 쫒게 됩니다...
아니면, 투자금에 맞춰 그가격에 저가치의 물건을 삽니다...
[배운 분들은 가치있는 물건을 싸게 사야쥬?]
그리고,
역전세 대비로 작년 가을에 이사를 하고 나니, 현금이 확보되었습니다.
역전세는 24년 초였고,
이제는 어느정도 역전세 금액이 가시화되었기 때문에
투자를 할 수 있는 금액이 마련되었습니다.
조금 욕심을 내면, 광역시 매수를 할 수 있겠는데?
애매한 중소도시 보다는 광역시가 낫잖아?
내가 매수를 하는 매물 보다는 “지역”과 “단지”에 더 집중했던 시기인 듯 합니다.
절대적으로 싼 시기라면, 지역 내에서 저평가된걸 매수하면 될 수도 있겠지만,
혹은, 적당히 매수해서 적당한 수익을 얻으려면 이렇게만 해도 될 수도 있겠습니다.
투자금이 많다면,
적당한 수익만 나도 된다면 투자금에 맞춰서 적당히 사면 되긴 합니다.
혹은 투자기준이 없다면,
적당히 투자금에 맞춰서 사시게 됩니다.
하지만, 우리가 열반기초반에서 하는 “경제적 자유”를 위한
비전보드를 달성하기 위한 수익률의 기준에는 미치지 못할 수 있습니다.
우리가가 비전보드에 적은 수익률은 연 15% 이상이시지 않은가요?
현실에서 할 수 있는 선택을 하면서,
장기적인 “경제적 자유를 위한 결정”을 하는게 중요하다는걸 배울 수 있었습니다.
세 번째 허들. 취득세
저는 이미 0호기가 2채나 있는 상태에서 투자공부를 시작을 했습니다.
A지역의 매수는 3주택에 해당하기 때문에 취득세가 8%였습니다.
- 대략 7.0억원 매물을 매수하면 세금으로 6천만원이 나가게 됩니다.
- 대략 3.5억원 매물을 매수하면 세금으로 3천만원이 나가게 됩니다.
첫 투자 부터 취득세를 8%를 내는건 저에게 허들이었습니다.
잃지 않는 투자를 해야 하는데…
투자금도 넉넉한건 아니고…
과연 내가 할 수 있는 투자가 뭘까?
내가 할 수 있는게 뭔지 많이 고민을 했던 시기었던 것 같습니다.
- 내가 가진 투자금은? 앞마당은?
- 어디를 가야 취득세 보다 더 벌 수 있을까?
- 내가 할 수 있는 협상 방법은?
- 조금이라도 더 벌려면 수리를 해서 인테리어 비용보다 높게 매도하면 어떨까?
- 잔금을 치더라도 좀 더 싸게 매수 할 수 있는 방법은 없을까?
취득세 보다 더 벌기 위한 방법은 내가 찾아야 하는 것이었고,
정도의 차이가 있을 뿐, 결국 리스크와 수익은 비례하는 관계라는 걸 알 수 있었습니다.
“하이리스크 하이리턴,
미들리스크 미들리턴,
로우리스크 로우리턴”
A지역에 매수를 하면서 알게 된 건,
예상 되는 리스크는 대비를 하면 된다.
예상이 되고 대응이 되는 리스크는 더이상 리스크가 아니다.
그리고, 리스크에 대한 대비와 대응이 가능한지.
기회를 찾는 건, “실력”의 영역임을 배울 수 있었습니다.
A지역 계약서를 쓰기 전의 허들
- 첫 번째 허들. 역전세
- 두 번째 허들. 투자금
- 세 번째 허들. 취득세
A지역 계약서를 쓰는 과정에서 여러가지 허들이 있었지만, 하나하나를 넘어가면서 앞으로 실력이 되어줄 “경험”을 쌓을 수 있었습니다. 그리고, 수익을 남겨줄 “자산”을 심을 수 있었습니다.
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