<월부 실전준비반>

2024년 10월 ~

 - 1강-

 

 

•이번 수업의 목표 – 임장순서와 방법을 나열할 수 있다

임장의 각 순서와 방법의 이유를 설명할 수 있다

현장에서 불편함 없는 상태로 지역과 아파트 우선 순위를 판단할 수 있다

 

가장 중요한 것은? 완벽하지 않아도 된다. 완료만 하자.

포기하지 않고 꾸준히 하자

 

투자에서 제일 중요한 것은?

1. 매도와 매수를 손해보지 않는 시점에 하는 것

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<2011년 10억4천에 매수했을 때 2012년에 8억 2천으로 떨어지면?>

일반인 : ‘떨어졌네.. 안 오르겠다’

아파트의 가치를 모르기 때문에 (일반적인 생각)을 하는 것!

 

투자자: ‘싸졌네? 몇 채 더 사야지’

아파트 가치를 알고, 이에 대한 확신이 있다면 떨어졌을 때 ‘싸졌다’는 생각으로 몇 채

더 매매할 생각을 한다.

 

더 배운 투자자 : ‘전세는 10년에 2배씩 오른다.

또 매매가는 전세가 이하로는 떨어지지 않는다

’때문에 전세가 2011 년에 6억이면 2021년에는 12억이 되고

10년만 버티면 매매가 보다 최소 1억 6천가량 올라서 회복하겠네‘

 

※결국 2021년에 매매가는 26. 5억이 됨

 

★매매가는 어떻게 될지 모른다! 하지만 전세가는 알 수 있다.

전세가는 물가상승량과 같이 오르기 때문이다.

또한 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않기 때문에 위와 같은 상황에선 매도하지 않고 기다릴 수 있다.

 

<2020년 18.5억에 매수했을 때 2021년 26억 5천으로 오르면?>

투자자 : ’비싸졌네. 이제 투자 대상에서 제외해야겠다.‘

 

★쌀 때 사서 비쌀 때 매도하는 것이 가장 좋은 선택이다.

 

 

<위의 상황에서 공부하지 않은 사람들의 판단은?>

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• 비쌀 때 사서 버티다 회복하면 판다.

혹은 비쌀 때 사서 버티다 1차 상승했을 때 판다.

 

<그렇다면 위와 같은 상황에서 매도, 매수 시점은 어떻게 잡는가?>

가치가 비슷한 단지와 비교한다,

ex) 2020년 18억 5천일 때 가치가 비슷한 단지가 20억이라면?

’곧 이 단지도 20억까지 오르겠네?‘ 라는 판단을 할 수 있다.

 

★ 비슷한 가치의 단지는 결국 가격이 비슷해진다.

단지 올라가는 시점이 다를 뿐이다.

 

★ 아파트의 가치를 알기 위해서 임장과 임장보고서가 필요하다.

 

★ 내가 투자한 아파트에 대해 잘 모르면, 손해를 보거나, 수익을 얻지 못하거나 돈을 덜 벌게 된다.

 

투자에서 제일 중요한 것은?

2.투자 물건의 범위 및 조건

 

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투자에서 제일 중요한 것은?

3. 아파트 비교평가가 가능해야 한다.

 

<사람들이 좋아하는 아파트를 순서대로 파악할 줄 알아야 한다.>

•어떤 단지가 ’좋다, 아니다‘ 가 아니고 1,2,3 등으로 순서를 정할 줄 알아야 한다.

• 임장가고, 임보쓰면서 아파트의 선호도를 파악해야 한다.

( ‘00단지보다 00단지가 더 좋아’ 이렇게 생각할 줄 알아야 한다)

 

 

<가격이 싼지? 비싼지? 판단할 수 있는 능력을 가져야 한다>

• 이 능력을 갖추려면 아는 지역과 아파트를 늘려가며 비교대상을 확대해야 한다.

• 내가 정한 순서가 (1등 : 10억 / 2등: 9억/ 3등: 9억) 이라면?

2등이 싼 물건임을 알 수 있음.

• 1 ,2 ,3 등 외에 4, 5, 6등이 비슷하다면 그것까지 순서를 정할 필요는 없다.

비슷한 조건이라면 조건이 나한테 맞는 단지를 선택해야 한다

(갭이 작아서 투자금이 덜 들어가는 단지)

 

<기회가 왔을 때 행동할 수 있는 용기를 갖는다. >

• 강의에서 배운 그대로 행동으로 옮긴다. 그리고 반복한다.

 

★ 가격은 중요하지 않다! 가치가 중요하다

가치를 순서대로 나열할 능력만 가지면 다 할 수 있다.

