안녕하세요,

월부에서 투자자로 성장하고 있는 비고잉2 입니다.

2021년 연말부터 시작 된 부동산 가격 하락은 2023년 전세 만기를 앞 둔 저에게 피부로 와닿는 소식 중에 하나 였습니다.

많은 미디어에서 전문가들이 나와서 이야기 하는 것 중에 가장 많이 들었던 이야기는 2가지 이였습니다.

"인구는 감소하고, 부동산은 이제 끝이야"

"금리는 올라가고, 부동산 가격은 결국 떨어진다"

이렇게 좋지 않은 뉴스가 나오는 시점에서 나는 어떤 선택을 해야 될까? 라고 생각 했을 때 제일 처음으로 한 핸동은 너나위

님의 '내집마련 기초반'을 수강하는 것 이였습니다. 그리고 아프리카 코칭을 통해서 너나위님의 잊을 수 없는 코칭을 받고

인사이트를 얻었습니다.

저는 강의에서 아낌 없이 주신 인사이트를 습득하고 하나하나 실행으로 옮겼고 결국 내집마련을 하였습니다.

지금부터 '내집마련 기초반' 배움을 토대로 내집마련이라는 목표를 이룬 과정을 복기하려고 합니다.

-금리가 올라가면 아파트 가격은 떨어질까?

전 세계적으로 팬데믹 이후 풀린 많은 양의 돈은 인플레이션을 부추겼고, 40년 만에 가장 강한 인플레이션이라는 결과를 초래하였습니다. 그리고 제가 선택을 해야 하는 시점인 2023년 금리를 올리면서 미국 기준금리 5.5%, 한국금리 3.5%로 풀렸던 돈을 회수하는 시기였습니다.

여기서 생각해야 하는 점은 돈이 풀린 상태에서 자산 가격과 물가가 올랐으니, 이제 금리를 올렸기 때문에 자산 가격이나 물가가 떨이 지나?입니다.

어릴 적 짜장면을 좋아했고, 지금도 여전히 저의 1번 최애 음식입니다. 그때 가격은 2,500원이었습니다. 하지만 지금은 7,000원이 넘습니다. 20년이라는 세월 속에서 약 300%라는 물가 상승이 있었습니다. 그러면 이 짜장면 가격이 다시 2,500원으로 돌아갈까? 라고 생각하면 절대 아니라고 생각합니다.

그것이 바로 중앙은행, 정부, 시중은행, 기업 그리고 가계가 만들어낸 자본주의 아닐까요?

이렇게 저는 질문에 대답하였습니다.

"지금 부동산이 내가 감당한 수준의 금액이라면 매매하자.

이유는 자본주의에서 물가는 계속해서 올라가기 때문이다.

그리고 투자재 이자 소비재인 부동산은 계속해서 올라갈 것이다."

-내가 감당 가능한 수준의 매매금액은 얼마인가?

아파트 매매를 할 때 많은 사람들은 내가 살고 싶은 지역 or 내가 다니고 있는 회사 근처를 먼저 생각하고 그 아파트를 사고 싶다고 말합니다. 하지만 순서가 조금 이상합니다.

우리가 살고 싶은 지역과 다니는 회사 근처 아파트가 얼마 인지 그리고 내가 당장 가용할 수 있는 금액이 얼마인지도 모르고 가고 싶은 곳을 먼저 봅니다.

이는 농부가 씨앗도 뿌리지 않고 나무가 자라고, 열매가 맺고, 수확을 하기를 기리는 격이라고 생각합니다. 제가 감당 가능한 매매금액을 계산한 순서를 말씀드리려고 합니다.

① 내가 가진 현금을 먼저 확인한다.

② 나의 월급과 1년 동안 모을 수 있는 현실적인 금액을 파악한다.

③ 대출 가능 금액을 보수적으로 계산한다.

④ 내가 대출받을 수 있는 주택 담보 대출을 확인한다.

예를 들어 내가 300만 원 벌고, 현금이 2억이 있는 직장인입니다. 그러면 3600만 원이라는 돈이 있고, 생활비+고정비를 한 달에 100+@라고 하면 1년에 모을 수 있는 돈은 2000만 원으로 설정이 됩니다. 그러면 주택 담보대출로 원금+이자를 포함한 금액이 적어도 2000만 원은 넘으면 안 됩니다.

그러면 한 달에 나가는 돈이 150~170만 원 정도입니다. 그러면 4.5% 30년 기준 약 3억 정도입니다. 그러면 내가 살 수 있는 아파트는 5억입니다. 지금도 2000만 원을 전부 다 아파트 대출로 나가기 때문에 사실은 더 보수적으로 잡고 운용해야 될 것입니다.

