대출받아 집 사면 여러분에게 생길 일 [미요미우]

대출 받아 투자하면

여러분에게 생길 일 [미요미우]

안녕하세요. 미요미우입니다.

최근 서울 수도권에 투자 기회가 오면서

대출을 받아서 투자하는 분들이 많으신 것 같습니다.

절대적 저평가 시장에서

투자할 수 있는 가장 좋은 것을 선택해야 하기에

조금 더, 조금 더 좋은 것을 보다보니

조금만 대출을 받으면 될 것 같은

생각이 드는 것입니다.

제 주변에서 대출 받아 집을 샀다고 하는 분들은

크게 두 부류로 나눌 수 있겠습니다.

1. 영끌 매수

살 수 있는 제일 좋은 걸 사야 한다고 했으니

받을 수 있는 대출을 풀로 받아서 매수하는 사례

2. 취득세 분할 납부

1-2년 내에 갚을 수 있는 정도만 대출 받아

매수하는 사례

대출 받아서 투자하면

리스크가 있다고는 하지만

사실 그 리스크가 무엇인지

분명히 알기는 어려운데요,

과연 대출을 받아 투자하면 어떤 일이 생길 수 있는지 살펴보겠습니다.

대출 받아 집사는 첫 번째 경우. 영끌 매수

*영끌매수: 영혼까지 끌어모은다의 줄임말로

받을 수 있는 대출(주택담보대출, 신용대출, 마이너스통장, 회사대출 등)을

모두 받아 매수하는 것

영끌 매수를 하는 경우는 크게 내집마련과 투자로 나눌 수 있겠습니다.

1. 영끌해서 내집마련

영끌해서 내집마련을 하는 경우

최선의 결과는

매수한 집이 오를 때까지 보유해서

본래 얻을 시세차익보다

큰 시세차익을 얻는 것입니다.

반면 최악의 결과는 집을 지키지 못하고

손절 매도하는 것인데요.

최선의 결과는 잘 알고 계실테니

최악의 결과를 좀 더 자세히 살펴보고자 합니다.

-

A씨는 받을 수 있는 대출을 모두 받아 내집마련을 했습니다.

어차피 대출 규제가 심해져 받을 수 있는

대출 금액도 많지 않은데다

집값은 몇배씩 뛰고 있으니

영끌해서 대출 받는 것이 오히려 안전하다 생각됩니다.

대출을 풀로 받으니 한 달에 갚아야 하는 원리금을 모두 갚고 나면

저축할 수 있는 금액이 없습니다.

하지만 괜찮습니다.

나는 지금 집에 저축하고 있는거니까요.

대출이자를 겨우겨우 감당한지 1년,

대출 받은 시기보다 금리가 올랐습니다.

하지만 괜찮습니다.

이 시기만 잘 버티면 될테니까요.

매수 직후 잠시 올랐던 집값이

다시금 하락하더니

오르지 않은채로 3년이란 시간이 흐릅니다.

하락장이 길어지니 불안합니다.

매달 내는 원리금이

서서히 부담이 되기 시작합니다.

그 사이 집에 일이 생겨

목돈이 들어갈 일이 생겼지만

간신히 돈을 빌려 막았습니다.

친구가 부동산은 끝났으니

주식을 해야 한다고 이야기합니다.

지금까지 오르지 않은 걸 보니

부동산은 진짜 끝난 것 같습니다.

더 손해를 보기 전에 팔아야겠습니다.

그렇게 손해를 보고 집을 매도했습니다.

2. 영끌해서 투자

영끌해서 투자를 하는 경우

최선의 결과는 투자한 집이 올라

대출금을 갚고 수익을 얻는 것입니다.

최악의 경우는 마찬가지로

집을 지키지 못하고

손절매도 하는 것입니다.

이 역시 자세히 들여다보겠습니다.

-

B씨는 가진 돈으로는

마음에 드는 투자할 수 없었기에

대출을 받아 수도권 투자를 했습니다.

좋은 것을 매수해야 더 많이 오를테니까요.

2년이 지나고

세입자분이 퇴거하겠다고 하십니다.

