수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 한걸음씩 성장하는 투자자
한나둘입니다.
올해 초에 투자 물건을 공실로 만들면서
전세 뺐었을 때 미리 알았으면 좋았을 것들을
정리해보려고 합니다.
우리가 투자를 지속하기 위해서는
늘 신축만 투자할 수 없습니다.
그렇다고 구축을 매수할 때마다
매번 올수리를 하지도 않습니다.
수리된 물건을 매수할 수도 있으니까요.
우리는 가치대비 싼 물건을 매수해서
적은 비용을 들여
세입자들이 들어올 수 있게끔
셋팅을 하고
임대 놓게됩니다.
90년대에서 2000년도 초반
반기본물건이라면
올수리를 고려해야할 것입니다.
그렇지만 2005년식 이후는
한번씩 수리했거나
살릴만한 것도 있으면서
장기보유를 고려하지 않을때
우리는 부분수리를
고민해볼 수 있습니다.
일단 부분수리를 고려하시고
계신 분이라면
게리롱튜터님의 넘 유용한
글 먼저 읽고오시길 추천드립니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/4747643
집을 수리하지 않아도
분위기를 환기시키는 방법중에
가장 효과가 큰 것은 LED등 교체입니다.
저는 심지어 기존 세입자가 있었던 상태에서
등교체를 진행했습니다.
전세를 빼려면 집에 들어왔을 때
집이 환해야한다는 밥잘튜터님의 말을 듣고
세입자에게 (이사나가는 세입자)
양해 구하고 전등만 교체했었습니다.
글에 따라서 세가지 바운더리로
수리 범위를 정합니다.
(1) 수리상태가 깔끔해서,
딱히 내가 손 댈 필요가 없는 집
(2) 살짝 애매한데
웬만하면 손대고 싶지 않은 집
(3) 상태가 그닥이거나,
엉망이라 올수리가 필요한 집
그리고 총 수리비가 500만원 이상이면
올수리를 고려한다고 합니다.
그렇다면 우리가 고려하는 수리/수선비는
300만원을 넘어가면
애매해지겠죠?
별 차이 없어보여도 특히 구축,
동향물건에서는 차이가 큽니다.
한가지 아쉬운건 거실 3구짜리로
했어야했는데 한푼 아끼겠다고
2구짜리로 했네요.
가격차이 별로 안나니까 거실이 넓다면
3구짜리로 하시길 추천드립니다.
거실등1, 방 3, 부엌 1 = 164,000원(네이버최저가)
시공비 120,000 (현장에 따라 다를 수 있습니다)
약 285,000원에 집 분위기를 환하게 바꿀 수 있습니다.
단지 근처 조명가게에 임대용으로 조명가격 포함해서
같은 견적 문의 했을때 44만원이 나왔습니다.
대략 15만원정도 아낄 수 있군요!
물론 수고로움은 있습니다.
집으로 배송시켜 직접 운전해서 가거나
기존세입자가 있다면 집으로 배송시키기
어려우니 계약한 부동산으로 시키는 방법도 있습니다.
15만원 아끼고 경험을 얻겠다싶으면
조금이라도 아낄 수 있습니다.
그러나 시간이 없고, A/S 측면에서는
동네 조명가게가 나을 수 있습니다.
개인의 사정에 편익과 비용을 따져보시면 좋겠습니다.
Tip) 관리사무소에 문의해보세요. 연결된 전기기사분이 있는지
저는 그 방법으로 10만원에 시공해주셨습니다.
구축을 매수하고
도배/부분도배를 진행하다보면
유독 눈에 띄는 게 있습니다.
바로
누.런.콘.센.트
이렇게까지 낡은 콘센트는 요즘 보기 힘들지만
그래도 늘 만나게됩니다.
제일 좋은 방법은 도배를 진행하면서
기사분께 슬쩍 부탁해보는 것 입니다.
전체교체로 추가로 금액이 붙을 수 있지만
적정한 금액(5만원 내외) 이라면
전체교체를 추천드립니다.
콘센트는 인터넷으로 싸게 구매할 수 있고
동네 철물점에서도 구할 수 있습니다.
근데 저처럼, 부탁할 생각을 못했다면?
