"시세 트래킹은 매일하는데
어떻게 봐야할지 모르겠어요"
"앞마당의 흐름을
어떻게 하면 확인할 수 있을까요?"
"매달 보는 가격이
크게 달라지는게 없는 것 같은데
어떻게 해야 뭐가 보이는 걸까요?"
한번쯤 이런 고민해보셨죠?
그렇다면 이렇게 한번 해보세요.
안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게
인생의 턴잉포인트가 되어드리는 김인턴입니다.
우리가 시장을 바라볼때는 현재의 시점의 가격을 보기 때문에 가격 수준이 싼지 비싼지는 판단할 수 있지만 전체적으로 어떻게 흘러가는지는 알기 어렵습니다.
물론 투자를 하는데 있어서 실상 현재의 가격 수준이 중요하긴 하지만 전세 레버리지 투자에서 가장 큰 리스크인 역전세, 즉 전세가격의 변화까지 고려한다면 투자금을 줄여 수익률을 극대화할 수 있고 잔금 리스크를 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.
더불어 현재 가격 수준에서 더 들어가 거래가 되는 가격 변화를 통해서 시장의 분위기도 어느정도 가늠해 볼 수 있기에 투자 의사 결정을 할때 도움이 됩니다.
그렇기에 현재 가격 수준을 아는 것도 중요하지만 어떻게 흘러가고 있는지를 보는 것도 중요하다고 할 수 있겠죠. 하지만 막상 확인해보려고 하면 어떻게 해야할지 막막해집니다.
오늘은 내가 보고 있는 지역의 큰 흐름을 확인하는 방법과 이를 통해 다른 지역까지 적용하는 방법을 정리해볼게요.
#첫번째, 현재 가격 수준 확인
보통 지역에 대한 시세를 최소 한달에 한번정도 확인하고 그 기록을 누적해가고 과거의 기록을 통해 현재의 가격 변화를 확인하는 것이 필요합니다. 그리고 여기에 그래프의 변화를 참고해 전체적인 흐름까지 확인하는 것입니다.
예를 들어서 살펴볼까요?
최근 전주 덕진구내 주요 단지들의 가격을 전체적으로 살펴보면 대부분의 단지들 매매 가격은 4억 이상, 전세는 3억 이상입니다.
전고점을 기준으로 생각해봤을 때 회복한 단지와 그렇지 못한 단지들이 섞여있는 모습이며 단지내 30평대 전세 갯수는 있는 곳을 찾아보기 힘들 정도로 부족합니다.
단지에 따라 차이가 있겠지만 전체적인 가격 수준을 살펴보면 싸다고 말하기는 어려운 가격대인 것 같습니다. 이렇게 현재 시점의 가격을 통해서 가격의 수준 정도를 확인해보는 것이 첫번째 입니다.
다음으로 확인하는 것은 지난 과거의 가격 대비 현재 가격의 변화입니다. 아래 가격은 한달 전의 전주 가격입니다. 앞서 살펴보면 최근 가격보다는 조금 덜 오른 가격이라는게 보이게 됩니다.
여기서 약간의 조건부 서식을 더해서 아래와 같이 확인해볼 수 있습니다.
이를 통해 한달전 대비 매매 가격과 전세 가격이 상승하고 있구나를 쉽게 알 수 있습니다.
다만, 한달간의 변화만으로 전체적인 흐름을 확인하기에는 그 기간이 상대적으로 짧습니다. 그렇기에 내가 그 이전에 누적한 기록과도 비교해보는 것이 조금 더 구체적으로 시장의 상황을 확인하는데 도움이 됩니다.
6개월 전인 5월달 가격을 가져와 봤습니다.
그리고 아까와 동일하게 조건부 서식을 더해보면 아래와 같이 완연하게 매매, 전세 모두 상승하고 있음을 확인할 수 있습니다.
이렇듯 큰 흐름을 보기 위해서는 과거에 쌓아왔던 시세가 필요합니다. 상승장일 경우 한달이라는 시간만으로 가격에 큰 변화를 주지만 상승장이 아닌 시기에는 일정 기간을 두고 봐야 그 변화가 눈에 들어오기 때문입니다.
