[비싼붕어빵] 오전에 경기도 외곽 0호기 매도잔금받아, 오후에 서울 1호기 매수잔금쳤습니다. (17th 결혼기념일 선물=서울등기)

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!



안녕하세요 비싼붕어빵입니다.

11월 11일, 빼빼로데이에 결혼해서

잊을래야 잊을 수 없는

결혼기념일.

40대 후반에 접어드는 저희 부부는 오늘

오전에 경기도 외곽의 0호기 매도잔금받아

오후에 서울 4급지에 1호기 매수잔금치고 왔습니다.

남편은 종자돈 마련한다고 열심히 일했고

저는 1호기 등기 한장을 위해 2년간 꾸준히 공부했던 결과가

서울의 등기한장이 되어

서로에게 17번째 결혼기념일 선물이 되었습니다.



감격은 잠시 접어두고,

1호기 투자를 돌아보며 복기해보도록 하겠습니다.

(긴글주의)

[애물단지 0호기]

몇해전 무지성으로 넣었던 청약에 당첨되었고

22년 6월, 입주가 시작되면서 개집을 사도 오른다던 상승은 멈추고, 시장은 꽁꽁 얼어붙었습니다.

22년 2월,

분양가보다 높은 금액으로 전세를 맞추면 대출을 갚으면 된다는 계산으로 미리 집을 넓혀 이사를 했는데 전세 세입자를 구하지도 못하고,

가지고있던 현금을 영혼까지 끌어모아 막아봤지만 1억 가까운 잔금을 치지 못한채 5개월을 보냅니다.

연체기록이 카드사에도 연계, 모든카드 이용정지.

월 100만원이 넘는 이자와 0호기의 관리비, 연체이자에 허덕이다

5개월만에 단지에서 가장 낮은 가격으로 세입자를 맞추었습니다

22년 10월말부터 월부를시작하면서

모든 현금이 0호기에 들어가있어,

지방 소액투자밖에 못하는 상황.

임장과 임보를 가까운 지역에서 공부하고, 앞마당을 만드는 실력을 쌓고나서 지방으로 내려가겠다며

23년내내 남양주, 의정부, 중랑구, 노원구... 집에서 가까운, 가치가떨어지는 지역에서 공부만. 했고

매물임장과 전화임장 역시 '진짜 투자할때나 해보면 되지'라는 안일한 생각으로 지지부진한1년을 보냈습니다.

투자코칭에서 잔쟈니 튜터님께서

'비싼붕어빵님, 1년간 모을수있는 투자금을 감안해보면 지방이 아닌 서울 투자도 충분히 가능하세요.

0호기를 충분히 싸게산건 맞지만, 입지의 가치가 떨어지는 지역이니 매도하고, 더 많이 오를 수 있는 지역에 투자하시는게 좋아요.

서울 4급지부터 공부하시고 서울에 투자하세요.'

*잘한점 : 전세로만 전전하던 부동산 문외한이던 부부였지만, 그래도 신축 아파트 하나는 갖게되었던 점.

*잘못한점 : 무지성으로 분양 넣음. 세입자 잘 맞춰보겠다는 부사님만 믿고 있었던 것부터시작해서 전세맞추는 과정,

내 전세를 먼저 넓혀 이사간점, 안일한생각으로 투자공부를 적극적으로 하지 않은 점... 등등 너무 많음. (0호기 복기도 꼭 해보겠습니다)

[투자를 하지않는 결정도 투자이다!]

4급지 앞마당 세군데를 비교평가하면서 전임, 매임을 하던 9월

오늘 저녁에도 볼 수 있는 매물이라는 말씀에

'사장님 그럼 지금 당장 갈게요! 한시간이면 갈 수 있어요'

저의 열정이 전해졌는지, 사장님은 평일이지만 볼 수 있는 두개의 매물을 더 준비해주셨고,

1등 생활권은 아니지만 선호도 좋은 준구축 A단지 매물 2개와

같은 생활권의 선호도가 밀리는 준신축 B단지 매물 1개를 볼 수 있었습니다.

a1매물과 a2매물은 로얄층 아니고, 수리 필요하고, 고점대비 싸지않으면서

전세를 보러오는 손님이 없는 시장 분위기에 전세자금대출까지 막혀있는 상태에서 전세도 맞추어야 하는 매물.

a1은 신축아파트에 입주 날짜가 정해져있어 충분히 협상은 가능할 것 같은 상황.

