아파트분석

고양시 일산동구 일산자이아파트1단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 잠재의식의힘]_2409

  • 24.09.20

▶ 아파트명

고양시 일산동구 일산자이아파트 1단지

▶ 위치(지도)

 

▶ 입지평가

1.     직장
고양시 종사자수 381,611(약 38만명), 일산동구 종사자수 160,493명 (약 16만 명)

2.     교통
강남 1시간 16분 / 여의도 1시간 4분 / 시청 1시간 10분

3.     학군
일산양일중 85.6%, 풍동중 85.0%

 

4.     환경(편의시설)
롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 홈플러스, 뉴코아아울렛, 동국대학병원, 국립암센터, 일산병원, 일산차병원 

 

5.     공급

3년 4,684세대 (2025년 2090세대, 2026년 1834세대, 2027년 760세대)

풍동더샵더데이앤 1,2,3단지 2025.03 / 2090세대, 고양장항 2026년 4월 650세대, 고양장항제일풍경채 2026년 12월 1184세대, 고양장항아테라 2027년 5월 760세대

 

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 위시티자이1단지 59평 현재 매매 7.9억, 전세 6억

5년 내 전고점 매입시: 2021년 12월 매매 11.7억 전세 7.7억

5년 내 전저점 매입시: 2023년 5월 매매 7.6억 전세 5.0억

*5년 내 전고점 매입시 수익률 (79,000-117,000)÷(117,000-77,000)X100 = -95%

*5년 내 전저점 매입시 수익률 (79,000-76,000)÷(76,000-50,000)X100 = 11%

 

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

저평가 O

(주변아파트 동일평형 최근매매가 대비 저평가된 것으로 판단됨

2단지 8.3억원, 4단지 8.5억원)

환금성

수시 매도 가능

X

(1,244세대 중 59평 296세대. 평형이 커서 환금성이 높지 않다고 판단됨)

수익률

투자금 대비 수익률

O

현재 시세로 매입후 전고가 회복하는 경우 수익률 201%(=38,100/18,900)

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

70% 이상으로 O (현재 전세가율 76%는 과거 평균 66%보다 다소 높음)

입지독점성 X (지하철이 없으므로 낮다고 판단됨)

리스크대비

역전세 대비

X (현재 전세가율 76%는 과거 평균 66%보다 다소 높으므로 투자금 유리하나 시세 상승하지 않을 경우 역전 세 위험 발생)

  • 고양시 일산동구 일산자이아파트1단지 수익률 분석 보고서_2409.docx

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