''이것'을 보고 투자하면 결국 후회합니다.



안녕하세요. 김다랭입니다.

모두 즐거운 추석 연휴 잘 보내셨나요?

저도 모처럼 가족들과 시간을 보내며

그동안 밀린 이야기도 나누고

맛있는 음식을 먹고

휴식을 취하며 재충전하는 시간을 보내고 왔습니다 :)

오늘은 제가 과거에 초보 투자자 시절에

가치를 보는 것이 아니라

데이터에 빠졌었던 경험을 들려드리며

여러분들에게

'가치 분석의 중요성'에

대해서 전달드리고자 합니다.

I 가치를 보지 않고 투자를 하면 벌어지는 일 - 1

(지방광역시 사례)

여러분들은 투자를 하기 전에

얼마나 데이터를 참고하시나요?

저는 한때 데이터 참고에

혈안이 되었던 때가 있는데요.

그중에서도 ‘투자금’, ‘매매 가격’, ‘매매 전고점’

이 세 가지를 참 많이도 들여다봤었습니다.

(지금 저와 같으신 분도 계시죠?)

그러던 중 지난 22년도 1월에

지방 광역시를 임장하며

한 아파트를 임장하게 되는데요.

그 아파트는 비록 해당 생활권에서

가장 언덕위에 있기는 했지만

투자금이 거의 들지 않는 물건이었습니다.





(매매 2억에 전세도 거의 2억이었습니다)

심지어 이 아파트는 지난 17년 2월에

매매 전고점 약 2억 5000만원까지

상승했었던 단지로

당시 가격이 매매 전고점 대비

약 20% 가까이 하락한 단지였습니다.





당시에 '투자금’, ‘매매 가격’, ‘매매 전고점’

세 가지 관점으로 해당 단지를 살펴 보고

아래와 같이 정리했었는데요.

1) 투자금

: 수리된 집을 매수할 경우 취득세, 중개수수료 포함해도

500만원도 채 안되는 돈으로 투자를 할 수 있음.

2) 매매 가격

: 해당 단지는 지방 광역시 물건으로 연식이

2000년 중반 단지이긴 하지만 그래도

매매 절대가 2억이라는 점이 싸다고 생각이 들었음.

3) 매매 전고점

: 해당 단지는 지난 2017년 2월에 2억 4,800만원까지

상승했었던 단지로 현재 2억원이면

매매 전고점 대비 약 20% 하락한 단지로

매매 전고점 대비 충분히 싸다고 보였습니다.

그때 당시에는

꽤나 그럴듯한 판단이라는 생각이 들었는데요.

혹시 2년 전의 저처럼..

지금도 아파트를

이렇게 바라보고 계신 분 계실까요?

“투자금도 얼마 들지 않고

매매 절대가도 싸고

심지어 매매 전고점 대비 20% 싼 가격인데….

적어도 1000만원은 벌지 않을까?

아니, 단돈 500만원이라도 벌지 않을까?”

저는 이렇게 안일한 생각이 들기도 했었는데요.

만약, 투자했더라면..?

지금 결과는 어떨까요?





입주 가능한 물건으로

현재 매매/전세 최저가 가격은 위와 같습니다.

네이버 부동산 호가 기준으로

매매 가격 -3,500만원, 전세 가격 -5,000만원 입니다.

“설마 이 가격보다 내려가겠어?

500만원/1000만원은 오르지 않을까?”

라는 생각으로 안일하게 투자를 했더라면..

결과는 안타깝게도 마이너스 3,700만원, 손해 구간입니다.

왜 이런 결과가 나오는걸까요?

해당 아파트는 지역 내에서도

가장 언덕위에 위치한 아파트로

주변에 새 아파트가 들어서면서

더이상 이전처럼 사람들의 선호도를

얻기가 어려워졌습니다.

이전에도 가치가 좋은 단지는 아니었지만

지금은 오히려 가치 대비 가격이 비싸진 단지로서

현장 임장을 제대로 하지 않는다면

알기가 어렵습니다.

이처럼 '투자금', '매매가', '매매 전고점 대비 가격' 등의

데이터들만 보는 것이 아니라

지역 거주민들이 아파트를 바라보는 시선,

가치가 달라졌는지를 파악해야합니다.

그저 검색하기 쉬운

데이터 몇 개로 투자를 결정지으셨다면

위와 같은 결과를 얻을 수 있다는

사실을 명심하시길 바랍니다.



I 가치를 보지 않고 투자를 하면 벌어지는 일 - 2

(수도 사례)



‘단지 분석에서 수익률 분석을

꼭 해야 하나요?’

임장 보고서를 작성하기 시작한 분들을

만나면 많이 듣는 질문 중 하나인데요.

단지별 과거 수익률 분석을 하면서도

왜 하는지 모르시는 분들이 많았습니다.

'과거에 수익률이 높은 단지를 투자하면

이번에도 투자하면 좋은 결과를 얻지 않을까..?'

라고 생각을 하시는 분들도 계셨는데요.





인천 8개 구에서 대표 단지 2개씩 선별하여

총 16개 단지의 '전저점-전고점 수익률'을 정리한 것입니다.

위 데이터를 보시면 동구 송림동의

‘송림휴먼시아1단지’가

가장 높은 수익률을 보이는 것을 알 수 있는데요.

과거에 높은 수익률을 거두었으니

앞으로도 높은 수익률을 거둘 수 있는걸까요?



1년 6개월 전인 23년 3월에 해당 단지들을 투자했다고

가정하고 현재(24년 9월) 가격을 비교해보았습니다.

오히려 수익률이 높았던 송림휴먼시아1단지의

수익 결과가 가장 좋지 않은 반면에

부평구의 래미안부평과

남동구의 간석래미안자이가 수익 결과가 가장 좋았습니다.

인천을 임장해보신 분들은

인천 동구의 '송림휴먼시아1단지'보다

부평구의 '래미안부평', 남동구의 '간석래미안자이'가

훨신 더 가치 있는 단지라는 것을 아실겁니다.

과거에 수익률이 높았다라는 것은

매매가와 전세가 차이가 얼마 없는 단지로,

투자금이 적게 들었다는 것으로

오히려 투자 수요가 적은 단지이며

저가치일 수도 있습니다.

또한, '수익률 분석'이라는 것은

어느 시기의 데이터를 활용하는 것에 따라서

그 결과가 천차만별이기 때문에

참고 지표로만 활용해야합니다.

(※ 수익률 분석이 아예 의미가 없다는 것이 아니라

동일 시기 대비 이 단지가 수익률이 더 높았구나~

정도로만 활용이 가능하다는 것입니다)

임보에 데이터를 활용하더라도

무작정 넣는 것이 아니라

그 의미를 제대로 알고 활용하시길 당부드립니다.





가치투자는 '가격이 잘못 매겨진 도박'을

찾아내는 행위입니다.

과거 통계나 공식에 의존하면,

실적은 화려하지만

곧 아교 공장에 팔려갈 늙은 말에 돈을 걸기 쉽습니다.



찰리 멍거 바이블 中

앞서 말씀드린 두 가지 사례를 통하여

현장을 제대로 임장하지 않고

아파트와 지역의 가치를 제대로 이해하지 않으면

안된다는 것을 아셨을 겁니다.

과거의 저처럼 지역과 단지의 가치를

제대로 파악하는데 어려움이 있으시다면,

임장 보고서 작성이 아직까지 어려우시다면

이번에 개강하는 실전준비반을 들어보시는 것을 추천드립니다.





오늘도 행복한 투자 활동

이어나가시길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)