또 b매물은 정책대출로 A단지 84를 매수해놓은 급한 상황이지만,

실거주로 오래 살 생각에 올리모델링을 한 상태라서 고점대비 싸지도 않은데다 가격협상은 어려웠습니다.

사실, 세개의 앞마당에서 매임을 하러다니는 사이에 0호기 매수자가 나타나 계약까지 마친 상태지만

혹시라도 가격 협상이 되더라도 적극적으로 매수할만큼 매력적인 가격이 아니어서

보유한 물건이 매도가 되지 않았지만

매수희망자가 나타났고, 금액 조정을 해서라도 빨리 매도할 수 있어서

급하게 매물을 보러온거라고 말씀드렸습니다.

이후로 저는 매일 세개의 매물을 네이버 부동산에서 확인했고, 3일, 4일만에 한번씩 부사님께 전화를 드렸습니다.

'사장님, b매물 보러오시는 분들이 있나요?'

'사장님, a2매물은 더 많은 부동산에도 내놓으셨던데 가격 협상은 안되나봐요?'

'사장님, a1매물 네이버에 없던데 나갔나요?'

라며 2~3주동안 꾸준히 안부를 전했던 저에게 부사님은,

'저희 단지를 그렇게 사고싶으신거예요?'

'네. 너무요!'(싸다는 확신이 있었음.)

결국, a1매물은 500만원 조정된 가격으로 실거주자에게 거래가 되었고, a2매물은 무슨 이유인지 매도자가 매물을 거두었습니다.

그리고 b매물은 아직도 매수자를 기다리는 상태에서 1000만원이 조정되었지만 아직도 제가 투자하기엔 메리트있는 가격은 아니었고,

다른 두개의 임장지와 해당 지역의 다른 생활권도 마땅한 물건이 보이지 않아

아쉬운 마음으로 '투자보류'로 결론을 내고 10월을 맞이하게 되었습니다.

*잘한점 : 정말 그 단지를 사고싶다는 어필을 한 점. 혹시라도 가격조정이 되었는데 바로 매수하지 못할만한 거절할 수 있는 상황을 만들어둔점(사실 실제로도 매도하려고 꾸준히 내 물건 부사님과도 가격조정을 핸들링하고 있던 상태)

*깨달은점 : 매수할때는 부동산을 한번 다녀온 매임으로 사는게 아니었구나! 꾸준히 관계를 만들어가면서 '어장'을 개척해놓는 과정이구나.

[싸다는 확신, 잃지않을 수 있다는 확신, 그리고 리스크 대비가 가능한 매물]

4급지의 가치와 가격을 3급지와 비교하는 것도 필요해! 3급지 딱 한군데만 더 가보자!

10월 실준반이 시작되었지만 세개의 앞마당에 미련을 버리지 못하고 매물을 보고있었고,

가치대비 싸다고 생각했던 A단지에

처음보는 a3매물 등장!

세입자가 토요일 오전에만 집을 보여준다기에

첫 임장으로 분임 날짜와 시간이 정해졌지만 자초지종을 설명하면서 조원분들께 양해를 구하고 매물을 보러갔습니다.

다른 매수희망자가 있어 함께 매물을 보았고,

신혼부부였던 세입자는 임신중으로 다소 예민하고 까칠한 상태였고,

전세 매물도 많고, 시세도 많이 떨어진 시기에 전세입자를 맞춘 매물이어서

리모델링도 잘 되어있어 손볼 필요가 없었지만, 전세보증금이 너무 싸게 들어 있는, 개갱권을 사용하지 않은 상태였습니다.

