"
2024년 11월 현재도
전세레버리지 투자는 가능합니다!!
"
안녕하세요.
용미27입니다 ^^
최근에 서울 2호기를 했습니다.
(경험담은 아직 작성중에 있습니다 ^^;;)
먼저 소식을 들은 동료분께서
이런 질문을 하셨습니다.
"용미님, 전세자금대출 규제 있는데
어떻게 투자하셨어요?!"
24년 11월 국민은행에서
조건부전세자금대출을 재개하려다가
기존대로 제한하기로 했다고 합니다.
우리 정말..
전세레버리지 투자...
지금 하기 어려운건가요...??
그 질문에 답을 드리기 위해
투자경험담보다 먼저 이 글을 써보기로 합니다.
오늘도,
소유권이전 조건부 전세자금대출은
가능합니다!
How to?!
먼저,
이 질문에 대한 해답을 찾기위해
2024년 11월 첫째주
시중의 6개 은행을 직접 방문하여
"예비세입자컨셉"으로
전세자금대출 상담을 받아봤습니다.
(지점별, 지역별 조건이 다를 수 있습니다!!)
상담 상황,
24년 2월 잔금으로 전세물건을 찾는 중 전세금 7억 부동산 사장님이 내가 전세 잔금하는 날 집주인이 바뀔꺼라 이야기하심
나 전세자금대출 실행 가능하니...? |
1. KB국민은행
조건부 전세자금대출 (소유권이전부 전세자금대출)은
현재 불가
계약 당시 등기부상 소유주와
잔금시 소유주 일치여부 확인하고 대출 실행됨
3개월 후 등기부등본 상 소유주 일치여부 재확인함
용미생각
그럼... 계약금 넣고 중도금을 전세잔금까지 하고 500~1000만원정도 남겼다가 전세입자 맞추고 3개월 후에 마지막 잔금 치고 소유권 넘겨오면 가능?!
-> 매도인도 매수인도 서로 불안한 방법이겠다..
<순서> 1. 매매계약 2. 전세계약 및 잔금 3. 3개월 후 매매잔금 |
2. 우리은행
계약시와 대출실행 시
등기부 등본상의 소유주가 동일해야함.
6개월 사후관리 함.
(등기부등본 확인업체가 별도로 있음)
전세자금대출 실행 후 6개월 안에 등기부등본 확인 시
소유주 변동사항 있는 물건은 은행에 통보함.
HUG이용한 상품의 경우 임대인에게 내용증명 보냄.
(소유주 변동이 확인되니 매매계약서를 제출하라 함)
매매계약서 확인시 매매계약서 작성일자가
전세계약 잔금보다 선행이면
전세자금대출을 상환해야함.
+ 지점별로 대출 월 한도가 생겼음.
-> 매월 1일에 대출신청 하는게 좋음!!
용미생각
전세잔금이 완료된 이후에 매매계약서 작성하고 잔금쳐야함
<방법> 1. 전세계약이 진행중인 물건, 혹은 전세계약을 바로 할 수 있는 물건을 찾을 것
2. 해당 전세계약 잔금이 완료된 후 매매계약서 작성하고 잔금치면 조건부대출 이상없음
<순서> 1. 전세계약 2. 전세잔금 3. 매매계약 4. 매매잔금 |
3. 신한은행
1주택자는 어떤 경우에도 전세자금대출 안나옴
무주택자는 버팀목 전세자금대출은 조건부대출 가능
(단, 버팀목 전세자금대출은 개인소득과
주택가격에 따라 제한이 있을 수 있음.)
전세자금대출을 일으키는 금액이 7억이다?
-> 버팀목 전세자금대출은 불가능
은행대출만 가능한데. 소유권이전이슈가 있는 물건은
전세자금대출이 안나옴.
올해는 안될 전망이나 내년에는 어찌될지 모르겠음.
대출기준이 은행에서 변경된다면
대출실행은 전세계약서 작성일 기준이 아니라
심사일 기준!!!!
즉,
전세계약서 작성은 24년 11월에 했고
입주가 25년 2월인데
25년 1월에 조건부대출규제가 풀렸다?!
그럼 대출신청해도 대출이 된다는 말씀!!!!
용미생각
전세자금대출 세입자의 조건에 따라서 신한은행도 대출 가능!!!!
25년 1월부 조건부대출규제 완화 확인이 필요 25년 1월에 각 은행별 대출기준 다시 확인해볼 것! |
4. 하나은행
조건부 전세자금 대출 가능!
현재 HUG 상품, 주택금융공사상품, 서울보증보험 상품
3가지 상품이 있는데
전세자금대출이 4억이 넘어가면 HUG는 불가
주택금융공사 상품은 90%까지 전세자금 대출 가능
한도는 4.4억
서울보증보험상품은 5억까지 가능!