 

★ 같은 가격이라면 어느 지역과 어느 단지를 제일 좋아할지를 판단하는 능력을 가져야한다..

 

★ 투자금에 꽂히지 말고 매매가격에 꽂혀야 한다.

A 단지 : 매매 9억, 전세 6억

B 단지 : 매매 10억, 전세 8억

C 단지 : 매매 9억, 전세 7억

 

이 중 A 단지가 가장 싼 물건!

하지만 투자금에 꽂히면 B나 C 단지를 사는 오류를 범한다.

훗날 A단지 25억, B단지 20억, C단지는 15억이 된다.

 

우리는 매매가가치만 본다!

 

앞마당을 늘려야 하는 이유

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원본 그림의 크기: 가로 436pixel, 세로 278pixel 같은 지역이라고 다 같이 오르거나 내리지 않는다

 

• 같은 지역이라고 해도 단지마다 오르고, 내리는 것이 다르기 때문에,

위의 기사에 흔들리지 말고, 가격의 왜곡을 짚어내 투자해야 한다.

 

수도권 시장 진단: 전세가율

<어떤 지역에 3년 뒤 지하철이 들어온다면?>

 

• 전세가가 오를까?

오르지 않는다, 당장 지하철이 들어오지 않았기 때문

즉 전세가는 실거주 가치다. 현재 가격만 반영하는 것이 전세가다.

 

• 하지만 매매가는 오른다. 사람들의 심리가 반영되기 때문.

 

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원본 그림의 크기: 가로 638pixel, 세로 316pixel • ‘전세로 살 바에는 집을 살까?’하는 심리가 작동할 때 (즉 전세가율이 높을 때)

대세 상승장이 일어난다.

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• 전세가율은 아파트의 가격수준을 알아 볼 수 있는 지표

전세가율을 통해 현재 시장이 어디까지 와있는지 알 수 있다.

 

• 서울 아파트 평균 전세가율 57% 정도. 현재는 53.7%!

아직 평균도 오지 않았다.

현재 전세가는 오르는데 반해 매매가는 오르지 않고 있다.

즉, 현재는 하락장 초반 → 중반으로 넘어가는 시장

지금부터 준비를 해야 기회를 잡을 수 있다.

 

 

 

투자 결정을 내릴 때 생각해야 할 것

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• 투자할 때는 이 모든 것을 다 고려해봐야 한다.

• 투자 확신이 들지 않는 이유는 이 단지 하나만 보고 있기 때문이다.

• 아는 지역과 단지를 늘려갈수록 스스로 투자 판단을 할 수 있는 능력을 가질 수 있다.

 

★ 아는 단지가 많아지다 보면 내가 꽂힌 단지는 1~2개로 추려지게 되어있다.

그 와중에 내가 꽂힌 단지가 급상승하고, 그 단지를 놓친다 해도 속상해 할 필요없다.

그 단지가 올랐다는 건, 그 단지와 가치가 비슷한 단지가 오를거란 뜻이기 때문.

다른 지역에서 기회를 보면 된다.

 

아파트 비교 가치 판단

<힐스테이트 영통은 8억의 가격이 싼 걸까? 사당 자이와 비교해보자>

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•현재는 두 단지가 가격이 비슷하지만, 단 한번도 영통 힐스는 사당 자이를 이긴적이 없다.

• 권유디님은 하락장이나 보합장 때 가격이 높은 단지가 가치가 있다고 생각한다.

하락장이나 보합장은 부동산으로 돈을 벌 수 있다는 심리가 크지 않다. 그럼에도 주담대를 받고 이 단지를 샀다는 건 가치가 그만큼 있다는 것이다.

 

<이번엔 힐스테이트 영통, 사당 자이, 성동구 응봉동 신동아, 세 단지를 비교해보자>

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투자 결정 프로세스

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• 서울은 다 가치가 있다. 때문에 대상이 중요하지 않다. 이런 이유로 서울은 우선 순위만 파악하면 된다.

 

• 지방은 가치가 없는 단지도 많다. 때문에 ‘사람들이 좋아하는 단지인지’ 대상부터 선택해야 한다. 대상이 정해지면 그 중에서 우선순위를 파악해야 한다.

 

 

 

위 투자 프로세스에 따라 가치 분석하기

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                                                 추후 작성  

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매물임장 (매물을 확인하고 투자여부 결정하는 과정)

 

<매물 임장은 언제, 어떻게, 왜 하는 것인가?>

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• 매물 임장은 왜 하는 것일까?

1. 가격은 정액제가 아니다. 매도자 상황 파악하고 협상을 통해 네고 가능.

2. 인테리어에 따라 집 상태는 천차만별. 중대하자가 있을 수도 있다.

