안녕하세요, 씨앗투자자 꼰미고입니다.
드디어 비교평가의 주간이 돌아왔습니다.
서울수도권에서 만드는 세번째 앞마당이지만
여전히 어렵기만한 서울 수도권…
분명히 비교평가에 대해서 배운 것 같은데…
막상 하면 ‘이게 맞나? 이 단지는 가치가 떨어지는것 같은데?…’
라며 갈팡질팡하는 제 모습….
이제는 좀 깔끔하게 정리하고 싶었는데
역쉬… 비교평가 레전드 강의로 다시 뵙게된 식빵파파님!!
들은 듯하지만 또 다시 들으니 새로웠던 이번 강의에서
기억에 남는부분과 적용할 점을 정리해 보았습니다.
전고점의 왜곡
전고점!!!
내집마련기초반에서 단지의 힘을 알아볼 수 있는 지표로
아주 잘 활용 했었던 ‘전고점’…
저는 이 전고점을 너무 맹신하고 있었다는 것을
이번 강의에서 식빵파파님의 말씀을 듣고 알게 되었습니다.
지난 12월 실전반에서 만들었던 첫! 수도권 앞마당, 강동구.
이번 강의에서도 언급되었던 선사현대의 전고점을 보면서
‘와… 이 단지는 내 생각보다 사람들이 더 좋아하나보다.’
‘삼성광나루 59가 계단식이고 여긴 복도식인데도…?!’
라는 생각을 했었는데요.
전고점이 오버슈팅되는 경우가 있다는 것을
이전에 다른 강의에서 지나가는 말로 흘려들었었는데
이 단지가 바로 그런 단지라는 것을 이번 강의를 통해
왜 오버슈팅으로 생각되는지 그 이유와 함께 깨닫게 되었습니다.
전고점을 절대적인 비교지표로 이용하면
왜곡된 전고점으로 인해 가치를 잘못 판단하는 경우가 생기기 때문에
고점에서 얼마나 거래되었는지 실거래가와
비슷한 가치를 지닌 주변 단지의 전고점,
그리고 전세가격을 함께 보면서
가치비교를 좀 더 디테일하게 해야한다는 점은 꼭 기억하겠습니다.
BM: 전고점만이 아니라 고점 거래량, 주변단지 전고, 전세가격를 통해 가치를 파악한다.
비슷한 급지의 지역간 비교의 포인트
지역 내 비교평가도 어렵지만…
수도권 앞마당이 적다보니 지역간 비교 포인트도 알기 어려웠는데요.
지난 3월에 만든 앞마당과 비교할 앞마당을 드디어 만들게되어서
이번에 꼭! 같은 급지의 앞마당 비교평가를 해보아야겠다 생각했습니다.
중요한 것은 바로, 어떻게였는데…
기본적으로 가격을 고정하고 같은 급지끼리 비교를 하되
다른 급지의 지역 간 단지를 비교한다면 입지를 넘어서는 단지 선호도 유무를,
비슷한 급지의 지역 간 단지를 비교할 경우 ‘지역 내의 단지 선호도’가 중요하다는 것!
그냥 교통,학군,환경만 붙여서 냅다 비교하니… 너무 어려웠던 것이 아니겠어요.
앞마당을 만드는 단계부터 꼼꼼하게 임장하는 것이 왜 중요한지…
지역 내 단지 선호도를 알기 위해서는 반드시 필요한 작업이고
그것을 알아야 비교평가가 가능하다는 점을 다시 상기시킬 수 있었습니다.
그리고 강의에서 식빵파파님께서 수번 강조하셨던 점이 바로
‘공식은 없다!’ 였는데, 자꾸만 공식화하고 싶어했던 저의 모습이 떠올랐습니다.
지난 튜터링데이 때 제너스 튜터님께도 반 푸념으로
자꾸 공식을 찾는 것 같다 말씀 드린 바가 있는데…ㅎㅎ
아무래도 깊은 물에서 헤엄을 치는건지 버둥거리는 건지 모를만큼
비교평가에서 헤매고 있어서 그랬던 것 같습니다..
이번 임장지의 앞마당 비교평가에서는
강의에서 배운 지역 간 비교를 좀 더 촘촘히 적용해 보겠습니다.
