3급지 32평 8.4% 취득세 내고 샀습니다. 괜찮습니다. 5천 깎았거든요. [용미27]

안녕하세요.

용미27입니다.

24년 초,

매도에 성공한 뒤

2호기 서울투자 하겠다는 마음으로

서울투자 경험담을 참 많이 읽고 정리했는데

더워지는 날씨와 함께

스멀스멀 날아가는 시장과

“나는 왜 돈이 있는데 못하지?”

라는 자책에 너무 마음이 괴로워서

다른사람들의 투자경험담을

더이상 읽을 수가 없었습니다.

"

지금 서울투자를 준비하면서 마음이 안좋은 이유는

내투자가 아닌 남의 투자에 관심이 있기 때문입니다.

-권유디튜터님-

"

24년 9월,

서울투자기초반 강의를 들으며

마지막 4강, 권유디튜터님의

저 말씀을 들으며

머리를 망치로 세게 맞은 듯

큰 깨달음을 얻었습닙다.

다른사람들의 경험담을 읽으며

자극을 받은게 아니라

나는 비교만 하고 있었구나!

참 옹졸하고 편협했던

마음을 걷어내고

내 투자에 몰입하는 시간을 보내니

결국 확언대로

24년, 서울2호기가

저에게 와주었습니다.

[0호기를 매도하기로 했다.]

24년 1월,

주우이멘토님과의 투자코칭을 통해

0호기 매도 결정을 했습니다.

그때 당시는

23년 2분기 이후 다시금 가라앉은

시장이고 또 다시 거래량이 줄어든 시기라

매도가 될까?

걱정했습니다.

걱정되는 마음 가득안고

배운대로

일단 내 물건을 1등으로

(신축이었기에 가격을 1등으로 맞췄습니다.)

부동산에 어마어마한 양으로

뿌리기 시작했습니다.

이 과정 중 제가 잘못한 부분이

두가지 있었습니다.

잘못 1.

세입자에게 이사하시라고 계약금을 먼저 드림

세입자가 나갈 집을 구할 수 있게

먼저 계약금을 빼줘야 

집보기에 협조해줄꺼라고 생각했습니다.

하지만 잘못이었습니다.

세입자는 그 길로 나가서

이사갈 집을 보고 계약금을 넣고 왔고,

때는 1월 마지막 주,

세입자 이사는 3월 셋째주,

그렇게 제 집은

날짜 조정도 못하고

골든타임 없이

정해진 촉박한 날짜에 빼야하는

불리한 조건에 놓였습니다.

잘못 2.

부동산에 물건 뿌리기 전,

세입자에게 양해를 구하지 않음.

하루아침에

부동산 10군데에서 전화를 받고

시도때도 없이 집을 보여달라고 하는 통헤

임차기간동안 참 원만한 관계를 유지했던 세입자가

한순간에 철천지원수 대핟듯

그렇게 저에게 마음이 돌아섰습니다.

치명적인 두가지 실수로

저의 집은 가격메리트를 앞세워도

참으로 빼기 어려운 집이 되었습니다.

[나를 살린 신생아특례대출]

거래가 전혀없던

23년 겨울을 지나며 신생아특례대출이 생겼고

매도해야하는 단지에

보러 오는 사람이 많다는 소식이 들려왔습니다.

"

자기네 집이 그날 쌍아리 졌잖아~~!

-매도부동산 사장님-

"

쌍아리지다 : 매수희망자 두팀이 집을 같이 보다.

운명처럼 그날

각기 다른 부동산에서 데려온 두 팀이

같은 시간 집을 봤고

두팀 모두 매수의사를 타진해왔습니다.

덕분에 저는 이팀 저팀 견주는 릐앙스를 풍기며

매수자가 세입자 전세보증금을 내주는 조건으로

매도 예상가격에서 700만원을 세이브하며

아기 안고 온 신혼부부에게

매도에 성공할 수 있었습니다.

운이 좋았습니다.

[믿었던 시장이 나를 버렸다.]

아직 매매가 움직임은 더디고

전세가가 움직이기 시작하는 분위기.

차분히 앞마당을 하나하나 늘려가다보면

지금 보는 매매가에 전세가가 달라붙어

더 적은 투자금으로 가치도 좋고 가격도 저렴한

물건을 살 수 있을꺼라 생각했습니다.

그런데 뭔가 이상합니다…

24년 5월

광진구를 임장하고 있는데

이미 한자리수대 매매가 물건은 더이상 없다고 합니다.

그 가격에는 매도인이 협상좌 하지 않습니다.

집을 줄서서 봤습니다.

복도에 줄서서 기다리고 있는데

제 앞에 본 사람이 바로 계약서를 작성합니다.

그사람이 계약하는 가격은 -20%선…

으이그… 조급하게 사는 사람들이 있구나..

