실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 61기 45조 돌체라떼1]

안녕하세요 

유디님 강의 잘 들었습니다.

월부를 시작한지 1년이 다되는 시점에서 실전 준비반을 

재수강하게되었습니다.

1.임장보고서와 앞마당이 없으면 벌어지는 일

투자를 해서 돈버는 것은

지역과 단지에 대해 설명할수 있는 물건이어야 하고 

자치가 좋은것을 싸게사서 

기다려야한다.

느낀점 :아파트의 가치와 선호도를 파악하는 것이 제일 중요하며

가겨은 그다음이다.

거래량에 의미를 부여하지마라 

거래량이 없는 아파트여도 가치대비 가격이 저렴하면 투자할수 있다.

적용할점 :투자자는 

가치평가를 하는 사람이고 입지에 대해 판단하고 아파트 가치를 알수 있으며

가지대비 싼 물건을 산다.

이과정을 반복한다.

투자금보다는 가치를보는것에 집중하자.

2.투자자에게 앞마당이 필요한 이유

눈으로 확인하고 발로 땅의 위치를 밟아보며 

아파트의 가치를 분석하고 투자를 결정하는 것이 중요하다.

적어도 앞마당 6개를 확보하고 단지들을 비교해서 투자한다.

투자결정 프로세스

a.단지의 가치를 알수있는가??

b,가격과 투자금으로 투자할수 있는 단지가 이단지 밖에없는가???

c.내가 할 수 있는 투자인가???

느낀점투자 확신이 들지 않은 이유는 하나의 단지만 보고 있기 때문이다.

아는 지역과 단지를 늘려갈수록 

스스로 투자 판단 할 수 있는 능력을 가질수 있다.

적용할점:투자 가능한 앞마당을 늘리자

1억있으면 투자할 단지 10개

1.5억 있으면 투자할 단지 10개

늘리고 단지를 찾아보자,

3.임장 마스터하는 전반적인 프로세스와 사전준비

임장 프로세스 

준비:사전준비 

조사:1차임장ㅡ지역조사 ㅡ2차임장ㅡ세부조사ㅡ물건 확인

정리&결정:보고서완서으의사결정

사전준비 

위성지도 ㅡ빈땅,산 확인(산으로 생활권이 나눠지겠다)

일반지도ㅡ아파트가 모여 있는 택지와 주택가 구분

연령분포 ㅡ지역 분위기 파악

지적편집도 ㅡ구도심,기존택지,신규택지 확인

지적편집도ㅡ지역의 모습 파악

(상업지역은 업무지역일 경우 빌딩들이 많고

일반 주거지일 경우는 나이트클럽 대형 상권이 많음)

나무위키

느낀점 :분위기 임장을 통해서 지역을 확인하는것이 아니라

사전 준비를 통해 지역을 미리 알고 예측하고 

임장을 통해 확인한다.

적용할점 :사전준비를 잘하고 분위기 임장을 하면 

지역을 이해하고 확인해서 분임의 수준을 높히자

4.실기좋은 동네를 파악하는 단지임장

본것:

분위기 임장은 지역을 익히고 입지를 파악하는것이다.

단계계별 분위기 임장을 해야하는 이유

셍활권 구분 +생활권별 선호도 우선순위 +입지 파악

요약 

지리 ㅡ생활권 구분 및 입지 파악 ㅡ 투자 우선순위

핵심 체크 리스트 

직장 ㅡ직장의 규모 직장 주변 사람들 모습

교통ㅡ출퇴근 환경

학군ㅡ학원가의 종류및 모습

환경 ㅡ 사람들이 좋아하는 환경인지

유해시설이 있는지 

지형

사람들의 연령대가 어떠한지 파악

느낀점 :지금까지의 나의 분위기 임장은 어떤 거였나,,,,

결국은 부동산은 사람이다 

적용할점 :직장 교통 학군 환경을 파악해서 

생활권의 우선순위를 파악한다.

지리,생활권 구분 및 입지 ,투자 우선순위 정리

5.아파트의 특징과 선호도를 파악하는 단지 임장 

단지임장은 단지의 선호도를 파악하고 

투자기준에 적합한단지를 찾는다,

단지 외부 :지하철역 ,버스정류정 ,초등학교에서 단지까지 걸어가는 과정의 

스트레스,안정성,쾌적함 

스트레스는 언덕인지 

안전성은 밤에 가로등이 아전하게켜져있는지 보도블럭 정리가 잘되어 있는지 

인도아 차도가 분리되어 있지

단지내부:동간거리 .관리상태(나무,조경 ,분리수거,쓰레기 상태.외관.잔디 상태)

조경.단지 자재.지하주차장 연결.주차상태,외제차많은지

정리 

단지외부:안정성,쾌적함,스트레스

단지내부:동간거리,조경,단지관리,지하주차장.주차 상태.외제차

단지의 선호도 파악 

느낀점 

단지 임장을 할때는 어렵지만 단지의 디테일의 차이가 단지 가격의 차이를 만든다 꼼꼼히 

인도와 차도가 구분 되어 있는지 ,안전한가 ,단지의 관리상태를 파악하고

동간거리,조경,지하주차장 ,주자상태

디테일하게 파악하자 

적용할점 

단지의 관리 상태를 잘 파악해보자 

단지의 관리를 한다는 것은 관리비와 소득과 연결됨

지하주차장 연결 할것 

주차상태.외제차 파악하기

6.단지 임장

투자기준에 들어오는 것 중 우선순위가 높은 단지의 매물을 확인하여

1등 물건 선별

7.질의 응답

적용할점

계획을 구체적으로 

예 독서 20페이지 실천 못할시 다음날로 넘기기 

완료에 집중하자.

투자를 직업처럼하자.

부동산은  결국은 사람이고 

난 투자를 하러 왔다.