근저당 걸린 집 무서워서 못사겠어요 : 근저당 집 매수법 이걸로 끝 [반나이]

카페글: https://cafe.naver.com/wecando7/11282647

안녕하세요!

매사에 감사하는 투자자

반나이 입니다!

싼 매물! 급매!

이 단어들은 듣기만 해도

설래는 단어들인데요!

대부분 이런 집들은

매도하는 집주인들이 급한

경우가 다반사입니다.

"그래 이건 기회야!"

하고 등기부등본을 봤더니 웬걸...

근저당이 잡혀있습니다.

A: '이정도는 안전한거 아니야?'

B: '아 근저당 너무 무서운데 이거는 안살래'

근저당 잡힌 집이 엄청난 기회가 될 수도

리스크가 될 수 도 있기 때문에

확실한 절차와 매수기준을 가져야합니다.

이번 기회에 확실히 기준을

잡아보도록 하겠습니다!

그럼 가보겠습니다!!!

1. 근저당이 뭐에요? 어디에서 볼수있어요?

근저당이란 쉽게 말해서 집을 담보로 집주인이 돈을 빌렸기 때문에

은행이 돈을 얼마만큼 받을 권리가 있다!! 라는 표시입니다.

근저당은 등기부등본의 을구에 기록되어 있습니다.

여기서 우리가 주의깊게 봐야할것은

채권최고액, 채무자 입니다.

채권최고액은 집에 걸려있는 근저당 + a 금액으로 잡혀있는데요!

쉽게말하면 집을 담보로 3억을 빌렸을 때, 은행은 나중에

경매로 넘어가서 수수료나 부가비용을 낼 것을 감안하여

3억보다는 더 받을것이다! 라는 의미입니다.

거의 빌린돈의 110%~130% 정도로 채권최고액을 설정합니다.

채무자는 말 그대로 돈을 빌린 사람입니다.

2. 그러면 근저당집 사도 되나요?

출처 입력

결론부터 말씀드리자면 네! 사도 됩니다!

하지만 반드시 주의할 점이 있는데요!

크게 특약 부분과 가계약금 부분

2가지 주의사항이 있습니다.

1) 특약

특약은 반드시 '가계약금' 을 넣기 전 협의가 완료되어야 합니다.

그때 근저당이 설정된 집을 매수할 때 반드시 넣어야

하는 특약은 '근저당 말소특약' 입니다.

말소특약은 말 그대로 근저당을 말소하기로 하는 조건을 말하며,

매도자의 잔금 혹은 중도금으로 근저당을 모두 갚고

말소등기까지 완료하라는 의미인데요!

(말소등기가 무엇인지는 3.절차에서 다루겠습니다)

특약 내용은 아래와 같습니다!

- 현 등기사항증명서상 근저당건 O건(금융기관명, 채권최고액 O원)

상태에서의 계약이며, 잔금당일 전액상환 및 말소등기 하기로 한다.

- 현 시간 이후로 등기 상의 권리변동은 없는 것으로 한다.

잔금지급일까지 등기부등본에 변동사항 발생 시 매수인은

본 계약을 해지할 수 있고, 매도인은 계약금을 위약금으로 하여

매수인에게 배액배상한다.

이 2가지를 가계약금을 넣기 전

반드시 넣기로 협의해야 합니다!!

(가계약금 넣고 본 계약때 넣어달라고 하면 안넣어줄수도 있습니다)

2) 계약금

계약금을 넣을때도 근저당이 있다면

계약금을 쏘기전에 계산을 해봐야 합니다.

만약 1억짜리 집이 있다고 가정해볼게요.

그런데 근저당이 9500만원이 잡혀있습니다.

그리고 계약금은 통상적으로 10%

즉 천만원을 지불합니다.

그러면 집주인 입장에서는

원래 실제 받아야 할 돈은 다 팔고

남은 돈 500만원이 손에 쥐어졌어야 했는데

지금 당장 손에 천만원이 들어왔습니다.

이러면 사정 급한 매도인들은

잠적을 해버릴 수 있게되고

그러면 선순위 채권자(근저당 잡은 은행)들이

집을 경매에 넘기게 되며

매수자는 줬던 계약금을

날리는 사태가 발생할 수 있습니다.

따라서 반드시 계약금은

근저당 + 계약금 < 매매가

를 넘지 않도록 해야합니다.

만약 이미 근저당이 매도가를 넘어버린 집이라면

사서는 안됩니다!!!

