분양권이 2개일 때 활용할 수 있는 비과세 전략

분양권 좋아하시죠? 새아파트를 받을 수 있고, 여차하면 투자용도로 잘 활용할 수 있으니 말이죠. 그런데 여기에는 항상 붙는 것이 있는데 그건 바로 세금입니다. 특히 보유기간 동안의 양도차익에 대해서는 ‘양도소득세'가 붙는건 다 아실텐데요, 이 양도세를 최대한 줄일 수 있는 즉 ‘비과세'를 받으면 참 좋을 것입니다. 

그렇다면 분양권을 2개 보유할 때 활용할 수 있는 비과세 전략은 어떤 것이 있을까요?

(그림 1) 분양권만 2개 있는 경우 (1)

그림처럼 분양권만 2개가 있고 모두 ‘21.1.1 이후 취득한 것이라고 가정합시다. 이 경우 해당 분양권이 주택으로 준공되고, 둘 간에 ‘1년 후 취득' 요건이 성립되었을 때 나중에 완공된 B주택 취득일로부터 3년 내 A주택을 매각하면 일시적 2주택 비과세가 될까요?

불가능합니다. 

현행 세법에서 이를 가능케하는 특례가 없기 때문입니다 다만 둘 중 하나를 매각하고 남은 1주택에 대해서는 당연히 1세대1주택 비과세가 가능합니다. 따라서 양도차익이 더 작고 상대적으로 투자가치가 낮은 물건을 먼저 매각해야 합니다. 

하지만 이게 가능한 경우도 있습니다. 

(그림 2) 분양권만 2개 있는 경우 (2)

(그림 2)는 얼핏보면 (그림 1)과 똑같아 보입니다. 

하지만 한 가지 매우 중요한 차이점이 있으니 그건 바로 해당 분양권이 모두 ‘20.12.31 이전에 취득한 것이라는 점입니다. 

이 경우는 분양권이 주택으로 준공되고 나서 1년 후 취득 그리고 3년 내 매각이라는 요건만 맞추면 일시적 2주택 비과세가 가능합니다. 즉 2채 모두 비과세가 가능합니다. 

왜 이런 일이 발생하는 것일까요? 

원래 주택을 취득할 수 있는 ‘권리’에 해당하는 분양권이 ‘21.1.1 이후 주택수에 포함되었기 때문입니다. 따라서 이제부터 분양권을 취득하시는 경우에는 원하는 물건 매각시 비과세가 되는지 꼭 따져보시고 매수, 매도 전략을 세워야 합니다. 이 계획을 세우느냐, 그렇지 않느냐에 따라 세후수익률이 수 천 만원이 왔다갔다 합니다. 요즘 어디가서 이런 수익을 올릴 수 있겠어요? 그렇죠?

그렇다면 분양권을 먼저 취득하고 이후 분양권이 아닌 주택을 취득하면 어떻게 될까요? 이 경우도 일시적 2주택 비과세가 되지 않을까요? 결론부터 말씀드리자면, 먼저 취득한 분양권이 주택으로 준공되고 이후 1년이 지나서 주택을 취득하면 가능은 합니다. 그렇지 않고 먼저 취득한 분양권 상태에서 제 아무리 1년이 지나 주택을 취득한다 한들 일시적 2주택 비과세가 되는 건 아닙니다(하지만 둘 중 하나 처분 후 남은 1채에 대해서는 언제나 비과세가 가능합니다). 

이에 대해서는 다음 시간에 구체적인 사례와 함께 살펴보도록 하겠습니다. 그때까지 공부 열심히 하세요! 감사합니다.  

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