너무 누래서 애써 깨끗해보이려고 한 도배에
티끌처럼 눈에 튄다면?
셀프교체를 고려해볼 수도 있습니다.
유투브에 '콘센트 교체' 키워드로 검색해보시면
많은 영상을 찾으실 수 있습니다.
간단하지만 개수가 많아서
생각보다 시간이 오래걸릴 수 있습니다.
노후화로 커버가 부셔졌거나 없는 경우만
바꾸셔도 괜찮을 것 같습니다.
정말 쉽고 필요한 것 한가지만 추천드리면
바로 '맹커버'로 교체하기입니다.
도배를 진행하니 안쓰는 콘센트들이
저렇게 구멍난채로 방치되었습니다.
외관상 보기에도 안좋고 위험합니다.
이제 현금을 들고 동네 철물점으로 갑니다.
이거는 철물점에서 사세요.
1000~2000원사이로
구매할 수 있습니다
저는 조금 누렇더라도 콘센트 살릴만한것들은 살리고
커버가 없어진것들은 셀프교체로
덮어야 할 곳은 맹커버로 덮어주었습니다.
Tip) 맹커버는 철물점에서 구매,
철물점은 만물상 없는게 없다.
간단한 수리는 관리사무소에 문의해보세요.
거절당할 확률 95% but 5%의 확률만 있다면
적은 비용으로 수선/수리 가능합니다.
개인적으로 수리만큼이나
집에 대한 인상을 좌우하는 것은
집주인이 직접 관리하고있다는
인상을 주는 집 입니다.
투자자로서 공실 매물 임장을 할 때
무엇을 수리해야하는지, 바닥, 벽지,
부엌등 수리비로 환산하고 무엇을 살릴지,
무엇으로 가격을 깎을지
관점에서 보게됩니다.
그럼 반대로 세입자 입장에서는 무엇을 볼까요?
이 집에 들어갔을때 현관부터의 느낌을 봅니다.
신발 벗을때 중문 너머로
보이는 집과 현관의 깨끗함
집의 냄새, 청소상태 등
처음 문을 열었을 때 드는 느낌이
결정적인 영향을 끼친다고 생각합니다.
물론 가격과 수리상태가 제일 중요하지만
더 많은 것들을 고려해야하므로
적은 노력으로 쉽게 바꿀 수 있는 것들에
신경쓸 수 있습니다.
집을 열었을 때
빈 집 냄새가 아닌
디퓨져 냄새
깨끗하게 쓸린 바닥과 슬리퍼
사용감 없는 깨끗한 변기
(개인적으로 중요하다고 생각)
냉골같지 않은 집
(겨울 동파방지 보일러 온도 유지)
저녁에 방문해도 불이 켜져있는 집
또 하나 중요한 것은
바로 집을 같이 보신
부사님들의 피드백입니다.
집 보러오시는 분들과 함께 보면서
그분들이 무엇이 맘에 들었는지
사장님이 보시기에 어디를 고쳐야
전세가 나갈것 같은지, 어디는 아직 쓸만한지
사장님과 소통하면서
내 물건의 객관화와
경쟁력을 갖추기 위해
보완할 수 있습니다.
저는 이와같은 방법으로
공실로 만든 후 2주만에 전세를 뺐습니다.
잔금이 급한 물건이였기에 싸게 샀고
수리비를 최소화했으며
전세까지 안정적인 가격으로 뺐기에
소액으로 투자를 완료할 수 있었습니다.
그리고 매도시에도 수리비가 적었기에
가격경쟁력을 갖을 수 있을 것입니다.
내가 투자한 물건은
누구도 책임져 주지 않습니다.
전세도 내가 노력해야 뺄 수 있는 것이구요,
그 지역의 시장, 전세개수, 내 단지의 선호도,
경쟁물건의 수리상태와 가격, 개수까지
면밀히 파악하고 있어야
전세를 뺄 수 있을까 말까입니다.
전세빼기 너무 두려워 마시고
내 사업 CEO의 마음으로
노력한다면 할 수 있습니다.
이 글을 읽는 모든 분들
전세 곧 빠진다! 화이팅입니다!
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