[학원풍수러] 월부활동 1.5년 만에 1호기 등기 쳤습니다- (3탄) 실전 투자 계약 복기



안녕하세요 뇌피셜 풍수지리로 부동산을 판단하던 부린이에서 원칙을 가진 투자자로 성장하고 싶은 학원풍수러입니다.

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(1탄) 임신&출산과 함께 월부에서 살아남기 (feat. 임산부는 어떻게 투자 공부하나요?)

(2탄) 지방투자기초반을 수강하고 지방 1호기를 결정했습니다.

이번 3탄은 개선할 점에 대한 복기로 저의 다음 투자를 위한 기록에 가까운 점 감안하고 읽어주시면 감사하겠습니다.

강의수강, 임장, 임보, 매물코칭을 거쳐 단지까지 결정했지만 아직 고민해야할 일이 남아있었습니다.

저층의 더 싼매물 vs 중층의 더 비싼 매물

해당 단지에 투자물건은 마지막까지 두개의 투자후보가 있었습니다.

- 5층, 주인거주, 주인 취향대로 리모델링 (웨인스코팅, 색깔벽지 등등)

- 중층, 투자자물건, 세입자 거주, 순정인테리어상태

1번 물건이 500만원 더 저렴했고, 인테리어상 하자도 있었기에 부사님께서 좀더 네고해볼수도 있다고 이야기하시기도 했었습니다.

어느 것이 더 좋은지 몰랐고 고민이 되었기에 지기반 Q&A에 질문을 올렸습니다.

"최저가 물건은 4층, 5층인데 투자해도 되는 것일까요?"

안타깝게도 답변을 듣지 못한 채 저 스스로 결정을 내렸는데요

지방중소도시의 투자물건의 경우 2년 또는 4년후 매도 하는 것을 전략으로 하기에 매도난이도 측면에서 중층의 순정상태 물건이 더 잘 팔릴 것이라고 생각하여 2번물건을 선택했습니다.

계약을 모두마친후 업로드된 Q&A 영상에서 권유디 튜터님께서 제물건은 대부분 저층이에요 ! 저층이 더 싸게사서 전세는 같은 가격에 맞출수있어요 라고 말씀하시는 것을 들으며, 다음에는 4,5층도 걱정말고 매입해야겠다 생각을 했습니다.

당신은 매물털기를 하였나요

한가지 더 개선해야할 점은 제가 해당 단지 부동산중 단 3곳에만 전화를 해서 찾은 매물이라는 점이었습니다.

이 지역의 경우 결국 모든 물건들이 공유 되고 있었기에 큰차이가 없겠다 하는 생각이 들긴했습니다만 3곳의 부동산에 전화하고 부사님을 만나는 것으로도 좋은 부사님을 선택하는 눈을 기르는데 도움이되었던 점을 생각해보면 좀더 많은 부동산과 대화해보는 것만으로도 제 투자실력을 올리는데 도움이 되었을 것같습니다.



충분히 싸게 샀나요

위과정을 거쳤고 매물을 결정했는데요.

저는 네이버 부동산에 나오는 가격 그래도 계약했습니다.

다른 실전 계약 경험담에 보면 투코에서 멘토님이 쫌더 가격을 조정하셔라 하는 조언을 해주시는 듯했는데요

이상하게도 저는 네고하나 없는 가격이었음에도 싸니까 투자해도 된다라는 답변을 주셨었습니다.

제 추정으로는 아마도 이 계약이 저에게 1호기였기에 가격 협상외에도 어려운 점이 많은 점을 감안해서 이렇게 의견을 주셔던 것이 아닌가 싶습니다.

개인적 욕심으로는 다음 투자에서는 네이버부동산에서 볼수없는 제가 만들어낸 가격으로 투자하는 경험을 하고 싶습니다.



