▶ 아파트명
강동롯데캐슬퍼스트 아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
- 직장
강동구 종사자수 157,465명 (약 16만 명)
- 교통
강남 39분 / 여의도 1시간3분 / 시청 54분 
- 학군
강일중 86% 신암중79% 성덕여중83% 명일중 90% 배재중76%
*아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기
- 환경(편의시설)
병원 - 강동 경희 대학교 병원 - 강동 성심병원
- 마트 - 이마트 명일점, 이마트 천호점, 뉴코아 아울렛,
- 백화점 - 천호 현대백화점
*단지 근처 대형 마트나 백화점, 대학병원 유무 확인 - 공급
올림픽 파크 포레온 12,032세대, 더샵둔촌포레 572세대, 강동밀레니얼중흥s클래스 999세대
총 13,680세대
공급 입지평가 | ||
지역 | 강동구 | |
인구수 | 464,835명(46만명) | |
적정수요 | 2,324 명 | |
연도별 입주 | 2024 | 4,617 명 |
2025 | 12,109명 | |
2026 | 0명 | |
3년합계 | 16,726명 | |
연평균 | 5,575 명 | |
적정수요대비 공급수준 | 2.3배 | |
공급평가 | 적정수요 2배초과-c등급 | |
직장 - B등급(10만이상)
교통 - A등급(강남 1시간이내)
학군 - A등급(90%이상)
환경 - A등급(백화점 1개이상)
공급 - C등급 (적정수요 2배초과)
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
▶ 현장 사진
*직접 가서 촬영하면 좋지만, 시간이 없다면 카카오맵-로드뷰로 캡처하세요 ^^
▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 전고점대비 너무많이 올라온것같습니다.8호선이 바로 앞에 생긴 호재로 많이 오른듯하지만 그걸 감안해도 거의 전고점에 다다른 가격은 너무 비싼것 같습니다. |
환금성 | 수시 매도 가능 | 8호선 초역세권에 5호선도 도보 접근이 가능한부분 연식도 나쁘지 않고 3000세대 이상의 세대수를 감안했을때는 환금성은 좋다고 생각합니다. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 현재 투자금이 생각보다 많이 들어가는것 같습니다. 이미 전고점에 다다른 매매가를 보면 수익률은 그다지 좋지는 않을듯 합니다. |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 현재 전세가율은 51%로 낮은편에 속하면 주변에 올해말에 들어오는 둔촌주공을 생각하면 전세가가 더 떨어질 가능성이 있다고 생각됩니다. 물론 내년 상반기 말이나 하반기에는 둔촌주공 입주가 끝나면 다시 전세가가 회복할듯합니다. 주변에 빈땅이 없어서 입지독점성은 좋으나 고덕쪽에 재개발 재건축이 변수로 작용하지 않을까 생각됩니다 |
리스크대비 | 역전세 대비 | 전세가가 약간 오름세에 있지만 역시 둔촌주공이 가장 큰 걸림돌이 될듯합니다. 올해 말에 전세만기인경우 미리 4-5개월전에 갱신여부를 확인해서 발빠른 대처를 해야 할 듯 합니다. 내년 하반기정도면 둔촌주공 입주장이 정리되고 그이후에는 큰 역전세는 없을 듯합니다. |
결론 : 강동 롯데캐슬은 대단지에 8호선, 5호선 더블역세권에 연식도 좋지만 지금은 전세가율이 낮고 올해말
둔촌주공으로 인하여 전세가가 영향을 받을 듯합니다. 투자금 역시 너무 많이 들고 전고점에 다다른
매매가를 볼때 좋은 아파트지만 지금은 투자할 시기가 아니라고 생각됩니다.
내년 하반기정도에 매매가가 지금보다 낮아지고 전세가가 올라간다면 그때 다시 확인해봐야 할듯 합니다.
최종 : 투자 보류
댓글
라은파파1님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
