'시세는 매일 보긴 하는데 지역의 큰 흐름은 보이지 않아요' 라는 고민을 하고 있다면 [김인턴]

"시세 트래킹은 매일하는데

어떻게 봐야할지 모르겠어요"

"앞마당의 흐름을

어떻게 하면 확인할 수 있을까요?"

"매달 보는 가격이

크게 달라지는게 없는 것 같은데

어떻게 해야 뭐가 보이는 걸까요?"

한번쯤 이런 고민해보셨죠?

그렇다면 이렇게 한번 해보세요.

안녕하세요.

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경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.

우리가 시장을 바라볼때는 현재의 시점의 가격을 보기 때문에 가격 수준이 싼지 비싼지는 판단할 수 있지만 전체적으로 어떻게 흘러가는지는 알기 어렵습니다.

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물론 투자를 하는데 있어서 실상 현재의 가격 수준이 중요하긴 하지만 전세 레버리지 투자에서 가장 큰 리스크인 역전세, 즉 전세가격의 변화까지 고려한다면 투자금을 줄여 수익률을 극대화할 수 있고 잔금 리스크를 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.

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더불어 현재 가격 수준에서 더 들어가 거래가 되는 가격 변화를 통해서 시장의 분위기도 어느정도 가늠해 볼 수 있기에 투자 의사 결정을 할때 도움이 됩니다.

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그렇기에 현재 가격 수준을 아는 것도 중요하지만 어떻게 흘러가고 있는지를 보는 것도 중요하다고 할 수 있겠죠. 하지만 막상 확인해보려고 하면 어떻게 해야할지 막막해집니다.

오늘은 내가 보고 있는 지역의 큰 흐름을 확인하는 방법과 이를 통해 다른 지역까지 적용하는 방법을 정리해볼게요.

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#첫번째, 현재 가격 수준 확인

보통 지역에 대한 시세를 최소 한달에 한번정도 확인하고 그 기록을 누적해가고 과거의 기록을 통해 현재의 가격 변화를 확인하는 것이 필요합니다. 그리고 여기에 그래프의 변화를 참고해 전체적인 흐름까지 확인하는 것입니다.

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예를 들어서 살펴볼까요?

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최근 전주 덕진구내 주요 단지들의 가격을 전체적으로 살펴보면 대부분의 단지들 매매 가격은 4억 이상, 전세는 3억 이상입니다.

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전고점을 기준으로 생각해봤을 때 회복한 단지와 그렇지 못한 단지들이 섞여있는 모습이며 단지내 30평대 전세 갯수는 있는 곳을 찾아보기 힘들 정도로 부족합니다.

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단지에 따라 차이가 있겠지만 전체적인 가격 수준을 살펴보면 싸다고 말하기는 어려운 가격대인 것 같습니다. 이렇게 현재 시점의 가격을 통해서 가격의 수준 정도를 확인해보는 것이 첫번째 입니다.

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다음으로 확인하는 것은 지난 과거의 가격 대비 현재 가격의 변화입니다. 아래 가격은 한달 전의 전주 가격입니다. 앞서 살펴보면 최근 가격보다는 조금 덜 오른 가격이라는게 보이게 됩니다.

여기서 약간의 조건부 서식을 더해서 아래와 같이 확인해볼 수 있습니다.

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이를 통해 한달전 대비 매매 가격과 전세 가격이 상승하고 있구나를 쉽게 알 수 있습니다.

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다만, 한달간의 변화만으로 전체적인 흐름을 확인하기에는 그 기간이 상대적으로 짧습니다. 그렇기에 내가 그 이전에 누적한 기록과도 비교해보는 것이 조금 더 구체적으로 시장의 상황을 확인하는데 도움이 됩니다.

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6개월 전인 5월달 가격을 가져와 봤습니다.

그리고 아까와 동일하게 조건부 서식을 더해보면 아래와 같이 완연하게 매매, 전세 모두 상승하고 있음을 확인할 수 있습니다.

이렇듯 큰 흐름을 보기 위해서는 과거에 쌓아왔던 시세가 필요합니다. 상승장일 경우 한달이라는 시간만으로 가격에 큰 변화를 주지만 상승장이 아닌 시기에는 일정 기간을 두고 봐야 그 변화가 눈에 들어오기 때문입니다.

