[파이어고고] 지방에도 역세권이 있다.(feat. not A but B)

안녕하세요.

2030년에 파이어를 꿈꾸는

파이어고고입니다.

어제 올린 글에서

저마저도 지방광역시가 아닌

수도권을 보고 있다고

말씀을 드렸던거 같은데

갑자기 지방이라니??

역세권이라니???

라고 생각하실 수 있겠지만

여전히 저는 지방도

후보로 보고 있기 때문에

지방에서 교통이 갖는 의미를

not A but B 사고로 해보고

그 생각을 나눠보고자 합니다.

다들 지방 임보 작성하실 때

입지파트에서 '교통'부분을

수도권 임보 작성할 때처럼

디테일하게 작성하시나요??

저 역시도 지방임보를 쓸 때

교통 부분을 가장 후순위로 두고

바쁠 땐 작성하지 않을 때도 있는데요.

그런데 지방에서도 교통이

수도권만큼 중요하진 않지만

'의미'가 있는 곳들이 있죠

바로 '지하철'이 있는 광역시

하지만 저는 오늘

'지하철'이 아닌 'KTX역'의 힘에

대해서 얘기해보고자 합니다.

인구 10만 도시의 아파트 가격

구미 vs 김천

김천시는 인구 10만

구미시는 인구 40만 도시로

지방에서 수요로 직결되는 인구수가

꽤나 차이를 보이는 도시들입니다.

그런데 김천.구미 KTX역 인근

혁신도시의 아파트 가격을 보면

구미시와 비슷한 가격대를 보입니다.

구미시는 원래

철도 강세 지역이었는데요.

기존에 KTX가 운행되었던 곳이라

국가산업단지까지 꽤나

접근성이 좋았습니다.

그러다 2010년에 김천시에

김천.구미 KTX역이 완공되고

기존에 운영되던 KTX가 중단되면서

구미시는 서울 접근성이

떨어지게 되었습니다.

KTX역이 김천시에 들어오기 전

김천시와 구미시 최고가 아파트

가격을 비교해보면

4-7천만원 정도 차이를 보입니다.

그런데 KTX역이 김천시에 생긴 뒤

2021년 상승장 때 가격을 비교해보면

비슷한 가격대를 형성했습니다.

만약 KTX역이

김천시가 아니라 구미시였다면

2021년 때 가격차는 어땠을까요??

그리고 구미국가산업단지가

지금의 위상이었을까요??

비슷한 인구수 다른 위상

천안 vs 청주

천안아산과 청주는

인구 약 90만명으로

도시 체급이 비슷합니다.

하지만 두 도시의 랜드마크 가격을

비교해보면 항상 천안의 지웰더샵이

가격을 앞서고 있습니다.

두 도시간에 위상 차이를

보여주는 요인은 다양할 수 있지만

그 중 하나로 KTX역의 위치를

꼽을 수 있습니다.

서울 출퇴근 수요까지

흡수할 수 있는 천안의 신불당과 달리

청주는 그 수요가 청주 도심과 오송으로

분산되기 때문입니다.

천안.아산역은

천안 시내에 위치해 있고

청주는 오송에서

청주 도심으로 들어오려면

30분 정도 소요됩니다.

그래서 서울로 출퇴근을 하게 되면

천안은 천안.아산역 근처의 주상복합에

청주는 오송역 근처에 거주하곤 합니다.

그래서 인지

서울 출퇴근 수요를 흡수하는

천안아산역 주변 주상복합 아파트는

주변에 연식이 더 좋은 단지보다

높은 가격대를 보이네요.

이와 비슷하게

탕정의 가격대가 높은 것도

비슷한 이유라 생각합니다.

반면 오송역 근처 단지들은 그렇지 않죠.

선호요인 증가

동대구, 천안

KTX를 타고 다른 지역 임장을 다니다

놀랐던 곳중에 하나가

바로 대구였는데요.

KTX역의 규모에 한번 놀라고

그 옆에 있는 백화점에 놀라고

하지만 과거엔 도심인 동성로와

거리가 더 가까운

대구역이 중심이었습니다.

그런 곳이었던 곳이

2004년 KTX역이 들어서고

이후 복합환승센터가 건설되면서

사람들의 관심이 옮겨오고 있습니다.

바로 복합환승센터가 건설되면서

주변이 모두 재개발 사업으로

천지개벽되어 신축 택지라는

지방 환경의 선호요인이

늘어나고 있기 때문입니다.

KTX역으로 주변이 사람들이

선호하는 곳으로 바뀐 곳이

또 있습니다.

앞서 말씀드린 천안인데요.

지금의 신불당은 사실

과거 천안사람들이 공동묘지라며

싫어했던 동네였습니다.

그런곳이

2004년 천안아산역 개통 후

불당지구 토지개발사업이 진행되면서

지금의 모습을 하게 되었고,

지금은 천안의 중심축이 신불당으로

옮겨오게 되었습니다.



오늘 생각해 본 주제는

지방투자를 고려할 때

압도적인 우선순위가 되는

선호요인이나 입지요인은 아니지만



월부를 하면서

KTX역이 있는 지역에 살고 있어

항상 감사함을 느끼면서도

지방에서 KTX역의 의미를

한번도 생각해 보지 못했습니다.

이제서야 너바나님 강의에서

한 말씀이 이해가 되고

월부에 들어온지 3년차가 되어서야

Not A but B 사고를 적용해봤습니다.

지방에서 KTX역의 의미

1. 다른 체급의 도시여도 KTX역의 유무는

아파트 가격에 영향을 미칠 수 있다.

2. 비슷한 체급의 도시여도 KTX역의 위치로 

도시의 위상이 달라질 수 있다.

3. KTX역이 들어서면 지역에 선호요인이

늘어날수 있다.

실전경험만이 전부라고 생각했었는데

강의를 듣고 임보를 작성하면서 쌓인

다양한 생각과 고민들이

더 나은 투자로 이어질 수 있도록

다르게 생각하는 노력을 꾸준히 하겠습니다.

지방에서 KTX역의 힘과 그 의미를

생각해볼 수 있도록

인사이트 주신 센스튜터님 감사합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.