이렇게 저는 얼마의 금액을 아파트 매매가로 사용할지 계산하였고 질문에 대답하였습니다.

"내가 사용할 수 있는 아파트 매매가는 O 억이다.

한 달에 적어도 저금 할 수 있는 금액이 있어야 한다.

그리고 금리가 오를 것을 감안해서 대출해야 한다."

-O 억으로 어떤 지역을 매매해야 되나?

사실 많은 사람들이 가장 어려워하고 힘들어하는 부부 중 하나라고 생각합니다. 제가 전세로 살았던 지역은 많은 종사자와 좋은 기업들이 있었습니다. 하지만 저는 시야를 넓게 보기 시작하였습니다.

이유는 자산으로서 가치는 '내가 좋아하는 것' 이 아니라 '사람들이 좋아하는 것' 이어야 한다는 생각 때문입니다. 하지만 저는 부동산 관련된 인사이트가 부족했기 때문에 부동산 강의를 들었습니다.

저는 '아는 만큼 보인다'라는 말을 강의를 통해서 깨달았고, 강의에서 설명하는 내용을 다 말씀드릴 수는 없지만 제가 배운 지역을 판단하는 기준에 대해서 간략하게 설명 드리겠습니다.

첫 번째, 직장입니다. 우리나라는 많은 종사자 들이 일을 하고 있습니다. 그중 특히 많은 종사자가 모이는 곳이 GBD / YBD / CBD입니다. GBD는 강남지역, YBD는 여의도 지역, CBD는 종로 지역입니다.

다른 지역도 있지만 대표적으로 3곳을 가장 많은 종사자 수가 분포되어 있기 때문에 저는 이 지역 근처로 집을 알아보고 싶었습니다. 하지만 모든 사람들이 아시다시피 가격이 많이 비싼 수준입니다.

그렇기 때문에 최대한 이 지역과 함께 어울려 지낼 수 있고, 내가 설정한 가격대와 맞는 곳을 찾기 위해서 더 노력하였습니다.

두 번째, 교통입니다. 3곳의 지역이 가장 많은 종사자 수가 있다고 말씀드렸습니다. 그중에서도 GBD라고 불리는 강남지역은 가장 많은 종사자가 출. 퇴근하게 됩니다.

그럼 교통이 좋아야 이 지역 사람들과 어울릴 수 있는 곳이라고 판단하였습니다. 그 기준을 1시간 이내 지역으로 설정하였고 그러니 가격대에 맞는 지역들이 눈에 보이기 시작하였습니다.

세 번째, 학군입니다. 학군이라고 하면 대표적으로 말할 수 있는 수도권 & 서울 지역이 있습니다. 대치동 / 목동 / 분당 / 평촌 / 일단 / 노원 / 수지 등입니다. 저는 아이가 없습니다.

하지만 앞서 말씀드린 것처럼 '내가 좋아하는 곳' 이 아닌 '사람들이 좋아하는 곳'을 목표로 지역을 찾고 있었기 때문에 학군이라는 것을 고려해서 계속해서 찾아보기 시작하였습니다.

네 번째, 환경입니다. 주변이 논 밭으로 이뤄진 곳, 산이 많고 숲이 많은 곳이 좋은 곳일까요? 제가 배운 내용은 바로 백화점이 주변에 있어야 되는 것입니다.

백화점이 그 지역 근처에 있다는 것은 생활 수준을 이야기하는 것이고, 그 지역이 어느 정도 인프라를 갖추고 있다고 판단할 수 있었습니다.

이렇게 4가지 조건을 구성하고 보니 4곳의 지역으로 좁혀졌고, 저는 그 길로 '임장' 이라는 것을 하게 되었습니다.

그리고 질문에 대답하였습니다.

"매매지역을 4가지를 통해서 4곳의 지역을 선택하자.

4가지는 직장/교통/학군/환경 이다!"

-O 억으로 어떤 단지를 매매해야 되나?

4곳의 지역을 1달 동안 누볐습니다. 그리고 실제로 그 지역의 사람과 분위기를 느끼면서 처음 설정 한 4가지 지역을 선정하는 조건을 비교하며 지역을 탐색하였고 결국 1곳을 선택하게 되었습니다.

40여 곳의 단지를 돌아보면서 6개의 단지가 남았고 스스로에게 1개의 최종 선택을 하기 위해서 질문을 해보았습니다.

