안녕하세요, 씨앗투자자 꼰미고입니다.
1강 주우이님의 강의에 이어
2강 양파링님의 강의도 너무 좋았는데
아… 저는 3강 제주바다님 강의에서
꽂히는 부분이 너무 많았습니다.
실제 투자자들은 다양한 입지요소를 어떻게 바라보고 투자를 하는지
속 시원하게 풀어주셨기 때문인데요..
제가 꼭 벤치마킹 하고 싶었던 부분을 후기에 남기려합니다.
비선호요소를 보는 투자자의 눈
‘이 단지는 언덕이라서 별로야.’
‘여기는 역에서 너무 먼데?’
‘지하주차장과 연결되어 있지 않네…’
이왕이면 더 좋은 것을 찾다보니
거주와 생활에 조금이라도 불편한 부분이 있으면
즉, 비선호요소가 눈에 보이면
‘이곳은 ~해서 사람들이 좋아하지 않으니까 어렵겠다’
라고만 생각했습니다.
아마 실거주자의 눈으로 생각하고 있었던 것 같아요.
앞서 1강에서 주우이님께서도 강조를 해주셨듯이
투자자로서 단지를 접근해야한다는 것을
제주바다님은 더 나아가서
‘비선호요소가 있기 때문에 더 저평가될 수 있다'
라고 강조하시면서 더 면밀하게 봐야하는 이유를 말씀해 주셨는데요.
강의 마지막 부분에서도 실제 멘토님께서 투자금을 줄이기 위해
연식이 조금 빠지는 준신축 단지의 30평대를 보면서
연식이라는 덜 좋아하는 요소이지만 내가 취할 것은 무엇이고
그럼에도 불구하고 싸다면 투자한다는 말씀을 스치듯 해주셨는데
?!
머릿속에 전구가 켜지는 기분이었습니다.
머리로는 더 싼 것을 사야한다는 것을 알면서도
조금 더 선호도가 있는 단지를 조금 돈을 더 주고 매수한 경험이 있는지라
더욱 더 제 마음에 다가온 주제였던 것 같습니다.
비선호 요소를 단지소거에 활용하기보다는
어떻게 하면 투자기회를 찾을 수 있을지
꼼꼼히 따져봐야겠다 느낀 부분이어서 가장 기억에 많이 남습니다.
BM: 비선호요소를 저평가요인으로 바라보고 덜 좋아하는 단지들까지 투자 대상을 확장하기
입지가 개선되는 지역을 보는 투자자의 눈
지난 달 서울 동대문구를 임장하면서
이문휘경 뉴타운이 과연 얼만큼 생활권을 바꿀지
사실 조금 상상이 되지 않았습니다.
가재울 뉴타운에 비해 이문휘경은 규모는 훨씬 작지만
아마 그런 느낌으로 탈바꿈 하지 않을까? 하는 생각도 있었습니다.
이문휘경은 이미 확정된 개발 호재라 그렇다 손 치더라도
청량리역 주변 제기동 쪽은 아직 재개발과 재건축 진행 중인 곳이 많았는데
청량리역 교통호재를 고려해도 그 생활권이 사람들이 선호하는 곳이 아니다보니
과연 투자순위에 어떻게 적용하면 좋을지 의문이 들었습니다.
비슷하게 이번 임장지인 용인 수지구 진산마을을 볼 때도 비슷한 느낌을 받았는데요.
물론 양파링님께서 수지구 분석 중에 언급해 주시기는 하셨지만
용인 플랫폼시티가 들어오면서 과연 이곳에 얼만큼의 영향을 줄까…
저는 입지가 개선된 곳의 비포, 애프터를 잘 모르다보니 헷갈리기도 궁금하기도 했습니다.