종잣돈보다 +0.5억이 더 들어가지만, 25년 4월 개갱권을 사용하면서 5%를 올려받으면 투자금의 일부를 회수할 수도 있고,

만약 세입자가 연장하지 않아도 해당 지역 그리고 인구이동을 주고받는 인접 지역에 만세대 이상의 입주가 있지만

시세보다 1억가량 낮은 전세금이 맞춰져있기때문에 충분히 리스크 대비가 될 거라는 확신이 있었습니다.

그리고 무엇보다 호가가 이미 전고점대비 20%가량 싼 가격,

다른 매물에 비해서도 싸게 내놓은 상태.

게다가 12월까지 잔금을 원하는 매도자의 상황까지. 모든 상황이 '잃지않는 투자'라는 확신이 생겼습니다.

'사장님, 앞자리를 낮출 수 있까요?'

'헉,, 3천만원이요?? 어려우실 거예요. 그래도 여쭤보기는 할게요'

'같이 보신 분은 얼마에 네고원하세요?'

'2천만원 깎아달라고,, 자투리 자르셨어요.'

아... 매도인이 네고를 해준다고하더라도 나에게까지 순서가 오지는 않겠구나.... 내 물건이 아니야.

그리고 돌아온 답변은

'죄송해요. 급하시긴 하지만, 1원도 안된데요.

세입자분이 매수를 원하시는데 1월에 목돈이 생긴다고 차라리 조금 버텨보시고 세입자한테 매도하신다네요'

'사장님, 그럼 앞자리 낮춰지는 매물 나오면 꼭 연락주세요'

'사모님.. 그럼 당분간,, 아니.. 앞으로 사모님한테는 전화드릴 일은 없을 거 같네요. 앞으로는 이가격으로는 안나올거예요'

싸다는 확신, 잃지않을 수 있다는 확신,

약관대출이나 미리 만들어둔 마이너스 통장 활용과 1년간 모을 수 있는 종잣돈 규모 등으로 감당가능한 정도의 투자금.

전세맞출 필요도 없고, 인테리어도 필요가 없고, 잔금을 해야할 리스크도 없고

세입자 맞추거나, 대규모 공급에서 충분히 방어가능한.

나같은 초보 투자자에게 너무 쉬운 물건이었지만.

충분히 기다려주는 시장이기도 했고,

나에겐 또다른 선택지의 매물들이 있기도 했고,

이번 앞마당을 만들면 보다 넓은 선택을 할 수도 있었기에

아쉬움을 뒤로하고 고이 보내기로 마음 먹었습니다.

*잘한점 : 비교가능한 앞마당이 있었고, 물망에 놓아져있던 매물도 있었고, 급하지 않았던 점. 꽂힌 단지와 매물이긴 했지만, 투자를 보류하는 선택을 하고도 아쉬움을 떨쳤던점, 그래도 아쉬움이 남지않도록 내가 원하는 가격에 협상을 넣어봤던 점.

*아쉬운점 : 너무 한 단지에 꽂혀있었던 점. 확신이 있었으면서도 투자하지 않았던점 (결국 이때 투자하지 않아서 더 싸게 살 수 있었...)

[3주만에 걸려온 낯익은 전화번호]

3급지까지 비교해서 다시 1호기를 찾아보자며 3주간 실준반을 마무리하면서

이전 4급지의 3개의 앞마당과 더불어 전수조사를 하고, 투자가능단지가 추려졌지만,,

0호기 중도금 문제로 머리가 지끈한 상태로 매임이 차일피일 미뤄지고 있었습니다.

요즘같은 시장에, 더구나 경기도 외곽의 단지의 환금성이 떨어지는 3층 매물은

보러오는 사람도 없었기에 매도가 쉽지 않았던터에

매수를 희망하는 분이 나타났고,

올여름 상승장이 주춤해져있는 지금같은 시기에 빨리 1호기를 해야했기에 목표매도가의 마지노선까지 네고를 해드리면서 0호기 매도에 성공하고, 거래중에 있었습니다.

