수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
두껍아~두껍아~
헌집 줄게~새집 다오~
두껍이에게 새집을 요구하는
이 동요,
대한민국 국민이라면
한번쯤은 들어보셨을 겁니다.
이 동요가 과연 왜 나왔을까요?
어딘지 모르게 요즘 부동산 시장과
닮아있다는 생각이 드는데요,
최근 기사들을 살펴보면
유독 자주 보이는
키워드가 하나 있습니다.
얼죽신
얼어 죽어도 신축
이라는 뜻입니다.
상대적으로 입지가 중요하다고
여겨지는 서울 수도권 시장에서도
신축에 대한 선호도가
높아지고 있음을 알 수 있습니다.
그런데 얼죽신,
신축에 대한 선호도는
과연 요즘 일일까요?
안녕하세요,
파란 불꽃을 피우는 투자자
란별입니다 🦋
오늘은 과거부터 존재한
'얼죽신'에 대한 이야기를
해보려 합니다.
역세권이 답이다?
서울 수도권은 하나의 큰 권역으로
그 규모가 상당히 큽니다.
규모가 클수록 중심지에
가까운 것을 선호하는데요,
서울에서 중심지라 하면
업무지구를 뜻합니다.
먹고 사는 문제에 직결되는 직장과,
그 직장을 빠르게 도달하게
해주는 교통망이 상대적으로
중요한 가치일 수밖에 없습니다.
그렇다면 서울 수도권에서는
역세권 아파트만
잘 골라 투자해도 성공일까요?
서울 은평구에서
예시를 하나 가져와 보겠습니다.
은평구는 강남으로 한번에 연결되는
3호선이 지나고 있고,
1차 뉴타운인 은평 뉴타운이
위치한 곳입니다.
상림마을아이파크4단지(08y)는
은평뉴타운 내 위치해 있어
균질성과 밀집도 면에서 우수하지만
구파발역까지 도보 27분이 걸리는
비역세권입니다.
버스 환승이 필수로 필요해 보이는 곳이죠.
반면 대림(93y)은
낡고 경사가 있다는 단점이 있지만
위치가 좀 더 서울 안쪽에 가깝고
초역세권이라는 가치에 더해
강남을 지나는 유의미한 노선인
3호선이라는 것이 큰 장점이 됩니다.
그렇다면 대림의 가치는
상림마을아이파크4단지의 가치를
넘어설까요?
두 단지의 시세 흐름을 살펴보면,
과거에는 상림아이파크의 시세가
대림보다 훨씬 높은 시세를 형성했다는 것을
확인할 수 있습니다.
08년 입주 후 그 당시 신축이었던
상림아이파크가
약 10년 동안은 지속적으로
매매와 전세 우위를 점했습니다.
20년 이후부터는
대림이 가파르게 치고 올라가
두 단지의 전고점이 비슷해졌습니다.
서울에 준하는 위치와 입지를
자랑하는 수지로 가볼까요?
내대지마을건영캐스빌(04y)은
비역세권이지만 1,000세대 이상
대단지에 쾌적함을 주는 단지입니다.
반면 동성1차(97y)는
죽전역 초역세권이지만
내대지마을에 비해
단지 쾌적성은 떨어지는데요,
두 단지의 시세흐름을 살펴보면
은평구의 예시와 비슷하게
흘러갔다는 것을 확인할 수 있습니다.
건물과 땅의 가치
아파트의 가치는
건물의 가치와 땅의 가치가
결합되어 형성됩니다.
시간이 흐름에 따라
건물의 가치(연식)는 줄어들고
땅의 가치(역세권)는 유효하기 때문에
격차가 좁혀지게 되는 것인데요,
그렇다면 모든 지역이 동일할까요?
모든 지역이 그런 것은 아니다
앞에서 살펴본 것처럼
얼죽신, 신축 선호도는
과거에도 존재했습니다.
하지만 모든 지역에서도
동일할까요?
대한민국 부동산 1번지
강남구를 들여다 보겠습니다.
데시앙포레(14y)는
비역세권이며 약간 구석에 위치해 있지만
연식이 좋고, 더샵포레스트와 함께
쾌적한 거주환경을 가진 곳입니다.
반면 푸른마을(93y)은
데시앙포레와 11년이라는 연식 차가 있는
낡은 구축이지만 3호선 일원역
초역세권인 단지입니다.
두 단지의 시세 흐름을 살펴보면,
은평구와 수지의 사례와 달리
역세권 구축과 비역세권 신축의 가격차이가
거의 없다는 것을 확인할 수 있습니다.
반면 전세가는 동일하게
신축이 우위를 점하네요.
다른 예시도 살펴볼까요?
서울 2급지인 광진구로 가보겠습니다.
래미안파크스위트(18y)는
역시 비역세권이지만 신축이며,
구의현대2단지(92y)는
2호선 강변역을 누릴 수 있는
역세권 구축 단지입니다.
강남구 사례와 비슷하게
역세권 구축과 비역세권 신축의
가격이 거의 차이가 나지 않는 모습입니다.
심지어 구의현대2단지는
래미안파크스위트보다
전고점이 훨씬 높았네요.
왜 이런 일이?
위에서 확인해 본 것처럼
비역세권이라 할지라도
거주환경(신축, 택지)이 쾌적하면
사람들이 선호하며 가격에
반영된다는 것을 알 수 있었습니다.
10년 내 차이면 비역세권 신축 투자 역시
유의미하지만 시간이 지날수록
결국 땅의 가치가 남습니다.
하지만 1-2급지와 같은 상급지에서는
다른 모습을 보였는데요,
왜 이런 일이 발생할까요?
수도권 하급지에서는
중심지와는 거리가 멀다는 단점을
상쇄할 만한 장점이 필요합니다.
바로 쾌적한 거주환경이죠.
상급지에서는 땅의 가치가
더 큰 힘을 발휘하는 반면
하급지에서는 땅의 가치보다는
건물의 가치가 더 빛을 발하는 것입니다.
정리하면,
1. 수도권 하급지에서는
10년 내 신축이라면 역세권 구축보다
비역세권 신축이 더 나은 투자가 될 수 있다.
2. 상급지일수록 땅의 가치가
더 힘을 받는다.
3. 상급지든 하급지든,
전세 상승에는 신축 단지가
더 유리할 수 있다.
/
과거부터 존재했던 얼죽신,
그리고 지역에 따라 달라지는
신축 선호도에 대한
이야기를 나누어 보았는데요,
입지, 역세권이 중요하긴 하지만
지역의 특징을 잘 파악하고
사람들이 선호하는 것들이
무엇인지 자세히 들여다 보며
좋은 투자를 해나가셨으면 좋겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다 🤍
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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