초심을 되찾게 해주는 너나위님 강의

너나위 내집마련 중급반 - 너나위님이 보는 지표
매매추이
전세추이
PIR : 소득대비 집값 비율 price / income 

[단지 전세가율]
전세가율 = 전세 / 매매

전세가율 높다
전세가율 낮다

전세가율은 선호도를 반영한다
-> 전세가율이 높은 단지가 전세가율 낮은 단지보다 선호도가 낮을 확률이 높다.

[시장평균 전세가율의 의미]
전세가율이 높다 -> 불황 // 전세가율이 낮다 -> 호황
집값이 안오를거같아서 매매를 안한다.

=>현재 부동산 시장이 조금 더 박살나야 전세가율이 올라올 수 있다. 기회가 올 수 있다.

[서울 평균 아파트( 2008.12 이후 ) 전세가율 57%가 기준 - 서울 평균 PIR ( '') 12.2 ] 

현재 PIR 11.0 전세가율 54%

=> 현재 pir은 평균보다 낮으며 전세가율도 낮다. 전세가율이 더 오르는게 이상적이다.
하지만, 전세가율이 오를지 안오를지는 알기 힘들다. 전세가율 오르는거 기다리다가 기회를 놓칠 수 있다.

저렴하다고 판단할 수 있는 시기
1. PIR 12이하
2. 전세가율 60% 이상

올해 겨울이 기회가 될 수 있다.

하지만! 보수적으로
추가하락이 있어도 버틸 수 있는 수준의 대출로 봐라, 단지를 봐라

현재 전고점 이하가 아파트 90% 이하
=>만약 전고점을 뚫은 단지가 있다면, 아무리 좋아도 비슷한 전고점을 가진 하지만 전고점 뚫지 못한 단지들에서 기회를 찾을 수 있다.
 

인구소멸이 되면 어떤 일이 벌어질지는 부산을 보면 된다.
앞으로 서울도 부산처럼 이제 모든 단지는 안오르고 몇개는 안오른다. - 필터가 필요하다 → 공부

내집 마련 기준
서울/경기 상급지(성남, 하남, 분당, 수지,평촌, 구리, 광명 이상) 신축 및 환경 양호 구축
광역시 신축 및 최상급지 구축
젊은 중소도시 신축

광역시는 절호의 찬스

대출  : 저축액의 65% 이하로해야함
ex ) 소득 600 - 지출 200 = 400*0.65% = 260 - 1억당 50만원 5억까지 가능
나의 범위는 보유현금 + 5억  - 언저리(대출 현재 1억에 50만원 원리금)

=> 보유금액이 적고 부동산으로 자산 증식에 도전하려면 광역시 들렸다가 와야한다. 너나위님은 중소도시는 크게 추천하는 느낌은 아니다.

입지분석
교통, 환경이 중요하다

애들이 많은 곳으로 가라 → 수원, 산본, 부천
1학년 학급수가 많은 곳으로 가라 -환경파악 가늠좌

22년 12월, 23년 1월 가격까지는 빠지기 어렵다.

현재 
집사기에 괜찮다. 10 ~ 30% 하락한 가격.  지방은 더 심각

버거울정도로 ..땡겨도 가능한 시기다
 

서울 3억이상 있어야 중급이상 볼수있다
2억이상 4,5급지

소득여유를 통해 실거주로

가격의 변동이 아니라 가격수준을 보고 판단해야한다.

종잣돈 = 보유현금 + 전세금(대출제외) - 현재 들어가야할 월세 보증금

150세대이상, 10평대도 해야됨

전세 최근 최고 실거래와 호가중 낮은것
`

3억원이상 서울 4급지 이상
2억 이상 4,5급지 / 경기 상급지 신축
종잣돈 1억 이상 - 경기 1기 신도시 이상 지역
-부천 / 산본
-일산은 너무 멀다 . 별로임 - 학군도 딱히

광역시는 6억 넘는거 추천
-대구,부산
 

서울거주자가 광역시를 거주보유 분리 하면? -억 초과 신축? 기준이 있을까
 

현재 전세값은 싸다
전세 거래가 안된다.
전세거래량이 줄어든다 -> 사람들이 집을 매매한 것.

일시적 전세가 정체기
하지만 2년 후엔 오를 것이다.
현재는 입주도 꽤 있다.

2년후에는 없다.
전세대출이 2010년 이후 나옴

=> 공급, 금리 측면에서 전세가가 오를 것 같다고 하더라도, 전세 가격 수준자체가 이미 높으면 
별로 안오를 수 있다. 
J PIR 확인- 현재 급감
10년 양도세 감면