세입자는 본인 사정으로 보증금을 받지않고 미리 짐을 빼 이사를 나가셨고,

매수자가 입주하고싶은 날에 중도금만만 받고, 잔금을 받지않은채 열쇠를 넘겨주게됩니다..

저는 2군데의 약관대출을 일으켜 세입자 보증금을 내어주고,

양도세때문에 보유기간 2년을 채울 수 있었던 11월 11일 잔금을 받아야하는 정신없는 상황.

중도금받기로한날, 6천만원의 약관대출과 매수자의 중도금으로 세입자 보증금을 돌려드리고 출근을 하하는데

익숙한 전화번호에서 전화가 옵니다.

'어???? 00부동산인데??? 엥?????? 왜지????혹시,,, 앞자리 바뀐 매물이라도 나온건가?? 신규매물등록 알람도 없었는데??'

전화를 받자마자 사장님은 매우 다급한 목소리로

'사모님. 혹시 집 파셨어요? 그집 3천깎여서 앞자리 바뀐 가격에 해주신다는데 바로 계약 가능하세요??'

헉!!!!!!!

나보다 천만원 높게 불렀던 손님도 계셨는데!!

헉!!!!!!

3주만에..!!! 그가격!!!!!!

헉!!!

원하는 조건은 최대한 빨리 잔금 쳐주는 조건.

나는 열흘후 0호기 잔금으로 잔금을 쳐줄수 있는 상황.

'사장님 10분만 시간을 주세요'

임보를 보고싶었지만 노트북은 수리중이었고,.

너무 떨리고 꿈인지 생시인지 가릴 틈도 없었지만.

다시한번 전고점대비 얼마나 싼 가격인지.

최근 실거래가와 호가를 비교해보고,

비슷한 가격으로 검토했었던 단지의 신규매물도 살펴보고.

저.환.수.원.리를 곰곰히 생각해보면서

감당가능한지 다시한번 체크.

미리 카톡에 담아두었던 가계약 특약사항 확인.

중도금 마련할때 남겨두었던 나머지 약관대출과 마이너스통장까지 탈탈털어 계약금10%가 되는지 체크.

전화를 받은지 1시간만에 가계약금을 보내게 되었습니다.

그렇게 저는

그렇게도 눈독들이던

그렇게도 원했던

그 단지의 그 매물을

내가 원했던 그 가격으로.

이미 쌌지만, 더 싼 가격으로.

1호기를 품게 되었습니다.

*잘한점 : 1시간동안 저환수원리, 비교할 수 있는 단지를 빠르게 떠올리고, 감당가능한지의 여부까지 체크하고, 미리 특약 담아두었던 점.

*아쉬운점 : 1원도 못깎아준다며 1월까지 버티다가 세입자에게 매도하고자했는데 3천만원이나 먼저 네고를 해서라도 팔아야하는 급박한 상황에 열흘만에 잔금을 쳐주면서도 100만원이라도 더 네고를 해봤어야 하나. 하는 아쉬움. 3급지에서도 할만한 물건이 있었는데 매임도 제대로 안해보고 뒤도안돌아보고 바로 가계약한것.

*깨달은점 : 정말 급한 매물은 나타난다! 가격은 만드는 것이다!

[부사님께 전해들은 비하인드스토리]

12월까지 팔고싶다고해서 세금문제인줄만 알았는데, 병원치료를 받고계시던 매도인의 아버님께 병원비가 많이 들어가고

아파트를 처분해서 병원비로 쓰시려고 했지만, 얼토당토않은 가격들로만 네고가 들어와서

되는대로 버텨보다가 세입자에게 매도하겠다고 결정했던 것.

설상가상으로 어머니까지 병원비가 필요하셨고,

최근 더더욱 매매계약이 쉽지 않아진 시장상황과

1월에 목돈이 생긴다는 매수를 희망한 세입자를 기다려 줄 수 없었던 것.

