초보경험담

공실로 전세 뺄 때 알아두면 좋은 것들 (feat. 셀프수리, 부분수리와 숨고 사이)

  • 24.10.31

 

 

 

 

 

 

 

 

 



안녕하세요 한걸음씩 성장하는 투자자

한나둘입니다.

 

올해 초에 투자 물건을 공실로 만들면서

전세 뺐었을 때 미리 알았으면 좋았을 것들을

정리해보려고 합니다.

 

 






우리가 투자를 지속하기 위해서는

늘 신축만 투자할 수 없습니다.

 

 

그렇다고 구축을 매수할 때마다

매번 올수리를 하지도 않습니다.

수리된 물건을 매수할 수도 있으니까요.

 

우리는 가치대비 싼 물건을 매수해서

적은 비용을 들여

세입자들이 들어올 수 있게끔

셋팅을 하고

임대 놓게됩니다.

 

90년대에서 2000년도 초반

반기본물건이라면

올수리를 고려해야할 것입니다.

 

그렇지만 2005년식 이후는

한번씩 수리했거나

살릴만한 것도 있으면서

장기보유를 고려하지 않을때

우리는 부분수리를

고민해볼 수 있습니다.

 

 

일단 부분수리를 고려하시고

계신 분이라면

게리롱튜터님의 넘 유용한

글 먼저 읽고오시길 추천드립니다.

 



https://cafe.naver.com/wecando7/4747643

 

 

 



집을 수리하지 않아도

분위기를 환기시키는 방법중에

가장 효과가 큰 것은 LED등 교체입니다.

 

저는 심지어 기존 세입자가 있었던 상태에서

등교체를 진행했습니다.

 

전세를 빼려면 집에 들어왔을 때

집이 환해야한다는 밥잘튜터님의 말을 듣고

세입자에게 (이사나가는 세입자)

양해 구하고 전등만 교체했었습니다.





글에 따라서 세가지 바운더리로

수리 범위를 정합니다.

 

(1) 수리상태가 깔끔해서,

딱히 내가 손 댈 필요가 없는 집

 

(2) 살짝 애매한데

웬만하면 손대고 싶지 않은 집

 

(3) 상태가 그닥이거나,

엉망이라 올수리가 필요한 집

 

그리고 총 수리비가 500만원 이상이면

올수리를 고려한다고 합니다.

 

그렇다면 우리가 고려하는 수리/수선비는

300만원을 넘어가면

애매해지겠죠?

 



 

 



별 차이 없어보여도 특히 구축,

동향물건에서는 차이가 큽니다.

 

 

 

한가지 아쉬운건 거실 3구짜리로

했어야했는데 한푼 아끼겠다고

2구짜리로 했네요.

 

가격차이 별로 안나니까 거실이 넓다면

3구짜리로 하시길 추천드립니다.

 



 

 



거실등1, 방 3, 부엌 1 = 164,000원(네이버최저가)

시공비 120,000 (현장에 따라 다를 수 있습니다)

약 285,000원에 집 분위기를 환하게 바꿀 수 있습니다.

 

단지 근처 조명가게에 임대용으로 조명가격 포함해서

같은 견적 문의 했을때 44만원이 나왔습니다.

 

대략 15만원정도 아낄 수 있군요!

 

물론 수고로움은 있습니다.

집으로 배송시켜 직접 운전해서 가거나

 

기존세입자가 있다면 집으로 배송시키기

어려우니 계약한 부동산으로 시키는 방법도 있습니다.

15만원 아끼고 경험을 얻겠다싶으면

조금이라도 아낄 수 있습니다.

 

그러나 시간이 없고, A/S 측면에서는

동네 조명가게가 나을 수 있습니다.

 

개인의 사정에 편익과 비용을 따져보시면 좋겠습니다.

 

Tip) 관리사무소에 문의해보세요. 연결된 전기기사분이 있는지

저는 그 방법으로 10만원에 시공해주셨습니다.

 



 

 

 

 

 

 



구축을 매수하고

도배/부분도배를 진행하다보면

유독 눈에 띄는 게 있습니다.

 

바로

누.런.콘.센.트



 



이렇게까지 낡은 콘센트는 요즘 보기 힘들지만

그래도 늘 만나게됩니다.

 

제일 좋은 방법은 도배를 진행하면서

기사분께 슬쩍 부탁해보는 것 입니다.

전체교체로 추가로 금액이 붙을 수 있지만

적정한 금액(5만원 내외) 이라면

전체교체를 추천드립니다.

 

콘센트는 인터넷으로 싸게 구매할 수 있고

동네 철물점에서도 구할 수 있습니다.



