1기 신도시 선도지구 추천 단지와 소액 투자에 재건축을 적용하는 방법 [김인턴]

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

지난 글을 통해서 1기 신도시 관련하여 재건축의 필요성과 선도지구에 대해서 전반적으로 정리를 했습니다.

https://weolbu.com/community/1653741

​이와 관련하여 1기 신도시와 1기 신도시내 선도지구 선정 유력 단지들의 가격 수준을 절대적 저평가를 먼저 판단하고 상대적인 비교를 통해 이미 오른 가격임에도 괜찮은 것인지 아니지를 정리해보겠습니다.

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더불어 재건축을 어떻게 투자에 적용할 수 있을지까지도 간단하게 살펴보려합니다.

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#분당

가장 먼저 분당입니다. 서현역을 도보로 접근가능하고 학군지로 유명한 시범 우성과 현대의 가격을 먼저 살펴보겠습니다.

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현재 두 단지 모두 실입주가 가능한 매물을 기준으로 매매가격은 15억, 전세는 7억 정도 수준을 보이고 있습니다. 직전 상승장 전고점이 16억 중반인점을 감안하면 하락율은 10%이내로 가격은 거의 회복했습니다.

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대형평형인 47평형을 기준으로 살펴보면 두단지 모두 지난 8월 시범우성은 18.5억, 시범현대는 19억에 거래가 되면서 신고가를 찍기도 했습니다. 절대적인 수준으로 생각해보면 싸다고 말하기에는 어려워보이네요.

그렇다면 비슷한 입지의 다른 지역과 비교를 통해 상대적인 저평가를 판단해봐야겠죠?

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분당구의 경우 판교부터 구미동까지 생활권별로 입지에 대한 편차가 큰 편입니다. 그러다보니 분당구 자체는 2군 정도로 볼 수 있지만 판교는 1군, 구미동은 4군 이렇게 구분해서 생각하는 것이 필요합니다. 수내, 서현의 경우는 2군정도로 볼 수 있으며 이와 비슷한 위상의 단지들과 비교해볼 수 있습니다.

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가장 먼저 2군의 위상을 지닌 강동구 고덕 생활권내 단지와 비교해볼 수 있습니다. 학군에 있어서 수내/서현보다 아쉬울 수 있지만 그 외 교통, 환경 등의 요인들과 함께 단지 대 단지로 살펴보면 단지 자체가 갖는 장점과 9호선 개통시 영향권안에 있기에 고래힐의 가치가 더 높다고 볼 수 있습니다. 하지만 현재 가격은 두 단지는 비슷한 수준으로 나오고 있습니다.

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광진구하고 비교를 해보면 그래도 강북에서는 좋은 광남 학군 생활권내 단지이고 2호선 역세권으로 강남까지 쉽게 접근할 수 있다는 점에 있어서 광장현대3단지의 가치는 시범단지과 비슷하거나 조금 더 좋다고 생각해볼 수 있습니다.

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현재 광장현대 3단지의 가격은 저층 기준 13억, 입주 가능한 중층 이상은 15억 정도로 더 저렴한 가격으로 거래가 되고 있음을 확인할 수 있네요. 상대적인 비교평가를 통해서도 싸다고 보기에는 어려운 것 같습니다.

#평촌

다음은 평촌을 살펴볼게요.

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샛별한양2,3단지와 꿈동아를 보면 샛별한양2,3단지의 경우는 현재 입주 가능한 매물은 8억 중반의 가격을 보이고 있습니다. 전고점은 11억이지만 전고점 자체가 조금 높게 거래된 감이 있어서 이를 감안하는 것은 필요할 것 같습니다. 대강 10억대 정도로 생각하면 전고대비 -15%정도 조정된 수준입니다.

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꿈동아의 경우는 대형평형으로 구성된 단지며 현재 가장 작은 평형인 38평의 호가는 12억입니다.

전고점이 11.9억임을 감안하며 이미 가격은 다 회복되었네요.

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절대적인 가격 수준을 판단해보면 단지별로 차이가 있으며 일부 단지는 싸다고 이야기 어려운 반면 일부 단지는 엄청 싸다고 말하긴 어렵지만 그래도 나쁘지 않은 가격 수준이라는 생각이 드는 것 같습니다.

​평촌 역시도 상대적인 가격 수준을 확인해보면 샛별한양의 경우 의왕시 내손동에 위치한 e편한세상인덕원더퍼스트와 비교해봤습니다. 앞에서도 이야기했지만 샛별 한양의 전고점은 다소 고평가 되어있다는 점을 감안해서 보는 것이 필요합니다. 그랬을때 현재 e편한의 호가는 몇단지냐에 따라 차이가 있겠지만 9억 정도의 가격 수준으로 입주가 가능한 매물이 8.5억 수준이었던 샛별한양과 큰 차이가 없습니다.

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꿈마을 동아는 대형평형이긴 하지만 평북의 신축 84와 비슷한 수준임을 확인할 수 있고 신축 84의 가격이 10억대 정도로 더 싸다는 것을 알 수 있습니다. 물론 대형의 거래가 상대적으로 적다는 점에 있어서 전고점이 더 높아야할 수도 있지만 그럼에도 신축의 가격이 더 매력적으로 보입니다.

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상대적으로 비교를 했을때도 앞서 절대적인 가격 수준을 확인했을때처럼 가격이 나쁘지 않은 단지도 있지만 싸다고 이야기 어려운 수준인 곳도 있다는 것은 비슷한 것 같습니다.

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#산본과 중동

다음은 입지가 비슷한 산본과 중동을 같이 확인해볼게요.

