99%가 속는 부동산 정보! 진짜 기회 잡는 3가지 방법



안녕하세요.

Practice Makes Perfect '프메퍼''입니다

최근 날씨가 부쩍 쌀쌀해졌습니다

큰 일교차 속에서 환절기 감기 조심하시기 바랍니다!

최근 혼재된 시장 속에서 여러가지 데이터들과

기사들로 인해 시장을 어떻게 봐야할지

헷갈리시는 분들이 많더라구요

'그래서 오른다는 거야 내린다는거야?'

'지금 투자해도 된다는거야 말라는거야?'

그런 분들을 위해서 오늘은

시장을 해석하는 3가지 방법과

진짜 투자 기회를 잡는 방법을 알려 드리겠습니다

1. 비판적 사고

우선 왜 비판적 사고가 필요한지 알아보겠습니다

보통 기사는, 객관적이라고 판단되지만 사실

기자가 바라보는 하나의 관점에 의해 작성되는 경우가 많습니다

'프레이밍 이론'에 의해 똑같은 사실에 대해서도

어떤 식으로 '틀'을 짜느냐에 따라 해석이 달라지는 것이죠

쉬운 사례로는 '장님이 코끼리 만지는 격'이라는 속담이 있습니다

장님이 코끼리의 일부분만 만지고 누군가는 부채라고 생각하고

누군가는 통나무라 생각하는 등 본인만의 관점에서만 해석을 달리할 수 있습니다

그래서 해당 기사나 데이터가 어떤 프레이밍으로

짜여져있는지 알아내기 위해 필요한 것이 '비판적 사고'입니다

비판적 사고를 해야 좀 더 진실에 가까이 다가갈 수 있고,

부동산 투자에서는 가치를 판단하는데 도움이 됩니다

비판적 사고의 정의는

일반적으로 합리적이고, 회의적이며, 편향되지 않은 분석

혹은 사실적 증거에 대한 평가 등의 개념

을 뜻합니다

부동산 투자에서 비판적 사고를 위해선 몇몇의 과정과 팩트체크가 필요합니다

(1) 기사의 핵심 메세지

(2) 반박과 비판(과거와 현재 흐름)

(3) 나의 생각(투자와 연결)

쉽게 이해할 수 있도록 올해의 부동산 BEST 키워드라고 할 수 있는

'얼죽신'을 사례로 설명드리겠습니다

'얼어 죽어도 신축'이라는 뜻을 가진 얼죽신은,

요즘 젊은 MZ세대들에게 각광받으며 사람들이 신축에만 관심을 갖고 있다고 말하고 있습니다

얼핏 보면 맞는말 같습니다

(1) 기사의 핵심 메세지는

과거 세대와 비교되는 MZ세대들은 어렸을 때부터 풍족하게 좋은 것만 보고 자라왔습니다

이들은 고생 안한(?) 이미지가 크기 때문에 '몸테크'와 같이 재테크 목적으로

낡은 아파트에 들어가 불편을 감수하며 생활하는 것을 비선호하고

신축 아파트를 선호하고 수요가 몰린다는 뜻입니다

마치 구축 아파트는 사면 큰일날 것 처럼 기사에서 연신 얘기하고 있습니다

과연 그럴까요?

(2) 반박과 비판(과거와 현재 흐름)

여기서부터 비판적 사고로 정말 그런 것인지 검증해봐야 합니다

'맞아 신축은 나도 당연히 좋아하지!'

'근데 과거에는 그런 적이 없었을까?'

'이 것이 지금에만 해당하는 얘기일까?'

'앞으로도 신축만 좋아할까?'

이렇게 먼저 궁금증을 가지고 반박하는 과정으로 넘어가야 합니다

2005년에도 2010년에도 2017년에도 신축을 좋아했습니다

늘 언제나 어디에서나 신축은 좋아합니다 MZ라고만 좋아하는 것이 아닙니다

또 외면받았던 재건축 단지들도 신고가를 찍고 오르고 있습니다

앞으로는 신축만 오를 것이라는 것도 틀렸네요

(2) 나의 생각(투자와 연결)

이렇게 과거를 보고 변화되는 시장을 보며 팩트를 체크해보았다면

나의 생각도 투자로 연결 시켜야 합니다

'신축 선호 현상은 MZ세대에만 국한되는 것이 아니구나!'

'신축이 저렴했기에 먼저 올랐구나, 그렇다면 지금 저렴한건 무엇일까?'

'과거의 투자 흐름은 어떻게 흘러 갔을까?'

'앞으로 이러한 기사가 나오면 어떻게 해석해야 할까?'

저는 현재에 국한된 특정 현상을 해석하면서 결과론적인 얘기로

용어를 만들어 내는 것에 대해 신뢰하지 않습니다

비슷한 자매품으로

대세는 재건축재개발단지다! (신축이 오르고 난 후 구축이 아직 저렴할 때 나오는 기사)

대세는 노도강!(상급지가 오르고 하급지가 주목 받을 때 나오는 기사)

1인가구로 인한 소형평수 각광!

(중대형 평수가 오르고 소형평수가 저렴할 때 나오는 기사 요즘 기사가 스멀스멀 나오고 있더라구요)

등이 있습니다

부동산의 시세와 흐름은 장기간에 걸쳐 형성됩니다(특히 서울 수도권은요)

단순히 기사를 보고 수동적으로 따라가기 보다

내가 먼저 현재 시장의 시세를 보고

지금은 어디가 저평가 구간인지 알아야 합니다

그러기 위해선 시장 참여자로서 적극적으로

사람들이 좋아하는 곳 중 아직 저평가 된 곳이

어디인지를 찾으려 노력해야합니다

2. 유의미한 데이터인가?

