안녕하세요.
순간에 감사함과 즐거움을
채워넣는 투자자 반나이입니다.
강의를 듣거나 칼럼을 읽다보면
수익률 분석에 대한 이야기가 많이 나옵니다.
또 다른사람 임장보고서를 보다보면
멋지게 그래프를 붙이고 수익률을 분석한
내용들도 많이 나오는데요.
하지만 감탄도 잠시 이런생각이 듭니다.
“수익률 분석 어떻게 하는거지…?”
“기간은 왜 20년부터 시작이지..?”
“신축은 어떻게 수익률 분석하지..?”
오늘 이 궁금증을 해소할 수 있는
수익률 분석법 완벽하게 파해쳐 보도록 하겠습니다.
수익률 분석의 목적 정하기
수익률 분석하기 가장 전에 정해야 할 것은
“수익률 분석의 목표 정하기” 입니다.
이 단지가 가진 상승 잠재력을 알고 싶을수도 있고,
옆에 입주가 있을때 매매가, 전세가가 얼마나 떨어졌는지
알고싶을 수 도 있습니다.
또, 전세가가 10년간 얼마나 올랐는지도 수익률 분석으로
확인해볼 수 있습니다.
따라서 목표에 상관없이
전저점과 전고점을
호갱노노 그래프로 드래그하는것은
올바른 수익률 분석이 아닙니다.
수익률 분석은 각자가 확인하고 싶은 목표에 따라
방향성을 다르게 가져가야합니다.
STEP1. 수익률 분석의 목표 정하기
수익률 분석 설계하기
수익률 분석의 목표를 정했다면
어떻게 할지 방법을 설계해야 합니다.
방법을 설계하는 방법은 3단계로 진행됩니다.
1단계. 분석단지 선정
2단계. 매매가/전세가 중 볼 지수 선택
3단계. 수익률 볼 기간선정
1단계. 분석단지 선정
수익률 분석의 목표를 설정하면서
어떤 단지의 수익률을 봐야할지를 결정합니다.
예를들어
입지별로인 준신축과 입지좋은 구축중 더 수익률이
좋은 단지는 무엇인지 알고싶다면
변수인 연식 이외에 나머지는 통제해서 단지를 선정합니다.
세대수, 지역 등 나머지 조건을 최대한 맞춰야
수익률 분석이 유의미하다고 생각해볼 수 있습니다.
2단계. 매매가/전세가 볼 지수 선택
한번에 매매가,전세가의 지수를 같이 판단하고자 하면
수익률분석에 오류가 많이 생깁니다.
예를들어, "전고점 5년 전부터 매매가,전세가 수익률이 100% 이상인
단지를 알고싶다" 라고 했을때, 매,전 전고점이 각각 다른 시기에
형성되어있음을 알 수 있습니다.
늘 같은시기에 전고점이 형성되지는 않음으로
조금 귀찮지만 매매가, 전세가 분리해서 수익률을
따지시는것을 추천드립니다.
3단계. 수익률 볼 기간선정
수익률 볼 기간 역시
수익률 분석의 목표에 따라 선정합니다.
이때 중요한 점은
“기간선정에 정답은 없다” 는 점입니다.
최근 10년간 전세가상승률이 높은 단지는 무엇일까?
에 대해 고민이 된다면 글을 쓴 시점 기준으로
2015.11~2025.11이 될 것입니다.
하지만, 2015.11월이 내가 생각하기에 과하게 푹 꺼져있거나
과하게 올라와 있다고 생각이 들면
2015.9월, 10월부터 수익률을 계산해도 됩니다.
그런데 .. 과하게 꺼져있고 올라와있는건 어떻게 판단하나요?
예를들어 부천 반달극동의 10년간의 전세상승률을 분석하려고 하는데,
9월을 선정하면 28%가 되고, 8월을 선정하면 63%가 됩니다.
우선 이렇게 월마다 크게 차이가 나는 이유는
구축일수록 수리비에 따른 전세가 차이가 크기 떄문입니다.
(신축일수록 이런 경우가 적습니다)
그러면 무엇을 선택해야 할까 고민이 많이 되실텐데요.
반달마을극동의 전세가 상승률을
28%로 봐야할지, 63%로 봐야할지 고민이 된다면
주변 비슷한 단지들의 수익률도 같이 확인합니다.
주변단지도 수익률을 보면서
"반달마을극동이 1호선이 가까워서 선호도가 더 있지만
주변 비슷한 단지들의 전세가 상승률이 10%대이니까
60% 전세가상승률을 보이기는 어렵겠다!
28% 수익률로 봐야겠다!"
라고 판단하시면 됩니다. 정말쉽죠? ㅎㅎ
STEP2. 수익률 분석 설계하기
Bonus) 신축의 수익률
신축의 수익률은 어떻게 확인하냐는
질문도 정말 많이 하시는데요.
저는 "신축 인근의 준신축의 수익률"
을 확인합니다.
물론 같은 단지가 아니고,
환경과 선호도가 바뀌었을 수 있기때문에
참고 정도로만 활용을 하는것을 추천드립니다.
예를들어 래마인베라힐즈의
전저점부터(2015년) 전고점까지(2021년)
수익률을 알고싶다고 가정하겠습니다.
하지만 래미안베라힐즈는 2019년 단지로
2015년 수익률을 알 수 없습니다.
이럴경우, 바로 옆에 준신축인
북한산푸르지오의 수익률을 참고합니다.
여기서 끝내는 것이 아니라
베라힐즈는 3호선이 더 가깝고, 연식도 좋고,
과거 녹번에 비해 지금 녹번이 더 선호도 높기때문에
지금 전저점에서 앞으로 고점까지의 수익률은
145%보다 높을것이다!
라고 마무리 하셔도 충분합니다.
마지막으로 정리해보겠습니다.
Step1. 수익률 분석의 목적 정하기
Step2. 수익률 분석 설계하기
- 분석할 단지선정
- 매매가/전세가 볼 지수 선정
- 기간선정
- 기간은 정답이 없다. 헷갈리면 주변단지 같이 보기
- 신축은 인근 준신축 수익률 참고하기
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