2천만원 네고를 했던 여러 손님들은

막상 3주만에 가격조정이 되었지만

지금은 때가 아닌 것 같다고 거절.

일주일, 열흘만에 잔금은 불가.

뒷자리를 뗀 가격으로도 거래를 해줄 매수자가 없었기에 앞자리를 내린 나에게까지 순서가 넘어왔던 것.

매도인이 네고를 해주면서까지 거래를 하겠다는 의사를 밝히고

동네 모든 부동산 사장님들은 일제히 매수인을 찾으려 전화를 돌리고,,

내 손님! 내 손님! 내 손님!!

내가 먼저! 내가 할거야!

안된데. 못한데.!! 거래됐데?? 됐데????

누가 했데!???? 누가 했데????? 누가 맞췄데?? 어느부동산이래??!!!

결국 우리 부사님 손님. 바로 나. 비싼붕어빵이.

그리고,

계약서를 쓰고 3일만에 실거래가가 뜬 날,

한동안 잠잠한 시장, 조용하던 사무실에 전화기에 불이나게 전화가 빗발쳤다고.

사장님. X억에 실거래가 떴던데 시세가 떨어진건가요? X억으로 살 수 있는 매물이 더 있나요????

'아니요. 이건 특별한 사연이 있는 거래였답니다.'

[잊지못할 17번째 결혼기념일]

오늘은 아침부터 분주했습니다.

오전에 0호기 잔금을 받아 오후에 1호기 잔금을 쳐야했고,

셀프등기를 도전하기로해서 구청과 등기소도 다녀와야 했습니다.

계약서를 쓰고나서 지난 1주일간

매도잔금때 필요한 서류들, 매수잔금때 필요한 서류들, 셀프등기에 필요한 서류와 절차를 차근차근 준비해뒀기때문에

무리없이 매도도 깔끔하게, 매수도 깔끔하게, 그리고 취득세납부와 셀프등기까지 마무리하고 돌아왔습니다.

같은 투자금 들더라도

6억에 4억전세

7억에 5억전세

8억에 6억전세...

더 좋은 단지를 하라 배웠는데

가장 낮은 케이스에 투자하긴했지만.

10월 앞마당을 만들면서 전수조사를 하고 더 좋은 투자대상 단지,

더 궁금해진 매물들이 눈에 보이기도 했지만

매물을 보지도 못한 상태에서 다시 돌아가 그 단지에 투자하긴 했지만.

후회가 없습니다.

아쉬움이 없습니다.

비용과 편익.

더 많이 드는대신

초보자인 내가 잔금치지않아도, 수리하지않아도, 전세맞추지않아도 되는

충분히 쉽고, 리스크 대비를 할 수 있는 매물.

그리고

충분히. 쌌는데

더. 싼. 매물.

너무 싸서 안살수 없었;;;;

잃지않을 수 있다는 확신.

매도해서 생긴 종자돈을 넣을 수 잇는 단지가 있어야한다.고 배운대로

오전에 들어온 종자돈. 통장에서 숨쉴틈도없이

오후에 투자할 수 있었던 오늘❤️

그렇게도 바랬던 1호기 투자후기인데..

복기글을 쓰며 돌아보니

아쉽거나 크게 잘못했던것은 없지만

제가 잘했던게 딱히 없어 좀 부끄럽네요..

저는 그냥,, 운이 참 좋았던 것 같습니다.

남편과 돌아오는 길,

월부에서 공부하길 잘했다.

수고했다. 고맙다.는 말을 나눌 수 있어서 감사했습니다.

2년간 너무 천천히, 돌아돌아 왔지만

투자를 할 수 있고, 노후준비를 할 수 있는 사람으로 만들어주신 월부 감사합니다.

너바나님, 너나위님 비롯.. 많은 멘토님, 튜터님 감사합니다.

함께 공부해준 동료 감사합니다.

당분간은 투자금이 없어 투자를 할 수 없게 되었지만, 고삐를 늦추지않고,

앞으로도 늘 꾸준한 투자자가 되겠습니다.



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