그런데 주변에 입주가 있어

전세가가 하락했습니다.

돈을 돌려드릴 대출금은 없습니다.

설상가상으로 전세입자도 구해지지가 않습니다.

세입자를 구하지 못하고 만기일이 지나자

세입자분께서는 '임차권 등기'를 설정하셨습니다.

임차권 등기가 되면 대출을 받지 못할 뿐더러

등기부등본에 기록이 남게 됩니다.

이 때문에 더더욱 세입자를 구하기는 어려워졌습니다.

시간이 지나니

세입자분이 전세보증보험을 가입한 기관에서

구상권을 청구합니다.

*구상권: 세입자 돈을 대신 갚았으니 기관에 전세금을 갚을 것을 요구 하는 권리

이후로도 세입자를 구하지 못한다면

집이 경매로 넘어갈 수 있습니다.

대출 받아 집사는 두번째 경우. 취득세 분할 납부

영끌같이 극단적인 경우가 아니라고 하더라도

요즈음 1-2년간 감당할 수 있는 대출을 받아

투자하는 경우도 많은 것 같습니다.

이 경우 주의해야 할 것은 무엇일까요?

-

C씨는 투자할 물건을 찾다보니

매매 금액에서 전세 금액을 뺀 금액이

투자금에 딱 맞는 물건을 찾게 되었습니다.

너무나도 투자하고 싶은 상황.

취득세정도면 1년동안 갚을 수 있을 것 같아

'취득세 분할납부' 제도를 이용해 매수를 감행했습니다.

좋은 물건을 매수했다는 생각에 기뻤고,

이후에 매매가가 올라 더욱 기뻤습니다.

이후 1년간 열심히 돈을 벌어

대출금을 갚았습니다.

이제 투자금이 0원이 된 것이죠.

다음 투자를 위해서는

1년간 돈을 더 모아야 합니다.

(현금 흐름 상황에 따라

2년이 될 수도 있습니다.)

그 사이 함께 하던 동료들은 하나 둘 사라지고

주변 친구들은 집 산 것 괜찮냐고

계속해서 물어봅니다.

아직도 부동산 투자 해도 되는거냐고 하면서요.

강의를 수강하지만 투자할 수 없으니

이전처럼 임장을 가는 것이 신이 나지 않습니다.

설상가상으로 내가 투자한 물건이 더이상 오르지 않고 보합하는 동안

지방에 투자한 동료들의 집은

몇천씩, 1억씩 오르는 것을 보게됩니다.

동료들은 오른 집을 매도하고

내가 매수한 금액보다 적은 투자금으로 수도권의 집을 매수하는데

나는 투자를 할 수가 없습니다.

점점 투자에 관심을 잃게 됩니다.

결국 사람들은

매우 중요한 교훈을 얻게 된다.

세상에 공짜 점심은 없다는 것을,

즉 위험을 무분별하게 수용해서는

절대로 안 된다는 것을 말이다.

투자에 대한 생각 - 하워드 막스

부정적인 사례만 이야기한다고

생각하실지도 모르겠습니다.

그러나 투자 결정을 할 때

최악의 상황을 알고 투자하는 것과

긍정회로를 돌리며 투자하는 것은

보유의 과정에서도

다른 결과를 만들어 낸다고 생각합니다.

대출을 받아 집을 매수하면

내가 가진 돈만으로 매수했을 때보다

좋은 결과를 얻을 수도 있습니다. (하이리턴)

그러나 그만큼의 위험이 크다는 것을 기억하시고 (하이 리스크)

나는 리스크를 감수할 수 있는 사람인지

지금 리스크를 감수할 수 있는 상황인지 고려하여

투자를 결정하시면 좋겠습니다.

어쩌면 우리는

저평가 된 수도권 시장을 바라보며,

어느새 우리는 망하지 않는 것보다

더 버는 것을 추구하고 있는지도 모릅니다.

롱런하는 방법은 원칙을 지키는 것이 아닐까요?

여러분의 안전한 투자를 응원합니다.

감사합니다 ♥



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