기사 외에도 부동산에서 데이터 지표를 중요시하는 분들이 많습니다

데이터에서도 투자에 유의미한 지표와 무의미한 지표를 구분할 수 있어야

실제 좋은 투자로 이어나갈 수 있습니다

대부분 지표는 후행 또는 동행처럼 같이가는 지표들이 많습니다

즉 앞선 기사처럼 결과론적인 해석일 가능성이 있습니다

통계 데이터는 해석하는 사람이 어떻게 보느냐에 따라 천차만별이기 때문입니다

또한 데이터는 '평균의 함정'이 있기에 디테일하게 봐야하는 부분도 있습니다

(1) 앞선 분위기를 보여주는 지표인가

(2) 평균을 넘어 디테일하게 해석했는가

이번에도 '미분양' 사례를 통해 말씀드리겠습니다

미분양 아파트라 함은, 사람들이 좋아하는

신축 아파트 마저 분양이 되지 않아 팔리지 않는다는 의미입니다

신축이 안팔릴 정도라면, 부동산 시장이 매우 좋지 않다는 뜻이겠죠

(1) 앞선 분위기를 보여주는 지표인가

그런 의미에서 미분양이 감소하고 있다고하면

부동산에 좋은 흐름이 오고 있다는 뜻으로 해석됩니다

즉, 부동산 시장을 선제적으로 확인할 수 있습니다

현재 전국적으로도 입주가 가장 많은 대구의 경우 미분양이 감소하고

아파트 분양 전망지수가 상승하며

좋은 흐름으로 전환되는 흐름을 확인 할 수 있습니다

'미분양이 줄어드니 시장이 좋아지겠구나'

이렇게 단순히 넘어갈 것이 아니라 한 단계 더 깊게 들어가며 사실을 확인해야합니다

(2) 평균을 넘어 디테일하게 해석했는가

데이터의 평균으로 보면 분명 좋은 전망은 맞습니다

다만 이런 기사들도 동시에 나오고 있습니다

실제 현장에서는 외면 받는 단지들이 많습니다

미분양이 이제 감소세로 접어들고는 있지만, 누적된 공급물량과

다소 외면 받는 입지의 단지들은 딴 세상 이야기처럼 들리기 때문입니다

반면에 선호하는 곳의 입주되는 단지는 경쟁률 34대1을 기록하며

좋은 흐름을 보여주고 있습니다

그 차이를 인지하기 위해 좀 더 디테일하게 아파트 단지를 볼 필요가 있습니다

'대구의 랜드마크인 수성구 힐스테이트 범어는 전고점을 거의 회복했네,

전세도 거의 회복했다 확실히 좋아하는 곳부터 오르고 있고 회복하고 있구나'

'중심 외곽지인 서구의 푸르지오는 1억 할인 분양을 하고 있는데도

경쟁률이 0.08대 1이구나 애초에 분양가가 6억 7천이라니 비쌌네?

1억 할인한다해도 5억 7천...

6억 초반이면 더 좋은 입지의 중구 신축 청라언덕의 자이하늘채도 살 수 있는데 아직 애매하다'

'명덕역 아이파크는 1,3호선 역세권에 1758세대에 같은 가격대에 분양되니 잘되는구나~

선호하는 입지에서 신축 84가 6억대라면 대구 시장에서 충분히 받아주겠다'

데이터를 보더라도 이 데이터가 시장의 앞선 방향을 보여주는 지표인지,

내가 혹시 평균의 함정에만 빠져서 해석하고 있는지 확인해보시길 바랍니다

그리고 중요한 건 미분양이 되냐 마냐, 지표가 어떻냐 보다

현재 어느 입지의 단지가 어느 정도의 가격이 형성되고 있고

실제 거래가되느냐를 아는 것이 훨씬 더 중요합니다

이렇듯 단지별로 지표들을 디테일하게 적용하고

활용하셔야 진짜 투자 기회를 잡을 수 있습니다

3. 답은 현장에 (시세)

결국 여러 데이터나 지표가 의미있으려면

그 지표들이 시장을 반영하고 사실과 일치하는지가 중요합니다

그래야 조금이라도 더 현명하게 투자 의사 결정을 할 수 있고

확신을 가질 수 있기 때문입니다

앞서 말한 기사, 데이터 지표 외에도

시장을 반영하면서 사실일 수 밖에 없는 방법이 하나 더 있습니다

바로 현장입니다

4년간 부동산 투자를 하며 느낀바이지만

현장만큼 빠른 선행지표는 없습니다

현장에 있으면 사람들의 선호를 즉각적으로 확인할 수 있으며

기사로, 데이터로 수집되기 전에 시장의 흐름을 확인할 수 있습니다

실전 투자자들이 아직도 임장을 부지런히 하는 이유가 여기에 있습니다

현재 시장을 보면서 점점 더 투자하기 좋은 시장으로 가고 있음이

온몸으로 피부로 느껴지고 있는 요즘입니다

실제 거래되는 매물들의 상황과 조건, 매매가와 전세가를 보시고

그 지역의 시세를 빠삭하게 알고 있으면 자연스레 투자 기회들이 보입니다

현장에 꾸준히 있는다면 투자라는 타석에 섰을 때,

과거엔 탁구공만한 공들이 볼링공만하게 보여질 것이라는

선배 투자자들이 말씀이 이제야 와닿습니다

다양한 정보 속에서 기회잡는 3가지 방법

1. 비판적 사고로 기사 해석하기

2. 유의미한 데이터(지표) 체크하기

3. 현장에서 시장 이해하기

앞선 기사와 데이터를 보조지표로 삼고,

기회가 있는 곳에서 반드시 배트를 휘두르길 바랍니다

긴글 읽어주셔서 감사합니다

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