주요 단지들의 변화를 확인해봤으면 이제는 다른 이런 변화가 어디까지 갔는지를 따져보는 것이 필요합니다.
#두번째, 개별 단지의 6개월 가격 변화 확인
보통 가격은 선호도가 높은 곳에서 낮은 곳으로 흘러가게 되는데 신축 → 준신축 → 구축의 가격변화를 전체적으로 확인해보는 것입니다.
최근 6개월 간의 신축 가격 변화를 확인해보면 매매와 전세 모두 상승하는 것을 볼 수 있으며 일부 단지들은 전고점 이상의 가격으로 거래가 되었습니다.
동일한 방법으로 지역내 준신축을 확인합니다. 신축과 비슷하게 준신축 역시도 매매와 전세 가격 모두 상승하는 것을 쉽게 확인할 수 있습니다.
하지만 일부 단지들의 경우 전세가격이 크게 조정된 것을 확인할 수 있는데 호반베르디움센트럴 2단지와 한라비발디 1단지는 전체적인 흐름과 반대되는 상황이다보니 개별 단지의 거래 내역을 한번 더 확인하는 것이 필요합니다.
이때는 아실 사이트를 이용하여 실제로 디테일하게 살펴볼 수 있는데 갱신 계약으로 인해 전세가격이 낮게 찍혔다는 것을 알 수 있습니다.
마지막으로 구축입니다. 구축 역시도 매매, 전세 모두 상승하고 있습니다.
전세가격이 하락한 서신 동아 1차의 경우 역시나 동일하게 아실을 통해서 실거래된 내역을 확인해보면 갱신권 계약임을 알 수있습니다. 정리해보자면 현재 이 지역의 큰 흐름은 매매, 전세 모두 상승하고 있으며 그 흐름은 신축부터 구축까지 이어지고 있습니다.
#세번째, 시장에 영향을 줄 요인 확인 및 확장
그리고 나서 다른 부분들을 확인해볼 수 있습니다.
현재 이 지역의 전세 물량은 최근 3년간 가장 낮은 모습을 보이고 있으며 앞으로의 공급 또한 현저하게 부족한 상황입니다. 더불어 전세에 영향을 미치는 금리의 방향성이 상승보다는 하락의 가능성이 큰 상황으로 전세가가 하락할 가능성은 낮습니다.
이를 토대로 안정적인 시장이지만 가격이 많이 회복했기에 매수를 한다면 단지의 가격 수준을 더 디테일하게 살펴보는 것이 필요하며, 매도를 고려한다면 급하게 매도를 하기보다는 여유를 두고 고민해볼 수 있을 겁니다. 이런식으로 이 지역에 대해서 매수 혹은 매도 계획을 세우는데 참고할 수 있습니다.
더불어 다른 지역까지도 이런 내용들을 확장해서 생각해볼 수 있습니다. 앞서 확인했듯이 현재 전세 물량이 부족하고, 향후 공급이 부족하다면 신축 뿐만 아니라 구축까지도 매매, 전세의 가격이 상승하는 것을 확인했습니다.
그렇다면 광역시 및 중소도시 중에서 향후 해당 지역과 비슷한 모습을 보이는 지역을 찾아보는 것입니다. 물론, 그 지역의 가격 수준이 싸다는 것을 가장 먼저 확인하는 것이 필요할거구요.
그랬을때, 현재 지방에서 싸다고 이야기할 수 있는 곳이 부산, 대구, 울산, 천안(아산), 김해, 포항, 구미라고 했을때 이 지역들 중에서 현재 공급이 없으며, 앞으로도 공급이 부족한 도시들을 우선순위로 선정할 수 있습니다. 그러면 어디를 가야할지 감을 잡으실 수 있을거라 생각합니다.
매번 시세는 보는데 크게 보는 것이 어려우시다면 위와 같은 방법을 통해서 지역을 전체적으로 살펴보시면 도움이 되실 거라고 생각됩니다.
24년도 약 두달 정도 남았는데, 투자를 계획하신 분들께 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
혹여나 이 글을 통해 투자를 하는데 도움이 되셨다면 그리고 실제 투자까지 이어지셨다면 댓글로 알려주세요. 진심으로 축하해드리겠습니다^^
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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