가장 금리가 적은 상품은 주택금융공사 상품으로
최저 4.6%부터 시작!!
용미생각
2024년 11월 전세레버리지 투자시 세입자 전세자금대출은 하나은행에서 실행 가능! |
5. 농협
소유자 변경건의 전세자금 대출 불가능
선순위 담보 있는 전세자금대출 불가능
현재 임차인이 있는 융자 없는 물건에
임차인 퇴거하고 내가 임차로 들어가는 조건은
대출가능
용미생각
이것도 저것도 안되는 농협은 전세자금 대출 일으키키 까다로움...;; |
6. SC제일은행
모든 조건부 전세자금 대출 가능!!
SC제일은행은 전세자금대출이 안막혔다!!
전세자금대출 금액 및 금리는
대출자 본인의 소득증빙과
기대출보유 여부에 따라 다름
소유권이전 조건부 대출은
기존 집주인(매도자)의 소유기간이 6개월 이상이면
문제 없음!!
결론,
현재 조건부전세자금대출을 받아주는 은행은
1. 하나은행
2. SC제일은행
3. 신한은행 (버팀목대출만)
고로, 전세잔금으로 매매소유권이전하는 투자방법도 여전히 가능합니다
혹시 이또한 시장상황에 따라 유동적이니
리스크가 있다고 생각하신다면
4. 매도인과의 협의로 전세세팅금액 만큼을 남기고
현재 매도인과 매수인(나) 간의
주인전세 계약을 동시에 진행하고
소유권을 먼저 받아온 이후에
전세세팅을 하면 이상 무!!
(전세자금대출은 전세계약시와 대출실행시
등기부상의 소유자가 동일한지를 보는 것이므로,
등기를 먼저 내가 가져온 후에 전세계약서 작성하는건
조건부전세자금대출과 무관함. )
5. 매도인이 전세계약을 먼저 하고 전세잔금까지 받은 뒤
매매계약과 잔금을 동시에 진행
(전세입자가 대기중인 상황에서만 가능)
6. 제일 쉬운 방법, 세낀 물건 매수하기!
난이도별 전세레버리지 투자방법 다시 정리!
1. 전세 낀 매물 찾기
2. 매도자외 주전계약으로
등기 먼저 받아온 후 전세 세팅
3. 전형적인 전세금으로 잔금치는 방법
(가능한 은행 : 하나, SC제일, 신한(개인에 따라 다름))
4. 전세 먼저 붙여서 전세잔금 치고
매매계약과 잔금 동시진행하기
알려드린 방법처럼
2024년 11월 현재도
대출규제속에서 투자할 수 있는 방법은
여전히 많습니다.
"전세자금대출 안되니까 나는 투자 지금 못해"
가 아니라
"어떻게 하면 이 시장 안에서 내가 투자할 수 있을까?"
방법을 찾아보면
반드시 길이 있다는 것을
꼭 알려드리고 싶었습니다.
오늘도 화이팅입니다!!!
읽어주셔서 감사합니다^^
제 글이 도움되셨다면
를 꾹! 눌러주세요. 댓글과 팔로우는 좋은 콘텐츠를 만드는데 큰 힘이 됩니다.😀
댓글 0
열정언니 : 실전 경험이 담긴 자세한 전제대출가능내용 담아주셔서 정말 감사합니다^^ 너무 유용한 정보입니다^^
찡아찡 : 상황에 휘둘리지 않고 문제를 해결하는 방법을 찾는 모습 넘 멋지십니다👏 잔금까지 파이팅입니다!!!
이글루22 : 용미조장님 은행별로 조사를 다 하셨군요! 나눔글 감사합니다💗😭👍
짱이사랑맘 : 그냥 멋진이!!! 짱이다 증말
허씨허씨 : 와 은행별로 전세대출 가능 여부 찾아내시는 모습 너무 멋집니다. 용미님 좋은 글 감사합니다
애밀리87 : 용미님 ㅎㅎ 정말 행동력 존경합니다!! 저도 용미님 글 래버리지해서 잘 투자해보겠습니다! 2호기 투자글 기대됩니다.
파랑열정 : 역시 멋있는 용미님~저도 곧 뒤따라 가겠습니다~서울 2호기 축하드려용~
월부Editor : 용미님 ... ㅎㄷㄷ 이걸 은행별로 어떻게 다 알아보실 생각을 하셨나요!! 너무 놀랐습니다. 일단, 아직 전세 레버리지 투자 대출이 가능하다는 것에 첫째로 놀랐고 그 정보가 또 은행별로 펼쳐져 있어서 두번째로 놀라고... 와!! 용두용미님 최고!!!