 



근데 저처럼, 부탁할 생각을 못했다면?

너무 누래서 애써 깨끗해보이려고 한 도배에

티끌처럼 눈에 튄다면?

 

셀프교체를 고려해볼 수도 있습니다.

 

유투브에 '콘센트 교체' 키워드로 검색해보시면

많은 영상을 찾으실 수 있습니다.

 



 



 

간단하지만 개수가 많아서

생각보다 시간이 오래걸릴 수 있습니다.

노후화로 커버가 부셔졌거나 없는 경우만

바꾸셔도 괜찮을 것 같습니다.

 

정말 쉽고 필요한 것 한가지만 추천드리면

바로 '맹커버'로 교체하기입니다.

 

 



 



 

도배를 진행하니 안쓰는 콘센트들이

저렇게 구멍난채로 방치되었습니다.

 

외관상 보기에도 안좋고 위험합니다.

이제 현금을 들고 동네 철물점으로 갑니다.

이거는 철물점에서 사세요.

1000~2000원사이로

구매할 수 있습니다



 



 

 

 

 



저는 조금 누렇더라도 콘센트 살릴만한것들은 살리고

커버가 없어진것들은 셀프교체로

덮어야 할 곳은 맹커버로 덮어주었습니다.

 

 

Tip) 맹커버는 철물점에서 구매,

철물점은 만물상 없는게 없다.

간단한 수리는 관리사무소에 문의해보세요.

거절당할 확률 95% but 5%의 확률만 있다면

적은 비용으로 수선/수리 가능합니다.

 

 



 

 

 



 

개인적으로 수리만큼이나

집에 대한 인상을 좌우하는 것은

 

집주인이 직접 관리하고있다는

인상을 주는 집 입니다.

 

 

투자자로서 공실 매물 임장을 할 때

무엇을 수리해야하는지, 바닥, 벽지,

부엌등 수리비로 환산하고 무엇을 살릴지,

무엇으로 가격을 깎을지

관점에서 보게됩니다.

 

그럼 반대로 세입자 입장에서는 무엇을 볼까요?

 

이 집에 들어갔을때 현관부터의 느낌을 봅니다.

 



 

 



신발 벗을때 중문 너머로

보이는 집과 현관의 깨끗함

집의 냄새, 청소상태 등

처음 문을 열었을 때 드는 느낌이

결정적인 영향을 끼친다고 생각합니다.

 

물론 가격과 수리상태가 제일 중요하지만

더 많은 것들을 고려해야하므로

 

적은 노력으로 쉽게 바꿀 수 있는 것들에

신경쓸 수 있습니다.

 

집을 열었을 때

빈 집 냄새가 아닌

디퓨져 냄새

깨끗하게 쓸린 바닥과 슬리퍼

사용감 없는 깨끗한 변기

(개인적으로 중요하다고 생각)

냉골같지 않은 집

(겨울 동파방지 보일러 온도 유지)

저녁에 방문해도 불이 켜져있는 집

 

또 하나 중요한 것은

바로 집을 같이 보신

부사님들의 피드백입니다.

집 보러오시는 분들과 함께 보면서

그분들이 무엇이 맘에 들었는지

사장님이 보시기에 어디를 고쳐야

전세가 나갈것 같은지, 어디는 아직 쓸만한지

 

사장님과 소통하면서

내 물건의 객관화와

경쟁력을 갖추기 위해

보완할 수 있습니다.

 

저는 이와같은 방법으로

공실로 만든 후 2주만에 전세를 뺐습니다.

 

 

잔금이 급한 물건이였기에 싸게 샀고

수리비를 최소화했으며

전세까지 안정적인 가격으로 뺐기에

소액으로 투자를 완료할 수 있었습니다.

 

그리고 매도시에도 수리비가 적었기에

가격경쟁력을 갖을 수 있을 것입니다.



 




 

내가 투자한 물건은

누구도 책임져 주지 않습니다.

 

전세도 내가 노력해야 뺄 수 있는 것이구요,

그 지역의 시장, 전세개수, 내 단지의 선호도,

경쟁물건의 수리상태와 가격, 개수까지

면밀히 파악하고 있어야

전세를 뺄 수 있을까 말까입니다.

 

전세빼기 너무 두려워 마시고

내 사업 CEO의 마음으로

노력한다면 할 수 있습니다.



 

 

 



이 글을 읽는 모든 분들

전세 곧 빠진다! 화이팅입니다!

 

 

 

 



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댓글


쿳쥐
24. 11. 01. 05:35

유용한 글 잘 읽었습니다. 감사합니다^^