BM: 다른 급지 → 땅의 가치를 넘는 단지 선호도 유무, 같은 급지 → 지역 내 단지 선호도
실제 투자를 하듯이
앞마당을 만들고 비교평가를 하다보면
알고 있는 단지가 늘어나다보니
이 단지 저 단지 비교해보는게 재밌기도 하고 신기하기도 합니다.
올 초까지만 해도 뭔가 치열하게 고민했던 것 같은데
투자를 하고 나니 투자금이 아직 모자라서 다음 투자시기가 아직 멀었다고 생각해서인지
단지와 가격에 대해 뭔가 진심이 담기지 않고, 비교평가를 재미로 하는 듯 했습니다.
비교평가는 공부하려고 하는게 아니라 투자하려고 하는 것입니다. 비교평가를 반드시 투자에 적용해야해요.
by 식빵파파님
가격비교 게임을 하면 안되요. 이상형월드컵 하지말고 임보를 쓸때 실전투자와 꼭 연결시켜서 써보세요.
by 제너스 튜터님
우리가 임장을 가고 임보를 쓰는 것은
좋은 가치의 물건을 싸게 사는 투자를 하기 위한 것임을
강사님과 튜터님 모두 강조해 주셨습니다.
비교평가를 통해 가치를 비교해보고
나아가 내가 할 수 있는 것 중 가장 좋은 곳에 투자하는 것이
앞으로 계속해서 반복해 나가야할 나의 액션이라는 것.
그러기 위해서 제가 지금 당장부터 해야할 태스크를 적어보았습니다.
- 반드시 시세트레킹을 해서 투자 기회를 잡는 것
- 실제 투자하는 감정을 넣어서 비교평가할 것
- 진짜 투자결정을 해보고 임보 마무리 지을 것
제너스 튜터님께서 조언해주신것처럼
현재 가지고 있는 투자금으로 할 수 있는 투자,
그리고 내 목표 투자금으로 할 수 있는 투자를
이번 임보에서 남겨보겠습니다.
BM: 비교평가를 투자로 연결시킨다. 투자결정까지 이어지게 비교평가하고 마무리 하기.
/
컨디션 난조로 지난 주를 거의 통째로 날리다 싶이 하고도
임보 진도도 못빼고 조톡방에서 좀 더 적극적으로 하지 않는 저 스스로를 보면서
'내가 간절함이 없나? 이렇게 소중한 실전반의 기회를 왜 이렇게 허비할까?’
라는 생각이 문득 들었습니다.
단지임장을 하고 전화임장을 하고 매물임장을 하면서
‘이렇게 하는게 맞나? 이렇게 하면 진짜 내 목표를 이룰 수 있을까?’
라는 의심이 다른 어느때보다 더 몰려왔습니다.
튜터님들은, 강사님들은, 선배님들은 어떻게 저렇게 확신을 가질 수 있을까?
나와는 다른 점이 무엇일까? 라는 생각을 하다가 문득
나는 이 방법이 되는지 안되는지 모르지만
그들은 이 방법으로 목표를 이룰 수 있는 것을 보았거나 경험했거나 해서
이 방법이 가능한 방법이라는 것을 알고 있다는게 다르지 않을까?
라는 생각이 들었습니다.
그래서 이번 강의를 들으면서
마지막에 식빵파파님께서 ‘두려움’에 대해 이야기하시는 것을 들으며
소름이 살짝 돋더라구요.
어쩜 제 마음을 딱 읽으셨는지
제가 느꼈던 부분을 그대로 강의에 풀어주셨습니다.
아… 나는 아직 몰라서 그렇구나.
그래서 암흑같이 길고 긴 터널처럼 느껴지고
나 자신과 이 방법에 의심이 가득하구나 하고 알게되었습니다.
그 ‘두려움’을 완전히 떨쳐낼 수는 없겠지만..
가끔 의심이 불쑥불쑥 튀어나오겠지만
그래도 멈추지 않고 조금씩 앞으로 나아가고 해내는 투자자로 성장하고 싶습니다.
마지막까지 마무리 잘해보겠습니다.
식빵파파님 좋은 강의 감사합니다!
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