실전준비반 1강 강의 후기 [실전준비반 61기 8조 운빨인생]

너나위님 강의를 듣고 아래 내용을 배웠다.

24년10월 현재 ㅁㅅㅅㄹ 악화→ㄱㄹㄹ 급감→ㅁㅁㅅ 증가(ㅁㅁ, ㅈㅅ 둘 다)

일시적 ㅈㅅ 하락은 기회다. 싸게 사는 게 중요. ㅌㅈㄱ 좀 더 들어도 된다.

사람들이 좋아하는 단지일수록 ㅈㅅㄱ가 올라가면 ㅁㅁ로 전환이 빠름. (ex. 잠실)

덜 ㅅㅎ하는 단지일수록 ㅇㄷ→ㅁㅁ로 전환되기까지 ㅅㄱ이 더 필요하다.

잠실은 ㅅㅍㄱ 아니다. ㄱㄴ급이다.

4급지 중 ㄱㅅㄱ, ㅅㄷㅁㄱ, ㄷㄷㅁㄱ는 가치가 비슷한데, 10년 뒤엔 ㄱㅅㄱ가 직장 때문에 가장 가치 있을 듯)

ㅅㅂㄱ, ㅇㅍㄱ, ㄱㅇㄱ(2호선 위쪽) 가치 비슷하다.

2억 > 1억+1억

상승장의 파도를 타야 한다.(ㅈㅅㅈ부터 ㅂ으로 나가면서 순서대로 사야 한다.)

최대한 좋은 거 사라.

3억대는 ㅅㅇ, 2억대면 ㅅㄷㄱ, 1억대면 ㅈㅂㄱㅇㅅ

잃지 않는 투자: ㄷ ㅂㅈ 못 하더라도 ㄷ ㅇㅎ한 것에 투자해서 ㅁㅍ를 이룰 때까지 투자시장에 ㅅㅇㄴㄱ 위한 선택을 하는 투자

(예시: 종잣돈 3억인데 신용대출 2억 끌어와서 영등포구 5억에 사는 것<강서구 3억에 사는 것)

투자이후 시나리오

1)    매매상승, 전세상승: 투자금 회수 -> ㄷㅊㅊㅅ → ㅈㅌㅈ(상승 초반: ㅈㅌㅈ, 상승 후반: ㄷㅊㅊㅅ)

2)    매매상승, 전세하락: 역전세 -> ㅁㄷ → ㅎㄱㄷㅇ(전세 하락 시작되면 머지 않아 매매도 하락한다.)

3)    매매하락, 전세상승: 투자금 회수 → ㅈㅌㅈ → ㄷㅊㅅㅎ

4)    매매하락, 전세하락: 역전세 -> ㅎㄱㄷㅇ → ㅁㄷ(보유한 단지 중 낮은 ㅇㅅㅅㅇ부터 매도)

38년간 시장 조사한 결과, n년 중 1년은 역전세 맞는다.

절대적 저평가: ㅅㅈ이 모두 저평가 (PIR n 이하, 전세가율 **%이상)

→요즘은 지방 집 팔고 서울 집 산다. 따라서 전세가율 상승에 대한 보장이 없다. 전세가는 오르지만(입주 없고, 금리 하락 때문) 전세가율이 오를지는 알 수 없다. 때문에 PIR 위주로 판단하되, 전세가율은 확신을 갖기 위한 참고사항으로 본다.

- 특징: 좋은 걸 사든 덜 좋은 걸 사든 모조리 오른다.

- 해야 할 일: 투자 이해도를 높이고 매수, 임대 과정을 숙지한 상태에서 절대적 저평가 시기에 ㅅㅎ만 하면 된다.

전세가율의 이해

-개별단지: 전세가율 높은 거 사라? ㅅㅎㄷ 낮은 걸 사라는 말임. 왜냐하면 좋은 물건일수록 매매가가 빨리 도망가므로 전세가율 낮음.(ex. 부천)

-시장전체: 전세가율 높다=매접갭 차이가 적은데도 매매를 안 하는 상황(즉, ㅁㅅㅈㅎ이 안 되는 분위기)=공포지수가 높다.=행동해야 할 때(공포에 사서 환희에 팔아라)

상대적 저평가: 특정 ㅈㅇ, ㅁㄱ이 상대적으로 저평가

- 특징: 같은 돈으로 살 수 있는 것들 중 좋고 나쁨이 있다.

- 해야 할 일: ㅂㄱ ㅍㄱ를 통해 가치와 가격의 불균형 여부를 확인하고 더 ㅈㅇㄷ ㅆ 것을 사야 한다.

절대적 저평가는 ㅅㄱ고, 상대적 저평가는 ㅇㅊ다.

다주택자: 나에게 현금으로 돌아오는 건 결국 다주택이다.

가치성장(입지): ㅌㅈㄱ 규모보다 물건의 ㄱㅊ와 ㄱㄱ에 집중

초반에 최대한 ㅈㅇ 거 사 놓으면 ㅈㅅㄱ 상승분으로 투자를 이어갈 수 있다.

현재 규제 상황에서는 초반부터 다주택으로 돈 갈라 넣으면 안 좋다. 옛날 방식이다.

돈 있으면 가치성장 투자해라. ㅇㅈ가 전세상승폭을 결정한다. 분당>부천

언젠가 때가 오면, 취득세 무시하고 ㅈㅌㅅ 늘려라 → 지금은 아니다. 서울 전세가율 **% 이상 되면 종잣돈 나눠서 여러개 사야 함.