#102 광역시 신축 vs 서울 구축

※ 개인적인 투자에 대한 생각

1.

상대적으로 시장이 잠잠해지긴 했지만

서울, 수도권에 대한 관심은 여전한 반면

지방에 관심을 갖는 사람들은 찾기 어렵습니다.

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아무래도 우리는 오르는 곳을 보면서

가격이 비싸진다라는 생각을 하기보다는

좋으니까 오는 것이고 앞으로 오를 것이라고

생각하게 된다는 점이 크게 영향을 주는 것 같습니다.

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반대로 가격의 변화가 없거나

조정되는 지역에 대해서는

다양한 이유를 가지고 와서 합리화하고

앞으로 여전히 오르지 않을거라 판단합니다.

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2.

이런 흐름이나 추세에 집중하게 되면

가치와 가격을 통해 저평가 여부를 따지는 것을 놓치고

상승을 하면 좋은 것, 하락을 하면 안좋은 것으로

정해놓고 시장을 바라보게 됩니다.

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서울, 수도권은 상승을 했기에 좋은 것

지방은 오르지 않았기에 안 좋은 것

이렇게 생각하고 판단하게 되는 것이죠.

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이때 생각해야할 건

올랐기에 좋은 것이 아니라

올랐으니까 비싸진 건 아닐까

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오르지 않았기에 안좋은 것이 아닌

여전히 오르지 않았으니까

혹은 가격이 하락했으니까

싸진건 아닐까라는 질문을 던져보는 것입니다.

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3.

이런 관점으로 바라봤을때 23년부터 올해초까지

서울 아파트의 가격은 정말 쌌던 시기였습니다.

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대략 3억이라는 종잣돈으로

실거주는 아니지만 전세를 셋팅하는 방법으로

서울내 2급지 신축에 투자할 수 있었습니다.

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그리고 그 시기를 놓쳤어도

비슷한 돈으로 4급지 신축까지도

소유할 수 있었던 시기였구요.

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현재는 3억이라는 종잣돈으로

신축은 커녕 준신축도 투자하기 어렵고

보통 4급지내 구축 정도를 고려해볼 수 있습니다.

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4.

물론 이런 단지들이 가치가 없다고 보기 어렵고

충분히 장기적인 관점에서는

좋은 수익을 가져다 줄 수 있습니다.

​

하지만 광역시에 거주하고 있는 상황에서

실거주로 광역시에 내집 마련을 하는 것과

월세나 전세로 살더라도 서울 투자 하는 것

그 사이에서 무조건 서울에 투자를 하는 것이

정답이라고 보기 어려울 수 있습니다.

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5.

현재 광역시에서 가치와 가격을 고려했을때

싸다고 이야기할 수 있는 대표적인 곳은

부산과 대구입니다.

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그 중에서도 부산을 기준으로 살펴보면

지난 상승장을 기준으로 부산내에서

선호하는 신축 단지들을 살펴보면

뷰나 층에 따라 가격 차이 생길 수 있지만

​

해운대롯데캐슬스타 16.5억, 광안쌍용예가디오션 16억,

해운대자이2차 14.8억, 광안자이 14.45억 정도로

15억 이상의 가격을 보였음을 알 수 있습니다.

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이외에도 위에서 언급한 단지급은 아니어도

그래도 선호하는 신축이라면 12억 이상의 가격을 보였습니다.





6.

그렇다면 해당 전고점을 기준으로

15-16억 정도가 되었던 지역들이 어딘이지 보는거죠.

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살펴보면 영등포구에서 당산은 제외하고

신길 뉴타운을 보면 보라매SK뷰, 래미안에스티움이

17억 이상의 전고점을 보였고

그 아래에 위치한 신축들이 15-16억 정도의 가격을 보였습니다.

(살짝 높은 감이 있죠?)

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조금 눈을 내려서 살펴보면

동대문구내 래미안크레시티가 17억, 롯데캐슬이 16억

이외 답십리 신축이 15억 정도였습니다.

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강서구에서는 마곡내 대장 7단지가 17억,

이외 단지들은 14-16억 수준이었고

e편한세상염창이 15.2억정도였습니다.

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7.

여기까지만 살펴보고 대략적인 감을 잡아보면

부산의 신축 대장급들은

서울내에서 4급지 수준의 랜드마크와

가치가 비슷하다고 볼 수 있습니다.

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그리고 서울내 구축에서 살펴보면

2급지 내에서 선호 구축 전용84 정도가

비슷한 수준까지 거래가 되었구요.

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정리해보자면 부산의 랜드마크급 신축은

2급지 선호 구축 혹은4급지 랜드마크급 신축 전용84와

비슷한 가치를 가지고 있다라고 말할 수 있습니다.

​

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8.

그렇다면 서울의 투자를 하는 것이 우선이 아니라

내가 예를 들어 부산에 거주하고 있다면

랜드마크급 단지가 감당가능하다는 전제하게

충분하 싼 가격에 매수하고 실거주를 하는 것이

더 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

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적어도 서울 내에서 4급지 랜드마크급 혹은

2급지 선호 구축을 사는 것인데

4급지 구축을 사는 것보다

훨씬 더 가치 있는 것을 사는 것이니까요.

​

​

9.

무조건적으로 오르는 것이 좋다

서울과 수도권만이 답이라는 생각을 하기보다는

객관적으로 따져가면서

내게 맞는 선택을 하는 것이

더 중요하다는 생각이 드네요.



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