서울·수도권 4분기 투자, 어떻게 대비해야할까? [스카이브로]

안녕하세요 스카이브로 입니다.

올해 서울·수도권 투자를

목표로 하시는 분들을 많이 볼 수 있었는데요,

어느 덧 시간이 흘러 10월 말이 되었고

하루만 지나면 11월 입니다.

그리고 현재 시장을 보고 계신 분들이라면 아시겠지만

대규모 입주가 눈 앞에 다가온 것을 알고 계실껍니다.

https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2024/10/28/XCRB4LNBY5A23E7W2R6SBHB3HU/?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz

저 또한 연초부터 서울을 바라보다가

어느 덧 입주 시점까지 와버렸는데요,

그렇다보니 지금 투자하면 전세는 맞출 수 있을까,

역전세는 나지 않을까에 대한 걱정이 들게 되었습니다.

미래는 알 수 없다고들 하시죠.

그래서 과거의 경험을 바탕으로 대비할 수 밖에 없습니다.

과거에 입주가 많았을 때 어느 정도 가격이 하락했고

얼마나 지나서 가격이 회복됐는지를 살펴보고자 합니다.

위 기사에 나온대로

이번 입주는 6년 만에 최대치인 상황입니다.

그러면 6년 전 입주에서

참고할만한게 있을지 확인해보겠습니다.

https://www.ajunews.com/view/20181230123408485

해당 단지는 입주 초에

전세가 6억 정도에 거래가 되었습니다.

새 아파트 전세가 6억인데

주변 단지들은 이 가격 만큼 받기는 힘들었을껍니다.

이 단지는 당시 신축 단지로

입주 전만해도 전세를 7억 넘게도 받던 단지인데요,

막상 입주를 시작하고 나서는

매매는 7천, 전세는 9천만원이 빠졌습니다.

이 단지도 당시 준구축 단지였지만 입주 4개월만에

매매·전세 모두 7천만원이 넘는 금액이 하락했습니다.

그리고 그 다음 달에

매매는 1.3억이 넘는 금액을 낮추어 거래되었습니다.

마지막으로 주변 구축 단지는 더 떨어졌을까요?

이 단지도 전세는 9천만원 정도 빠졌지만,

그 사이에 매매는 5천만원을 높여 거래가 되었습니다.

위 세 단지를 보았을 때 입주 당시

전세는 7~9천만원 정도 빠졌으며

그 기간은 4~9개월 정도 걸렸음을 알 수 있습니다.

우리가 억 단위로 가격을 봐 버릇해서

몇 천만원이 커보이지 않을 수 있지만

실제 내 전재산을 투자했는데 7~9천만원을

더 내줘야 한다고 생각하면 끔찍할 것 같습니다.

이렇게 주변에 입주가 있다면

가장 가까운 단지가 가장 큰 타격을 받고,

이보다 상급지는 타격이 덜 할 것으로 생각됩니다.

하.지.만.

이 단지는 서울 아파트값의 바로미터가 된다는

강남의 한 단지인데요,

서울 대규모 공급이 있던 시기에

전세가는 3억 가까운 가격이 하락했습니다.

그럼 지금 투자한다면 3억은 준비해두고 있어야 할까요?

사실 앞에서 얘기한대로 그때와 지금은 다를 수 있습니다.

역사상 최대라고 해서

앞으로도 그럴 것이라는 보장이 없으며,

그렇게 믿을 만한 근거도 없다.

제3의 부의 법칙 中

금리, 정책, 그리고 사람들의 심리는 그때와 다릅니다.

이로 인해 나타나는 모습도 다를 수 있습니다.

https://www.bok.or.kr/portal/singl/baseRate/list.do?dataSeCd=01&menuNo=200643

https://www.moneys.co.kr/article/2018122815218087922

현재도 입주가 코 앞에 다가왔지만

생각만큼 전세가가 떨어지진 않고 있습니다.

제가 요즘 읽고 있는 책에서

이것은 높은 프리미엄 때문이라고 말하고 있습니다.

2018년에 입주했던 단지의 경우

59m^2 기준 분양가가 7억 2000만원이었습니다.

투자자가 이 가격에 분양권을 샀다면

처음 계약할 때 10%(7,200만원)를 내고

전세를 분양가의 60%(4억 3,200만원) 정도로 맞추고

30%(2억 1,600만원)를 잔금 시점에 준비하는 것으로 계획했을겁니다.

그런데 여기에 6억의 프리미엄이 붙었습니다.

7억 2000만원이 13억 2,000만원이 된 것이죠.

대규모 입주였기 때문에 전세가는 처음에 계획한 것보다

낮은 비율(40~50%)로 책정할 수 밖에 없었습니다.

하지만 13억 2,000만원에서

40%(5억 2,800만원)라고 하더라도

분양권을 샀을 당시 계산했던 전세가를 상회합니다.

만약에 50%(6억 6,000만원) 정도로 전세가를 설정한다면

남은 90% 잔금은 치르지 않아도 되는 상황입니다.

이 상황에서 세입자를 구하기는 힘들겠지만

계획 대비 들어가는 비용은

2~3%대의 연체이자율 밖에 없기 때문에

버티는 사람들이 많았다는 겁니다.

이것을 현재 입주할 단지에 대입하면

59m^2 기준 분양가는 10억 6,250만원 정도였습니다.

계약금과 잔금은 20%씩 각각 2억 1,250만원,

전세는 6억 3,750만원 수준으로 계산할 수 있습니다.

하지만 현재 최저가는 19억 4천만원으로

8억 7,750만원의 프리미엄이 붙어있습니다.

전세는 저층 기준 7억 8,000만원이며

중층 이상의 경우 9억까지 나와있습니다.

7억 8,000만원이면 현재 매매가의 40% 수준이며,

9억은 46% 수준입니다.

40% 수준으로 전세를 맞춘다면

계획 보다 적게 잔금은 7,000만원만 투자하면 되고,

9억 정도로 맞춘다면 추가 잔금은 없어도 되는 상황입니다.

연체이자율의 경우 대출이자율+연3%로

이전 대비 금리가 높지만,

월 500~600만원 정도의 이자를

3~4개월 정도 낸다고 생각하면

기존에 치르고자 했던 잔금 보다는 적은 금액입니다.

이런 과정을 거쳐보면 우리가 기대하는만큼

전세가는 떨어지지 않을수도 있겠다라는 생각이 듭니다.

하지만 모든 것이 대응의 영역일뿐

앞으로 투자를 한다면 여러 케이스를 생각해보고

대비하면 좋을 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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