"어떤 단지가 가장 자산으로서 가치가 있을까?"

4가지 입지 조건 중 가장 높은 점수를 받은 단지라면 자산으로서 가치가 충분히 있을 것이라고 판단한다. 그 이유는 전 고점 및 거래량이 말해준다고 생각합니다.

"지금이 이 단지가 가격이 가장 저렴하다고 생각해도 될까?"

가지고 있는 가지 대비 전 고점 대비 30~40% 떨어졌다면 충분히 저평가 구간이라고 생각합니다. 이유는 아파트 매매가의 역사가 말해주고 있다고 생각합니다.

"사람들은 어떤 단지를 가장 좋아할까?"

지나다니는 사람들과 환경을 보니 주변에 공원 및 백화점, 학교 등이 많이 있고 사람들이 선호하는 브랜드 매장들이 있는 곳을 선호할 것으로 생각합니다.

"단지가 비슷한 가격이라면 무엇을 봐야 할까?"

지금은 가격이 떨어져서 이곳저곳 비슷한 가격인 것 같지만 중요하게 생각해야 될 부분이 호재가 가격에 반영이 되어 있냐, 아니냐 입니다. 다 같은 가격이라면 호재가 반영이 덜 되어 있는 곳을 봐야 할 것 같습니다.

그리고 최종적으로 질문에 대답하였습니다.

"단지의 가치과 가격을 보자.

그리고 그 중에서 사람들이 가장 좋아하는 단지를 찾으려고 노력하자."

-나는 어떻게 최종적으로 1곳을 선택했나요?

이렇게 스스로에게 질문과 대답을 거듭하면서 6개의 단지를 돌아보았고, 이제 1개의 단지를 선택해야 했습니다. 그래서 집적 아파트에 들어가서 보고, 듣고, 느껴보았습니다. 그래서 저는 아래의 단계로 6개 단지를 파악했습니다.

① 네이버 부동산을 통해 매물을 확인한다.

② 매물을 올려놓은 부동산 그리고 그 단지의 부동산 전화번호를 정리한다.

③ 모든 부동산에 전화를 하고 단지 + 매물 정보를 습득한다

④ 나와 가장 잘 맞는 부동산 중개인을 단지 마다 1곳을 선정한다

⑤ 미리 예약을 하고 그 예약 매물에 대한 질문 리스트를 만든다

1) 임대인이 매도하는 이유 (협상에 대한 여지를 확인하기 위해서)

2) 로얄동 & 로열층 & 단지 장/단점

3) 'A'단지가 'B'단지 보다 좋은 점 & 나쁜 점

4) 교통에 대한 간단한 질문 (버스 노선 및 운행 횟수 등)

5) 환경에 대한 간단한 질문 (시장, 주변 혐오시설 등)

6) 학군에 대한 간단한 질문 (학원가, 학업 성취도 등)

⑥ 매물을 보면서 하자 여부 및 수리 여부를 꼼꼼히 살핀다.

디테일하게 기입하지는 못했지만 큰 가이드라인을 이런 식으로 잡고 1개의 단지를 찾았습니다. 그리고 이날 바로 가계약금을 보내고 계약이 성립되었습니다.

여기서 꼭 주의해야 되는 상황은 내가 정말 확신이 생겼을 때 가계약금을 보내세요.

정식 계약을 진행하지 않더라도, 문자로 가계약을 작성한 내용이 있으면 계약으로 성립됩니다. 그래서 배액 배상을 하게 되는 상황이 생길 수 있으니 민법 565조를 꼭 확인하세요!

그리고 질문에 대답하였습니다.

"6단계 순서를 지켜면서 매매를 준비하자.

그리고 하나씩 강의 내용을 바탕으로 철저하게 수행해 나가자.

그러니 결국 1개의 단지가 남는다."

-단지 선택 이후 꼭 체크해야 되는 것은 무엇일까?

이렇게 저는 1개의 단지를 선택했고 처음 하는 매매를 통해서 배우면서 익혔던 행동들에 대해서 나열해 보려고 합니다.

첫 번째, 은행 대출을 위해서 필요한 서류 및 금리를 확인하였습니다. 주택 담보 대출을 위해서는 여러 가지 서류들이 필요합니다. 신분증 / 주민등록등본 / 주민등록초본 / 인감증명서 2부 (3개월 이내 발급) / 인감도장 / 매매 계약서 / 전입세대 열람내역표입니다.

