대출규제 있다고 투자 못하나요?! 현재 전세대출상황을 은행별로 다 알아봤습니다. [용미27]



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2024년 11월 현재도

전세레버리지 투자는 가능합니다!!

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안녕하세요.

용미27입니다 ^^

최근에 서울 2호기를 했습니다.

(경험담은 아직 작성중에 있습니다 ^^;;)

먼저 소식을 들은 동료분께서

이런 질문을 하셨습니다.

"용미님, 전세자금대출 규제 있는데

어떻게 투자하셨어요?!"

24년 11월 국민은행에서

조건부전세자금대출을 재개하려다가

기존대로 제한하기로 했다고 합니다.

우리 정말..

전세레버리지 투자...

지금 하기 어려운건가요...??

그 질문에 답을 드리기 위해

투자경험담보다 먼저 이 글을 써보기로 합니다.

오늘도,

소유권이전 조건부 전세자금대출은

가능합니다!

How to?!

먼저,

이 질문에 대한 해답을 찾기위해

2024년 11월 첫째주

시중의 6개 은행을 직접 방문하여

"예비세입자컨셉"으로

전세자금대출 상담을 받아봤습니다.

(지점별, 지역별 조건이 다를 수 있습니다!!)

1. KB국민은행

조건부 전세자금대출 (소유권이전부 전세자금대출)은

현재 불가

계약 당시 등기부상 소유주와

잔금시 소유주 일치여부 확인하고 대출 실행됨

3개월 후 등기부등본 상 소유주 일치여부 재확인함

2. 우리은행

계약시와 대출실행 시

등기부 등본상의 소유주가 동일해야함.

6개월 사후관리 함.

(등기부등본 확인업체가 별도로 있음)

전세자금대출 실행 후 6개월 안에 등기부등본 확인 시

소유주 변동사항 있는 물건은 은행에 통보함.

HUG이용한 상품의 경우 임대인에게 내용증명 보냄.

(소유주 변동이 확인되니 매매계약서를 제출하라 함)

매매계약서 확인시 매매계약서 작성일자가

전세계약 잔금보다 선행이면

전세자금대출을 상환해야함.

+ 지점별로 대출 월 한도가 생겼음.

-> 매월 1일에 대출신청 하는게 좋음!!

3. 신한은행

1주택자는 어떤 경우에도 전세자금대출 안나옴

무주택자는 버팀목 전세자금대출은 조건부대출 가능

(단, 버팀목 전세자금대출은 개인소득과

주택가격에 따라 제한이 있을 수 있음.)

전세자금대출을 일으키는 금액이 7억이다?

-> 버팀목 전세자금대출은 불가능

은행대출만 가능한데. 소유권이전이슈가 있는 물건은

전세자금대출이 안나옴.

올해는 안될 전망이나 내년에는 어찌될지 모르겠음.

대출기준이 은행에서 변경된다면

대출실행은 전세계약서 작성일 기준이 아니라

심사일 기준!!!!

즉,

전세계약서 작성은 24년 11월에 했고

입주가 25년 2월인데

25년 1월에 조건부대출규제가 풀렸다?!

그럼 대출신청해도 대출이 된다는 말씀!!!!

4. 하나은행

조건부 전세자금 대출 가능!

현재 HUG 상품, 주택금융공사상품, 서울보증보험 상품

3가지 상품이 있는데

전세자금대출이 4억이 넘어가면 HUG는 불가

주택금융공사 상품은 90%까지 전세자금 대출 가능

한도는 4.4억

서울보증보험상품은 5억까지 가능!

가장 금리가 적은 상품은 주택금융공사 상품으로

최저 4.6%부터 시작!!

5. 농협

소유자 변경건의 전세자금 대출 불가능

선순위 담보 있는 전세자금대출 불가능

현재 임차인이 있는 융자 없는 물건에

임차인 퇴거하고 내가 임차로 들어가는 조건은

대출가능

6. SC제일은행

모든 조건부 전세자금 대출 가능!!

SC제일은행은 전세자금대출이 안막혔다!!

전세자금대출 금액 및 금리는

대출자 본인의 소득증빙과

기대출보유 여부에 따라 다름

소유권이전 조건부 대출은

기존 집주인(매도자)의 소유기간이 6개월 이상이면

문제 없음!!

결론,

현재 조건부전세자금대출을 받아주는 은행은

1. 하나은행

2. SC제일은행

3. 신한은행 (버팀목대출만)

고로, 전세잔금으로 매매소유권이전하는 투자방법도 여전히 가능합니다

혹시 이또한 시장상황에 따라 유동적이니

리스크가 있다고 생각하신다면

4. 매도인과의 협의로 전세세팅금액 만큼을 남기고

현재 매도인과 매수인(나) 간의

주인전세 계약을 동시에 진행하고

소유권을 먼저 받아온 이후에

전세세팅을 하면 이상 무!!

(전세자금대출은 전세계약시와 대출실행시

등기부상의 소유자가 동일한지를 보는 것이므로,

등기를 먼저 내가 가져온 후에 전세계약서 작성하는건

조건부전세자금대출과 무관함. )

5. 매도인이 전세계약을 먼저 하고 전세잔금까지 받은 뒤

매매계약과 잔금을 동시에 진행

(전세입자가 대기중인 상황에서만 가능)

6. 제일 쉬운 방법, 세낀 물건 매수하기!

난이도별 전세레버리지 투자방법 다시 정리!

1. 전세 낀 매물 찾기

2. 매도자외 주전계약으로

등기 먼저 받아온 후 전세 세팅

3. 전형적인 전세금으로 잔금치는 방법

(가능한 은행 : 하나, SC제일, 신한(개인에 따라 다름))

4. 전세 먼저 붙여서 전세잔금 치고

매매계약과 잔금 동시진행하기

알려드린 방법처럼

2024년 11월 현재도

대출규제속에서 투자할 수 있는 방법은

여전히 많습니다.

"전세자금대출 안되니까 나는 투자 지금 못해"

가 아니라

"어떻게 하면 이 시장 안에서 내가 투자할 수 있을까?"

방법을 찾아보면

반드시 길이 있다는 것을

꼭 알려드리고 싶었습니다.

오늘도 화이팅입니다!!!

읽어주셔서 감사합니다^^



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