대출규제를 대하는 당신의 자세

제가 투자를 고민하던 8월말은 갑작스러운 정부의 대출규제로 엄청난 혼란과 불안이 가득했던 시기였습니다. 주인이 바뀌면 전세대출을 막겠다는 갭투자를 제한하는 규제가 발표되며, 월부분들이 이거 투자할 수 있는 것 맞냐 고민이컸습니다.

현장에서도 걱정이 많았습니다. 매도자가 전세계약을 대신해주고, 부동산에서 은행의 전화를 받아서 거짓말을 해줘야하는 상황. 부동산들마다 말은 달랐고, 매일 상황이 바뀌고있었습니다. 그 상황에서 저는 그냥 계약을 했습니다.

그이유는 아래와같은 안전망이있었기 때문이었습니다.

- 해당지역 전세매물이 0개여서 전세입자를 골라받을 수있는상황

- 해당단지는 공공기관 인근에 소재하여 회사 사택으로 쓰이는 경우가 많아 대출규제와 관련 없는 법인 전세입자를 받을 수있는 점

제가 거래하는 부사님께 법인 전세 대기수요도 있었던 상황이기에 대출이 필요없는 세입자를 받자는 전략으로 계약을 강행했습니다.

아주아주 운이좋게도 매매 계약을 하고 전세 매물을 네이버부동산에 올린지 반나절만에 집을보러온 분이있었고 그분께서는 전액 현금으로 대출없이 전세계약을 하기로 결정하셨습니다.

제가 왜 운이 좋았다고 표현을 했냐면요 전세 가계약 직후 갭투자를 제한하는 전세대출제한 조항을 시행하지 않겠다는 정부와 은행의 번복 발표가 있었고, 그러자 해당 단지에 전세매물이 5개가 쏟아져 나왔습니다.

전세 계약하러 내려간 당일 세입자분이 세입자쪽 부사님과 ‘지금보니 전세매물이 많던데 아쉽다’는 대화를 하시는 것을보며 전세를 빨리빼주신 부사님께 감사했고 정말 운이 좋았다고 생각했습니다. 그리고, 시장의위기가 기회가 될수있다는 점을 다시한번 느꼈습니다.



갑작스레 진행된 전세계약에 특약을 모두 놓쳤습니다.

전세계약이 갑작스럽게 확정된 것은 좋은 일이었습니다만, 문제는 저 자신이었습니다.

이렇게 빨리 전세계약이 될 지 모르고 미리 특약 조건을 챙겨두지 못했던 것입니다.

결국 빨리 가계약을 하는게 좋을 것같다는 부사님의 말씀에 등떠밀려 기본 조항으로 계약을 했습니다.

뒤늦게 월부 게시글을 찾아보니.. 추가했으면 좋았겠다싶은 전세 특약들이 눈에 들어오더라구요

이미 가계약금까지 받은 상황에, 대출없이 들어오겠다는 세입자가 귀하기도했고, 해당지역이 공급이 없다보니, 앞으로도 별일 없겠지.. 하는 안일한 생각에 그냥 계약을 진행했습니다.

가장 아쉬웠던 것은 아래조항입니다.

- 향후 세입자 또는 매수자에게 집을 보여주는 것에 협조한다

공급없는 지역에 공교롭게 몰려있는 공급이 2년뒤 이 전세계약의 재계약 시기와 맞물려있고, 또 저는 2년후 매도도 고려하고 있는 매물이기에 특약을 놓친것이 미래의 저를 발목잡지 않을까 꽤 우려스러운 상황입니다.



이러한 과정을 거쳐 저는 한달후 잔금을 치르고 셀프등기를 통해 등기를 마무리했습니다.

셀프등기 후기는 다른 글로 한번 더 정리해보려고 합니다.

아직 등기권리증이 나오는것을 기다리는 중인데요 무사히 권리증을 받기만을 속으로 기원 중입니다 ^^

긴글 읽어주셔서 정말 감사드리고요

여러분 모두의 n호기와 경제적자유, 그리고 가정의 평안과 행복을 기원드립니다.



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