+ 추가) 정말 사정이 안좋은 집주인들은

집을 매수하는 과정에서 추가 근저당이 걸릴 수 있습니다.

그럴경우 근저당 + 계약금 < 매매가로

계약금을 주었다고 하더라도

근저당 + 계약금 + 추가근저당 > 매매가

로 바뀔 수 있고

그렇게 되면 위와 같은 불상사가

발생할 수 있습니다.

심지어 특약을 잘 썼다고 하더라도요!

따라서, 근저당이 너무나 많은 집은

리스크가 크기때문에

편익과 비용을 잘 고려해야 합니다.

(참고: 안전한 매수기준은 계약금과 근저당포함

매매가의 70%이내로 권장하고 있습니다)

3. 근저당 설정집 매수 절차

이제 근저당이 무엇을 의미하는지

계약금을 어느정도 줘야하는지도 알았습니다.

그렇다면 이제 계약을 하러 가보겠습니다!

계약금까지 안전하게 지불하고 잔금일이 되었습니다.

근저당 말소는 잔금일에 진행되기 때문에

이날 모든것을 마무리 해야합니다.

1step. 매도인

요즘 개인정보법이 강화되며 매수자나 부동산사장님이

매도인의 근저당을 알 수 없습니다.

매도자(채무자)가 직접 근저당이 이자 포함해서

얼마 남아있는지 오늘날짜로 확인해줘야 합니다.

그리고 갚기 위한 가상계좌를 매도자가

은행에서 확인해서 매수자에게 알려줘야 하는데요.

쉽게 말해서, 매도인 통장으로 잔금을 모두 주면

근저당 말소를 하지않고 run 할 수 있기때문에

매수자가 은행에게 직접 갚는 방법입니다.

정말 드물게 금융기관에서 가상계좌를

취급하지 않을수도 있습니다.

그럴경우 가장 좋은 방법은

중개인,매도자,매수자가 모두 모여서

은행에 가거나 핸드폰으로

상환하는 것을 직접 보는것입니다.

2step. 매수인

이제 근저당은 다 갚았고

남은 잔금을 매도자 통장으로 송금합니다.

만약 근저당이 5천만원 남아있고,

줘야할 잔금이 6천만원이라면

5천만원은 가상계좌

천만원은 매도자 통장으로 주면 됩니다.

3step. 다시 매도인

아까 근저당을 모두 상환했기 때문에

상환에 따른 영수증을 매도인에게 받아야 합니다.

(원본은 매도인, 사본은 매수인이 보관)

그리고 근저당 말소도 신청해야 하는데요.

이를 '말소등기' 라고 합니다.

이때는 대행해주는 건

법무사(주로 은행과 연계된 법무사)가 진행을 해주고요.

의뢰비는 4~5만원 정도인데

매도자 채무이기 때문에 매도자가 지불하면 됩니다.

그러면 법무사가

'말소등기 신청되었습니다'

라고 알려주며 접수증을 보내줄겁니다.

당일에 말소신청이 완료되지는 않기때문에

당일날에는 이렇게 마무리됩니다.

이후. 진행과정을 알고싶다면?

이후에는 약간 불안한 감정도 들텐데요.

이때 어떻게 진행되고 있는지는 인터넷 등기소에서

확인이 가능합니다.

아래와 같은 순서로 확인하시면 됩니다!!

1)등기신청사건 처리현황에 접속

.

2) 매수한 집주소 입력

3) 등기신청인으로 설정 후 성명입력

(아직 등기 안나왔으니 소유자는 아닙니다)

4) 등기목적(근저당말소)과 처리상태(진행중,완료 등) 확인



궁금할만한 내용) 돈이 넉넉하지 못해서 집을 살때

주택담보 대출을

받아야 합니다.

근저당 걸린집도 주담대 받아서 집 살 수 있나요?

네! 가능합니다!

매매일에 매수자의 대출이 실행되면,

해당 자금으로 매도자의 기존 주담대를 상환하고,

잔금을 정리하는 것이 일반적입니다.

따라서 매매계약서에 미리

이와 관련된 조건을 명시하고,

중도금 대출도 동일한 방식으로

정리하면 되겠습니다!



자 이제 모든게 끝났습니다!

여러분들은 이제 근저당 집 매수를

모두 마스터하셨습니다!!

급매 사냥하러 가기전에

마지막 복습해보겠습니다!!

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