만약에 공동명의로 하게 된다면 공동명의자의 신분증 / 인감도장 / 등본&초본 / 인감증명서 이 필요합니다. 그리고 제일 중요한 것은 같이 은행을 방문하셔야 됩니다. 세금적으로 유리한 부분이 있기에 투자를 준비 하신다면 고려해 보셔도 좋을 것 같습니다.

두 번째, 하자 담보책임에 대해서 공부하였습니다. 여러분이 만약에 구축 아파트를 구매하게 되면 실제로 하자(누수, 결로 등)가 많이 있을 수 있습니다. 저는 하자 중에 특히 누수에 대해서 공부를 하였습니다.

계약을 하기 전 가계약을 진행했던 집을 2-3번 더 보면서 집안 곳곳의 상태를 확인하였습니다. 확인 절차에 대해서 간단히 말씀드리면 일단 배란다 쪽 배수관(우수관)이 있는 곳, 싱크대 상 & 하단부, 화장실 천장 & 하단 등을 확인하였습니다. 실제로 가장 많이 누수가 발생하는 지역입니다.

그리고 하자 담보책임에 관련된 민법 580조를 계약서에 꼭 기입해 주세요. 결국 나중에 피해는 매매 한 당사자가 제일 많이 볼 수 있기 때문에 철저하게 준비해야 합니다.

세 번째, 인테리어+복비+취득세를 계산해서 매매가격에 추가하였습니다. 사람들이 많이 간과하는 부분 중에 하나가 아파트 매매가격이 전체 내가 사용하는 돈의 전부인 줄 알고 계십니다. 그러면 안 됩니다!

우리가 아파트를 매매하게 되면 부동산 중개인에게 줘야 하는 수고비, 즉 복비가 있습니다. 그리고 나라에 납부해야 되는 세금, 취득세가 있습니다. 그리고 내 집에서 조금 더 쾌적하게 살기 위해서 집을 꾸미는 인테리어가 있습니다.

이 3가지의 가격이 과연 얼마일까요? 아파트 가격마다, 입주 연도에 따라 다르겠지만 적어도 몇백에서 많게는 몇천까지 비용이 발생합니다. 그런데 이 돈을 빼고 매매가격을 계산한다면 나중에 큰일 나는 상황이 발생할 수도 있습니다.

그리고 질문에 대답하였습니다.

"세금+복비+인테리어도 매매가격이다.

구축은 하자 가능성이 높기 때문에 하자담보 책임에 대해서 철저히 공부하자."

-느낀 점과 배운 점은 무엇인가?

인생에서 가장 큰 돈을 사용해야 되는 매매, 그 행동을 처음부터 끝까지 스스로 준비하였습니다. 지금 행동에 후회하거나 고통이 있냐고 여쭤보시면 전혀 없습니다. 혹시 집값이 떨어지면 어떠냐고요? 괜찮습니다. 그만큼 철저하게 A-Z까지 준비해 보았고 실패하더라도 경험에서 얻은 값진 교훈이 있기 때문입니다.

다시 한번 짧게 복기하면 내 집 마련은 예산 설정, 대출 가능 여부 확인, 지역 선정, 단지 선정, 매물 확인, 계약을 위한 철저한 준비 등의 순서로 이루어졌습니다. 저는 이제 등기라는 것을 치는 법을 배웠고, 스마트폰 사용처럼 익숙해지기 위해서 다양한 활동들을 할 예정입니다.

그리고 이제는 진정한 투자자가 되는 영역으로 넘어가기 위해서 더 치열하고, 투쟁적으로 준비하고 있습니다. 내집마련으로 끝내는 것이 저의 최종 목표가 아닙니다. 이 단계는 최종 목적지로 가기 위한 하나의 디딤돌이라고 생각하고 있습니다.

내가 이루고자 하는 '무엇' 있다면 꼭 이 순서를 따라서 진행해 보세요. '목표'를 수립하고, 목표에 도달하는데 어려움이 있으며 '문제'를 파악하고, 문제를 해결하기 위해서 스스로 '진단'하고, 진단을 바탕으로 '계획'을 세우고 그리고 그 문제가 해결될 때까지 '반복'해서 '무엇'을 이룰 때까지 해보자구요. 저는 이 원칙을 월부와 함께 하고 있습니다.

제 인생에서 가장 큰 결정을 가장 훌륭한 멘토에게 배운 것을 행운이라고 생각합니다.

너나위 멘토님 감사하고 또 감사 드립니다.

p.s) 궁금한 사항이 있으시면 언제든 댓글 남겨주세요^^. 도움이 될 수 있으면 좋겠습니다.