집의 상태를 직접 보고 판단해야 정확한 판단을 할 수 있다.

(중대하자는 절대 말 안해준다. 내가 직접 찾아야 한다)

3. 미리 투자할 만한 집을 보물 찾듯이 찾아놔야, 좋은 타이밍을 기다리다 매수를 할 수 있다.

 

<매물 임장 순서>

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• 부동산 방문 시, 매물에 관한 것만 물어보자.

학업성취도 등을 묻는다는 투자자임이 티가 난다.

친절한 사장님의 경우, 슬쩍 돌려물어봐서 답해주면 다른 것도 물어보고, 불편한 기색이 보이면 더 묻지 말아라.

 

• 또 부동산 사장님께 주변단지와 비교해 어떤 것이 더 좋은지 물어라. 대부분 단지 내 분동산은 자신 단지가 더 좋다고 말하기 때문에 주변 다른 동이나, 중간 거리에 있는 부동산에 물어보라.

 

<매물 임장 순서 ① 단지 선정 : 단지 조건 및 우선순서 정하기>

 

 

 

 

 

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원본 그림의 크기: 가로 631pixel, 세로 234pixel • 현재 시점에서, 전고점 대비 20% 이상 하락한 단지는 많지 않기 때문에

1번 단지는 싼 가격이다. 즉 싼 단지부터 본다.

• 투자금 안에 들어보는 단지가 있다면 그것 먼저 봐도 괜찮다.

 

• 시세 조사 후 위 조건과 순서에 따라 (아래 표처럼) 매물 임장 후보 선정

(월부 템플릿 활용)

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• <매매 최고가> 확인 방법

아실 → 원하는 단지 클릭 → 거래현황 더보기 → 매매 최고가 (평수별로 나옴)

대부분 21년 1월 이후 전고점이라 봐도 무방하다

 

<매물 임장 순서 ② 부동산 예약>

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• 네이버부동산 – 낮은 가격순

몇 개의 부동산에 올린지 보고 네고 가능 여부 판단.

• 수리됐다는 매물은 전화로 수리 상태 물어봐야 함

• “전세끼고” 등 세부사항 누루면 자세한 정보 나옴 (기보증금, 입주가능일 등)

- 기보증금, 입주가능일로 투자금 예상 가능

- 입주가능일 확인 후 임차인이 계약갱신권 사용 예정인지, 퇴거 예정인지 전화로 확인

 

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• 물건지가 아닌 부동산과 협상이 더딜 때는 물건지 부동산으로 바꿔도 무방

• “어제도 누가 봤다”는 말은 믿을 필요없다.

• 실거주자 컨셉을 할 필요없다. 전세 관련해 물어볼 수가 없기 때문.

투자자로서 매물 보러가야 한다.

※ 투넘버 신청하기!

 

<매물 임장 순서 ③ 부동산 방문>

•부동산 사장님별 유의점

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• 복비는 절대 깎으면 안 된다. (전세 맞출 때 내 물건은 1순위가 될 수 없다)

 

 

 

 

 

<매물 임장 순서 ④ 매물임장>

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• 오른쪽부터 벽을 타고 간다는 느낌으로 천천히, 꼼꼼하게 본다.

• 중간에 중개인이 다른 곳을 보자고 불러도 페이스를 놓치지 말고 원래 보던 곳을 꼼꼼하게 본다. 다 본 후에 중개인이 권한 장소를 본다.

• 구축의 경우는 화장실 수리 상태에 따라 경쟁력이 천차만별!

• 누수 있는 집은 천장 색이 다르다. 그렇다면 바로 물어봐야한다.

(이 경우 관리사무소에 물어봐야한다. 관리사무소엔 누수 대장이 있음)

누수가 한번 터지면 계속 터질 확률이 높음. 누수있는 집은 보수적으로 봐야 함.

• 언제 이사가는지는 꼭 집주인에게 물어보기!

(세입자를 맞출 수 있도록 3달 정도를 잔금 기간으로 한다. 때문에 이사가는 날이 촉박하진 않은지 꼭 집주인에게 확인)

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• 다음 부동산으로 넘어가면서 집 보고 기억에 남는 것들(위위 사진에 있는 내용) 정리

 

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임장 결과

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★ 집이 오를 것 같아서 사는 것이 아니라, 내 투자금 안에서 가치있는 물건을 찾아

하나씩 모아간다는 개념을 가져야 한다. 이것이 투자자의 마인드다.

 

 

 

 

 

(매물임장이 끝나면) 투자여부 결정 프로세스

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권유디는 임장 어떻게 하나?

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• 3단계에서 네이버 부동산에 없는 매물을 찾는다

• 매물확인표는 액셀에 정리


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