생각했습니다.

24년 6월

동작구를 임장하는데

제일 마지막 생활권의 84도

직전 실거래가대비 호가는 높아져있고

부동ㅇ산 사장님도 가격협상에 부정적입니다.

24년 7월

강동구를 갔는데

부동산 사장님이 왜 이제오냐고 하십니다.

이게 뭐지……???

나는 차분히 앞마당을 늘려가는데

주위 동료들이 2급지, 3급지에 투자했다는 소식이

들려옵니다.

하… 난 지금까지 뭘 한걸까….

"

비집고 들어오는

“이게 다 무슨 소용이 있어”

라는 생각을 물리치고

지금 내가 매일 독서 강의 임장 투자를 반복하는게

가치있다고 여겨야해요.

-자음과모음 멘토님-

"

패배감이 짙어져 가며

그만하고 싶다는 생각이

머리 속을 지배 할 때 쯤

9월의 서울투자기초반 1강

자모님께서 해주신 이 말씀에

혼자서 한참을 오열했습니다.

혼자하는 이 싸움을

응원해주는 선생님이 계시다는게

그리고 그게 맞는 길이라고 말씀해주시는게

다시 한 걸음 내딛을 수 있는 용기가 되었습니다.

"

한달 한달 쌓아온 이 앞마당이 

결코 헛된 시간을 보낸게 아니다.

이 앞마당 중 어딘가에 내 보물이 반드시 있다.

나는 헛수고 하지 않았다.

한번 더 나를 빋고 계속 가본다.

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[배운대로 온전히 행동하는 것]

3급지 32평 00년식 투자 = 내가 하고 싶은 투자

4급지 32평 90년식 투자 = 내가 할 수 있는 투자

고집부리지 않고

지금 내가 할 수 있는 가장 좋은걸 선택하는 것을

미루지 않기로 했습니다.

나의 투자원칙

잃지 않는 투자.

가치 대비 싼 것 중 가장 좋은 선택.

나의 투자기준

전고대비 -20%

전세가율 60%

그리고 내 투자금에 맞는 단지 중 제일 좋은 것.

그리고 기회가 오는 것 같았습니다.

이번 기회는 반드시 잡는다.

다른 사람들의 말에 휘둘리지 않았습니다.

오로지

강의에서 알려주신대로 행동했습니다.

특히 서울투자기초반 마지막 4강

권유디튜터님이 강의에서 알려주신

HOW TO 그대로 투자물건을 찾았습니다.

1. 내가 가치와 가격을 온전히 판단할 수 있는
   선명한 앞마당 전수조사를 매일매일 한다.

2. 전수조사한 모든 앞마당에서
내 투자금대비 +1억인 단지부터 다 추려낸다.

3. 전고대비 -17%+전세가율 56%인 물건부터 매물을 본다.

(깎아서 -20% + 전세가율 6% 기준을 맞춘다는 생각으로)

2주 안에 이번달 임장지 분임 단임 매임까지 마치고

3주차와 4주차는 앞마당 1등후보들 물건을

평일 오전 반나절씩 계속 매임하러 다녔습니다.

아침에 아이 학교보내고 매물보러갔다가

한타임, 혹은 두타임 물건보고 아이 학교 끝나는 시간 전에

돌아오는 날들을 반복했습니다.

물건 보러 갈 때도 그냥 가서 맹탕맹탕 보고 오지 않았습니다.

"사장님, 제가 드리는 이 가격이 매도자가 받아들이기 어려운 가격이라는걸 저도 알고 있습니다.

하지만 사장님 제가 취득세를 8.4%를 내야하는 상황이라 이정도 금액까지 네고가 되지 않는다면 매수가 어렵습니다.

대신 이 가격 받아주시면 중도금을 00억까지 1주일안에 맞춰드릴 수 있습니다."

협상은 GIVE AND TAKE다!

배운대로 제가 취하고 싶은 이득과 제가 들리 수 있는 조건들도 같이 내걸며

제 투자기준에 맞춰

호가가 전고대비 -22%인 물건은 -25%까지 깎을 수 있게

호가가 전고대비  -17%인 물건은 -22%까지 깎을 수 있게

5천, 4천, 3천 목표매수가를 드리고 협상까지 진행해보려 노력했습니다.

하지만 돌아오는건 거절뿐이었습니다.

[깎이는 물건 하나면 충분합니다.]

절대 깎아주지 않는 매도자들…

또 한번 지쳐갑니다.

그 중 유난히 싸다 느꼈던 물건 하나..

그냥 이미 나온 시세도 직전 실거래가대비

엄청 싼 물건인데 그냥 살까…

부동산 털기를 해봐도 그보다 싼 물건은 없습니다.

