열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 100조]

 ‘투자 원칙에 따라 투자 물건 찾는 법’ 이라는 강의 목적에 맞게 지금 제대로된 투자원칙을 알고 있는게 맞는지와 투자 물건을 찾는 방법을 실제 투자 경험을 바탕으로 설명해 주셔서 이해하기 쉽고 재미있게 들을 수 있었습니다. 

 열기를 통해 투자의 원칙인 ‘저환수원리’에 대해 배우긴 했지만 실제 투자에 어떻게 적용하면 될지 생각해보지 못했는데, 저환수원리의 모든 면을 실제 투자에서는 어떻게 생각하고 대비해야하는지 설명해주셔서 실제 투자단지를 고를때, 많은 도움이 될 것 같습니다. 

 강의를 들으며, 제가 부동산 투자를 제대로 이해하지 못했구나라는 생각이 들었습니다. 제가 생각한 부동산 투자로 돈을 버는 방법은, 가치가 제일 좋은 자산을 가지기 위해 그보다 가치가 낮은 자산을 계속 사고팔면서 투자금을 불려 결국 가장 비싼 아파트로 갈아타는 것 이였습니다. 하지만 게리롱님께서 말씀하신 부동산 투자란, ‘가치 있는 물건을 싼 구간에 잘 모아서 충분히 비싸질 때까지 잘 지키는 것’ 입니다. 즉 가치가 있고 싸다면, 비싸고 좋은 물건을 제치고  투자대상이 될 수 있고 내가 산 물건의 가치를 믿고 기다려 수익을 내는 것이 좋은 투자라는 것입니다. 

 또한 저평가의 의미를 해석해주신 것이 새로웠습니다. 저평가를 대부분 전고점 대비 20프로 하락한 가격으로 이해하지만, 가치가 있는 단지의 가격은 전고점과 상관없이 오르락내리락하면서 계속 우상향하기 때문에 전고점이 의미가 없고 투자 대상이 될 수도 있다는 것을 깨달았습니다. 또한 저가치와 저평가를 혼동할 수 있는데, 저가치 단지들의 특징을 정확히 알려주셔서 잘 기억했다가 나중에 가치를 판단할때 꼭 활용해 봐야겠다고 생각했습니다. 

 수익성에 대한 설명은 열기에서 너바나님이 해주신 것과 동일했는데, 수익률에만 집중해서 적은 투자금에 집착할  것이 아니라 수익금이 높은 투자를 해야 다음 투자를 더 잘 이어나갈 수 있다는 것을 사례를 통해 설명해 주셔서 더 와닿았습니다. 머리로는 투자금보다 가치와 가격이 중요하다는 것을 이해하지만, 실제 투자를 결정해야 하는 상황이라면 투자금이 자꾸 눈에 들어올 것 같은데, 강의에서 배운 것을 기억해서 가치와 가격을 우선시 하여 가용가능한 투자금 내에서 가장 좋은 것을 골라야겠다고 다짐했습니다. 

 저는 아직 투자지역을 선정하지 못했는데, 만약 공부를 먼저 시작해서 지방에 투자했다면 서울/수도권에 흔치 않은 기회가 온 지금 시점을 놓치는 것을 매우 아쉬워하고 서울에 투자하는 동료들을 부러워했을 것 같습니다. 원래 가지고 있던 지방 매물에 손해가 나더라도 서울로 올라와야 하는게 아닐까 라는 고민을 저도 했을 것 같습니다. 하지만 원금보존과 투자의 본질 측면에서, 기회를 놓치더라도, 손해를 확정짓는 것은 좋지 않은 행위라는 것을 깨달았습니다. 이 뜻이 실준에서 너나위님이 해주신 ‘더 벌진 못하더라도 덜 위험하게’ 라는 말과도 일맥상통한다고 생각합니다. 지방을 팔았더니 가격이 오르고 서울을 샀더니 서울 가격이 내릴 수 있습니다. 이렇게 위험한 투자를 하는 것보다, 지방에서 충분한 수익이 난 시점에 팔고, 그 시점에서 할 수 있는 최선의 물건을 사는게 좋은 투자라는 것을 다시 한번 깨달았습니다. 

 앞으로 1년 내 제가 투자를 한다면, 저는 반드시 3년 내 공급물량이 부족한 곳에 투자해야겠다고 생각했습니다. 하지만 강의를 들으며, 모든 리스크를 피하려 하기만 하면 안되고 리스크가 있더라도 기대수익이 크다면 투자를 고려해야 한다는 것이 새로웠습니다. 부동산 투자도 결국 투자며, 모든 투자는 리스크가 클수록 수익도 큽니다. 현 시장의 예로 동대문구에 많은 공급이 예정되어 있어 리스크가 크지만, 매매가가 눌려있다는 사실은 공급이 정리되고 매매가가 회복된다면, 저평가된 물건을 구매한 것이 되어 나중에 더 큰 수익을 가져다 줄 수도 있습니다. 하지만 리스크에는 제가 예측할 수 없는 부분도 있기 때문에, 대출이나 무리한 투자를 하지 않는게 중요하고 너무 두려워만 하지 말고 어느 정도 준비가 되었다면 투자를 실행하고 대응하면서 경험을 쌓아가는 것이 좋은 방법이라고 생각했습니다. 

 ‘역대급 핫딜’의 의미를 저는 게리롱님을 통해 다시 생각해보게 되었는데, 역대급 핫딜을 알고 있다는 것은, 평소 해당 상품의 가격을 알고 있었고, 상품대비 그 가격이 적절한지 아닌지도 알고 있었으며, 평소에 상품을 장바구니에 넣어놓고 가격을 관찰했다는 뜻입니다. 상품=부동산이 될 수 있다는 것인데, 부동산의 가격을 알고, 가치 대비 가격이 적절한지도 알고, 시세도 꾸준히 관찰하면서 아 이건 싸다! 싶을 때 매매해야 한다는 비유가 너무 와닿고 재밌었습니다. 옷이나 음식도 이렇게 비교를 하며 사는데 몇 억이나 드는 부동산은 몇 번 보기만 하고 계약한다는 것이 얼마나 말도 안되는 일이며, 왜 임장과 임보를 열심히 쓰고 시세트레킹을 꾸준히 해야 하는지 다시 한번 상기하며 마음을 다잡았습니다. 

 결국 강의를 들으며 가장 와닿았던 말은 ‘좋은 걸 사는게 투자를 잘한 것이 아니라 덜 좋아도 가치보다 싸게 사는게 좋은 투자이다'입니다. 이 말을 제대로 이해한다면, 서울이 아닌 지방에 물건을 가지고 있어도 불안하지 않고 좋은데 비싼 것들을 쳐다만 보며 기회를 놓치지도 않을 수 있습니다. 투자금이 되지 않는데 서울을 투자하고 싶어 투자시기를 미룰까 고민했는데, 이 말을 되새기며 투자지역을 다시 고민해 보려고 합니다.  

실준반 강의와 동료분들에게 받은 자료 중 많은 출처가 게리롱님이셨는데, 이번 강의의 교안에서도 활용하기 좋은 양식들을 많이 공유해 주셔서 얼른 임보에 활용해보고 싶습니다. 강의를 정말 많이 준비하신게 느껴졌고 많이 배울 수 있는 강의였습니다.