강의에서 설명해주신 E, F지역을 기준으로
재개발, 재건축을 통해 입지가 개선되는 곳을
투자 우선순위에 어떻게 반영하는가? 에 대해
아주 쉽게 강의에서 풀어 주셨는데 먼저 세대 수 기준으로
대단지 급으로 변화하고 역세권이며 서울에 인접하다면 가장 우선순위를 두고,
기존 역세권 브랜드 대단지 → 비역세권 브랜드 대단지 순으로 투자를 할 수 있다 하셨습니다.
x천세대 이상 입주할 경우에는 그냥 한 마을이 들어선다고 볼 수 있고
주변 환경을 완전히 바꾸면서 사는 사람이 바뀔 수 있는 규모라고 판단하신 것 같아요.
(올림픽파크포레온은 대체… )
이렇게 단순히 재개발, 재건축은 전세레버리지가 어려우니 투자에서 제외! 하는 것이 아니라
투자자의 시선으로 투자 우선순위를 어떻게 둘 것인지 따져보고
투자기회가 왔을 때 바로 우선순위에 맞게 투자할 수 있게끔 행동하는 것이 필요하겠다는 점도
깨닫게 되었습니다.
이렇게 설명해 주신 것을 토대로 생각해보면
동대문구의 경우, 이문휘경은 전농답십리보다는 서울 중심부에서 멀지만
역을 끼고 있고 x천 세대 이상 입주하는 서울이기 때문에
투자 우선 순위에 둘 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
BM: 입지 개선되는 곳의 투자 우선 순위 → 다른 임장지에서 적용
교통호재를 바라보는 투자자의 눈
이 부분도 비슷한 맥락이었는데 호재를 설명해주실때 강조하신 부분이 바로
언제 실현될 것인가, 그리고 진행상황이었습니다.
즉, 투자(가격과 가치)에 직접적으로 영향을 줄만한 요소인가를
꼼꼼히 따져봐야한다는 말씀으로 이해했습니다.
비록 교통호재가 있더라도, 어디까지나 플러스 알파의 개념으로 고려하고
같은 투자금이라면 현재 좋아하는 곳에 투자우선 순위를 두되,
확정되었으며 빠른 시일 내로 실현될 호재라면
투자금을 비교해보고 투자할 수 있다는 말씀을 들으면서
앞으로 교통호재에 ‘혹’하기보다는 냉정한 시선으로 봐야하겠다는 생각이 들었습니다.
(항상… 신문기사에서 교통호재를 보면 혹하기 때문에….ㅠ)
그리고 교통호재는 어디까지나 ‘호재’이기 때문에
매매가에는 영향을 주지만 전세가에는 영향이 크지 않아
투자금이 많이 드는 경우가 있고
만약 이미 가격에 호재가 반영되어있을 시에는 고평가 자산일 가능성이 높으므로
저평가된 다른 단지를 투자해야 한다고 짚어주셨습니다.
개발 호재도 교통 호재도,
투자 우선 순위에 적용할 때에 주의점에 대해 알려주신 점이
거의 실전반에서 튜터링 해주시는 것과 같아서
진짜 너무 큰 도움이 되었습니다.
/
최종 목표: 나는 2038년 월1000시스템을 구축하고 은퇴했다.
→목표 달성을 위한 나의 3년 전략:
나는 2025년까지 수도권 앞마당 10곳, 지방 앞마당 4곳을 추가하여
수도권 앞마당 총 12곳, 지방 앞마당 14곳을 완성했다.
나는 2025년 현재 투자금과 2026년 저축액으로 투자할 곳 5곳을 알고 있다.
나는 2026년까지 수도권 앞마당 6곳, 지방 앞마당 3곳을 추가하여
수도권 앞마당 총 18곳, 지방 앞마당 17곳을 완성했다.
나는 2026년 가치성장 2호기를 채용했다.
나는 2027년까지 수도권 앞마당 6곳, 지방 앞마당 3곳을 추가하여
수도권 앞마당 총 24곳, 지방 앞마당 20곳을 완성했다.
나는 2027년 전세 10억 달성한다.
+
2028년 3호기 채용
2029년 4호기 채용
2030년 5호기 채용 + 전세 18억 달성
2033년 전세 25억 달성
2038년 전세 48억 달성
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