주요 단지들의 변화를 확인해봤으면 이제는 다른 이런 변화가 어디까지 갔는지를 따져보는 것이 필요합니다.

#두번째, 개별 단지의 6개월 가격 변화 확인

보통 가격은 선호도가 높은 곳에서 낮은 곳으로 흘러가게 되는데 신축 → 준신축 → 구축의 가격변화를 전체적으로 확인해보는 것입니다.

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최근 6개월 간의 신축 가격 변화를 확인해보면 매매와 전세 모두 상승하는 것을 볼 수 있으며 일부 단지들은 전고점 이상의 가격으로 거래가 되었습니다.

동일한 방법으로 지역내 준신축을 확인합니다. 신축과 비슷하게 준신축 역시도 매매와 전세 가격 모두 상승하는 것을 쉽게 확인할 수 있습니다.

하지만 일부 단지들의 경우 전세가격이 크게 조정된 것을 확인할 수 있는데 호반베르디움센트럴 2단지와 한라비발디 1단지는 전체적인 흐름과 반대되는 상황이다보니 개별 단지의 거래 내역을 한번 더 확인하는 것이 필요합니다.

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이때는 아실 사이트를 이용하여 실제로 디테일하게 살펴볼 수 있는데 갱신 계약으로 인해 전세가격이 낮게 찍혔다는 것을 알 수 있습니다.

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마지막으로 구축입니다. 구축 역시도 매매, 전세 모두 상승하고 있습니다.

전세가격이 하락한 서신 동아 1차의 경우 역시나 동일하게 아실을 통해서 실거래된 내역을 확인해보면 갱신권 계약임을 알 수있습니다. 정리해보자면 현재 이 지역의 큰 흐름은 매매, 전세 모두 상승하고 있으며 그 흐름은 신축부터 구축까지 이어지고 있습니다.

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#세번째, 시장에 영향을 줄 요인 확인 및 확장

그리고 나서 다른 부분들을 확인해볼 수 있습니다.

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현재 이 지역의 전세 물량은 최근 3년간 가장 낮은 모습을 보이고 있으며 앞으로의 공급 또한 현저하게 부족한 상황입니다. 더불어 전세에 영향을 미치는 금리의 방향성이 상승보다는 하락의 가능성이 큰 상황으로 전세가가 하락할 가능성은 낮습니다.

이를 토대로 안정적인 시장이지만 가격이 많이 회복했기에 매수를 한다면 단지의 가격 수준을 더 디테일하게 살펴보는 것이 필요하며, 매도를 고려한다면 급하게 매도를 하기보다는 여유를 두고 고민해볼 수 있을 겁니다. 이런식으로 이 지역에 대해서 매수 혹은 매도 계획을 세우는데 참고할 수 있습니다.

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더불어 다른 지역까지도 이런 내용들을 확장해서 생각해볼 수 있습니다. 앞서 확인했듯이 현재 전세 물량이 부족하고, 향후 공급이 부족하다면 신축 뿐만 아니라 구축까지도 매매, 전세의 가격이 상승하는 것을 확인했습니다.

그렇다면 광역시 및 중소도시 중에서 향후 해당 지역과 비슷한 모습을 보이는 지역을 찾아보는 것입니다. 물론, 그 지역의 가격 수준이 싸다는 것을 가장 먼저 확인하는 것이 필요할거구요.

그랬을때, 현재 지방에서 싸다고 이야기할 수 있는 곳이 부산, 대구, 울산, 천안(아산), 김해, 포항, 구미라고 했을때 이 지역들 중에서 현재 공급이 없으며, 앞으로도 공급이 부족한 도시들을 우선순위로 선정할 수 있습니다. 그러면 어디를 가야할지 감을 잡으실 수 있을거라 생각합니다.

매번 시세는 보는데 크게 보는 것이 어려우시다면 위와 같은 방법을 통해서 지역을 전체적으로 살펴보시면 도움이 되실 거라고 생각됩니다.

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24년도 약 두달 정도 남았는데, 투자를 계획하신 분들께 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

혹여나 이 글을 통해 투자를 하는데 도움이 되셨다면 그리고 실제 투자까지 이어지셨다면 댓글로 알려주세요. 진심으로 축하해드리겠습니다^^

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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