연제구 거제현대홈타운2차 수익률 보고서 [열반79기 집사9 3십억벌조 솜냥]

▶ 아파트명
거제2차현대홈타운
▶ 위치(지도)


▶ 입지평가

⦁   인구(1군): 부산 328만, 연제구 21만
⦁   직장(C): 부산(1군) 146만명, 연제구 종사자수 9만명
⦁   교통: 연제구는 관공서가 많음. 법원시청 등.. 

 그 외 다른 업무 지구- 해운대 센텀26분(자차31분),  남구 문현 금융 36분(자차 34분), 

                                  녹산산업단지 1시간 26분(48분), 사상산업단지 44분(자차 28분)
⦁    학군(연제구C, 아파트B): 여명중 89%(4.3%), 이사벨중 89%(6.9%), 거제여중 89%(9.6%)

 사직 학원가가 발달해있다. 

⦁    환경(B): 홈플러스, 부산광역시의료원
⦁    공급(A):  연제구 자체의 공급은 약 800여 세대, 그러나 동래구, 부산진구 등의 3년 내 입주량이 많다. 부산 전체 물량은 24년 1.6만, 25년 1.1만, 26년 1만으로 3년간 공급 3.7만, 적정수요 1.7만*3년=5.1만의 1배보다 작다. 25년부터 27년까지는 공급이 부족하다.  

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 32평 현재 매매 6.7억, 전세 3.8억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 9월 매매 8.75억 전세 5.7억 
5년 내 전저점 매입시: 2023년 6월 매매 5.7억 전세 3.4억 
 

    
▶ 현장 사진 


▶ 투자 결론 
항목    내용    평가(O/X)
저평가:   X, 동래구 사직동의 대장인 사직롯데캐슬(17) 84가 현재 10.3억, 연제구의 대장 레이카운티(23)는 8.5억, 동래구 동래래미안아이파크(22) 7.6억, 쌍용더플래티넘거제아시아드(23)가 7.2억,  사직쌍용예가(06) 4.1억 등의 가격을 형성하고 있다. 현재 6.7억이라는 가격은 거제동에서 덜 선호하는 위치의 신축과 가격이 비슷하고, 쌍용예가는 언덕이 더 심한 동이기는 하지만 가격 차이가 상당히 나는 편이다. 전 고점에 비해 약 19% 떨어진 가격으로 전고점 대비해서 싼 것은 맞지만, 다른 물건들과 비교하였을 때 더 저평가된 것들이 많다고 생각되기에 상대적인 저평가로는 저평가라고 판단하기 힘들 것 같다. 
환금성:   O, 300세대 이상이고 4층 이상이라 환금성은 괜찮다. 
수익률:   X , 24.9월 투자금이 2.9억이 필요하며, 수익률 100%가 되려면 3억(9.7억)이, 수익률 200%가 되려면 6억(12.7억)이 올라야 한다. 전고점이 8.75억이기에 9억까지는 가능할 것 같다. 그러나 10억 가까이 될 수 있을지는 잘 모르겠다. 
원금보존:    X, 현재 전세가율 57%로 80%에 미치지 못한다. 현재 전세가가 4억 정도고, 부산의 전세가가 전반적으로 비슷하게 낮은 편이기는 하지만 구축이기에 4억도 전세가가 낮은 편은 아니다. 
입지독점성:  O,  주변에 아파트를 지으려면 재개발이나 재건축을 해야 하고 사직에서 메인에 위치하여 학원가의 수요도 있다. 
리스크대비:   O, 공급은 연산구 자체는 많지 않지만 3년 내에 동래구, 부산진구에 입주물량이 좀 있는 편이다. 현 시점 투자를 한다면 주민들간의 이동이 많은 인접한 구에 입주물량이 있기에 전세가가 약보합하거나 약간 하락할 가능성도 있다. 현재 투자금이 2.9억이 없어 투자하기 힘들다. 대출을 받기도 큰 금액, 잔금을 마련하기가 힘들어 현재의 리스크 대비가 쉽지 않다. 2년 뒤의 전세가는 오를 것 같으며, 투자금과 상관없이 본다면 가능하다. 
 

*투자 결론: 투자하지 않는다. 현재 부산은 전체적으로 싼 시장이다. 초신축들 중 사람들의 수요가 높은 곳은 가격을 좀 회복한 것도 있긴 하지만 전반적으로 가격이 왜곡되어 있는 시장으로 보여진다. 주변 반경을 좀 더 넓게 보며 가격이 더 싸고 투자금에 들어오는 물건을 찾아보는 것이 좋을 것이라고 판단함.