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먼저 부천 내에서는 금강마을이 대표적인 단지이며 7호선을 도보로 이용가능하다는 장점이 있습니다. 현재 금강마을의 매매 가격은 6억 중반의 가격을 보이고 있으며 직전 전고점이 7억 초반인 점을 감안하면 가격이 많이 회복했고 싸다고 말하기는 어려운 가격이라는 생각이 드네요.

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산본내에서 가장 동의률이 높은 단지는 산본역 역세권 단지인 율곡마을 주공3단지 입니다. 해당 단지의 경우 아쉬운 점은 평형대가 작다는 점입니다. 현재 전용 59의 경우 4억 중반대의 가격을 보이고 있으며 전고점이 6억이라는 점을 감안하면 하락률은 20%이상으로 앞서 가격이 크게 회복하지 못했다고 볼 수 있습니다.

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상대적으로 다른 지역 대비 선도지구에 대한 기대감이 크지 않다는 느낌이 드는 것 같네요.

다른 지역과 비교를 해보면 먼저 부천의 금강마을은 광명내에서 그래도 철산역까지 가까스로 도보로 접근이 가능한 도덕파크타운 59와 비슷하게 생각해 볼 수 있습니다. 보통 지역내에서 비슷한 위상을 지닌 단지라면 상급지 59와 하급지 84가 비슷한 가격 수준을 보이곤 합니다.

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도덕파크타운의 경우 환경개선의 여지가 있다는 점을 감안하면 가치가 더 높다고 볼 수 있고 호가가 6억 초반인 점을 고려하면 오히려 도덕파크타운의 가격이 더 매력적이는 생각이 드는 것 같습니다.

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율곡 3단지는 평촌내 끝단에 있는 무궁화태영과 비슷한 수준이라고 볼 수 있고 무궁화 태영 호가가 현재 4억 중반임을 생각해보면 두단지 모두 가격적으로 싸다고 이야기할 수 있다는 생각이 듭니다.

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전체적으로 살펴보면 선도지구에 대한 기대감은 대부분의 단지에서 가격이 많이 반영되어있음을 확인할 수 있고 그 안에서도 단지에 따라 아직 괜찮은 가격을 보이는 단지들이 있다고 정리해볼 수 있을 것 같습니다.

그리고 선도지구로 인해 일부 단지에 관심이 쏠려있는 지금 여전히 싸고 오르지 않은 가격의 단지들도 있으니 넓게 보시는 것도 반드시 필요합니다.

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선도지구 혹은 재건축 관련하여 투자를 고민하고 계시다면 자체가 시간이 상당히 필요하며 초기 투자 비용이 적지 않고 추가 분담금, 공사비 인상 등의 다양한 이슈가 있을 수 있기 때문에 역시나 가격적으로 충분히 매력적인가를 따져보는 것이 필요하다는 것을 생각하셔야 할 것 같습니다.

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#재건축을 소액 투자에 적용하는 방법

그렇다면 이런 선도지구 혹은 재건축 관련하여 투자에 적용할 수 있는 부분은 어떤게 있을까요? 지난 글에서도 이야기드렸듯이 1기 신도시는 입지적으로나 환경적으로 계속 노후화된 채로 냅두기는 어렵다고 생각됩니다.

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그렇기에 장기적으로 정비사업은 진행될 가능성이 매우 높겠죠. 즉, 당장 선도지구에 선정이 되지 않는다고 하더라도 주변의 단지들이 하나 둘 정비사업이 진행된다면 따라갈 가능성이 높아질 것입니다.

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이런 점에 있어서 비슷한 선호도와 가치를 지닌 단지들이 있다면 상대적으로 용적률이 낮은 단지를 우선하여 선택하는 것이 더 좋은 결과를 가져다 줄 수 있습니다. 단, 강조드리지만 우선해야할 것은 용적률이 아닌 가격 자체이면 비슷한 구축을 선택할 때 하나의 판단 기준을 이야기드리는 것입니다.

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몇가지 예시를 살펴보면 아래 같은 생활권내 위치한 두 단지가 있습니다. 처음에는 가치가 비슷했지만 시간이 지날수록 정비사업에 대한 이야기 나오게 됩니다. 그리고 일정 연식이 지난 이후 용적률이 낮은 단지의 사업성이 높고 재건축 등의 정비사업에 대한 가능성이 높아지면서 큰 격차를 보이는 것을 확인할 수 있습니다.

아래의 경우도 비슷합니다. 광명의 역세권에 있는 단지와 비역세권의 단지를 비교했을 때 단지가 아쉽긴 해도 역세권의 단지의 가치가 더 높았습니다. 하지만 시간이 지나 앞쪽에 위치한 구축 아파트들이 재건축이 되기 시작하면서 비역세권의 단지도 이에 대한 기대심리가 더해지고 상대적으로 낮은 용적률로 인해 사업성이 높기 때문에 가격을 따라잡는 모습을 보였습니다.

한가지를 더 알 수 있는데요, 크게 올랐다가 크게 조정이 된만큼 이런 기대심리는 시장의 분위기에 따라서 크게 달라질 수 있게 되고 이는 가격으로 보여진다는 것입니다.

그렇기에 비슷한 가치를 지닌 구축 단지 들 중에서 용적률이 낮은 단지를 선택하는 것은 필요하지만 가격이 싼지에 대한 판단이 가장 먼저 필요하다는 것은 변하지 않습니다.

전체적인 1기 신도시 선도지구에 대한 이해와 가격 수준 그리고 투자에 적용할 수 있는 점들을 정리해보았습니다. 투자 의사결정을 내리시는데 도움이 되셨으면 좋겠네요.

오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다:)

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