확실히 쌌습니다.

존경하는 두분의 튜터님께 여쭤봤습니다.

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용미 : 튜터님, 00구 00생활권 물건을 봤는데 월세입자가 공급타지는 달에 나가서 그것만 중도금으로 맞춰드리면 수리까지 할 수 있습니다. 그런데 네고는 안됩니다. 공급 많은 지역의 공급 한 가운데 세 빼는게 리스크이긴 한데 지금 호가도 싼 것 같긴 합니다.

한걸음앞으로 튜터님 : 용미님, 그 지역의 그 시기 전세세팅은 더 보수적으로 보시는게 좋을 것 같습니다.

용미 : 튜터님, 공급 많은 지역에 우러세입자 보증금 빼고 전세맞추는 투자를 고려중입니다.

우지공튜터님 : 용미님, 지금 보고있는 물건과 매매가가 비슷한 단지 5개, 그리고 투자금이 비슷한 단지 5개를 더 비교해보세요.

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그렇게 1등뽑기를 다시 했고

최종적으로 가격이 싸다고 생각했던 물건에서

1등이 바뀌었습니다.

그리고 5천 네고를 던졌다가 거절당했던

1등물건에서 다시 연락이 왔습니다.

“아직도 그 가격에 매수하실 의사가 있은신가요?”

그렇게 저는 의정부 신축아파트를 팔아

서울 3급지 84를 5천깎아 산 사람이 되었습니다.

24년 1월

주우이멘토님과 투자코칭할 때 이렇게 말씀하셨습니다.

취득세 8.4%면

다른사람보다 세금을 5천만원 더 낼겁니다.

하지만 괜찮아요 용미님.

그만큼 깎아서 사시면 됩니다.

24년 9월

서울투자기초반 4강. 권유디튜터님이 말씀하셨습니다.

제가 본인 투자금보타 +1억을 더 보라고 말씀드리는건

매매가를 5천 깎고 전세가가 5천 올라갈 시장이기 떄문입니다.

처음 투자코칭을 받을때도 반신반의했습니다.

5천을 깎을 수 있을까?

멘토튜터님들은 할 수 있지만

나는 못하는 일이라고 생각했던 것 같습니다.

24년 9월부터

묘하게 바뀌는 분위기

직전 실거래가보다 낮은 호가의 최저가 물건들,

“배운대로 하는건데 물, 내 물건 더 싸게 사기 위한 일이야!”

용기만 되는 일,

못던져볼 이유가 없었습니다.

그리고 5천깎는 투자는 저도 할 수 있었습니다.

5천 네고를 받아준 그 물건 하나.

상황을 알고보니

제가 그 물건을 보기 전

이미 매수타진이 2-3번정도 있었고

가계약금까지 들어가려다가 번번히 어그러져서

매도자의 마음이 조급해졌습니다.

때마침 단지 내 갈아타기 하고 싶은 물건도

나타났고,

5천 깎아줘도 판다!

로 마음을 정하고 저에게 집을 주셨습니다.

동료들 투자경험담을 읽는게 싫었던 제가

투자경험담을 쓰고 있는 상황이

혼자 민망하고 멋쩍습니다 ^^;;

혹시나 혹시나…

그래도 누군가에게 도움이 될 수 있을까…

하는 마음으로

비교적 그때 당시 시장분위기와

제 감정과

제가 물건을 찾았던 방법들을

가급적 소상히 복기해 보며

좁디 좁았던 저의 그릇을 고백해봅니다.

그리고,

사랑하는 월부강의

정말 존경하는 선생님들의 응원

자모님, 저 해냈습니다.

계약서 쓰고 소박하게 외식했습니다.

참 행복했습니다. 감사합니다.

월부콘에서 만나뵈었던

게리롱튜터님

“지금 할 수 있는 최선의 씨앗이 그거라면 실행해야 그 다음을 도모할 수 있습니다.”

쟌쟈니튜터님

“지난주 매임한 물건에도 있었어요. 급한 물건들이 나옵니다. 답은 현장에 있습니다. 현장으로 가세요.”

그 순간을 모멘텀으로

지금부터 살 각오로 매물본다.

기회다 싶으면 바로 투자한다.

로 의식을 바꿨고, 투자까지 연결 할 수 있었습니다.

감사합니다.

지금도 24년 투자한다는 확언으로

현장을 보고 있는 사랑하는 동료들

김뿔테님, 떼아파파님, 짱이사랑맘님, 홈런볼초코님, 그리는대로님, 해바라기썬님

서울투자 응원합니다!

언제든지 불러주시면 같이 매임 가겠습니다!!!

긴글 읽어주셔서 감사합니다.

읽어주신 동료분들의 투자도 진심으로 응원합니다.

다가온 기회를 놓치지 맙시다!