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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라/너나위
저자 및 출판사 : 알에이치 코리아
읽은 날짜 : 2024.11.2~11.9
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세레버리지 #저/수/리 #월급쟁이 투자 교본 #자본주의 #인플레이션
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 단연코 10점
1. 저자 및 도서 소개
: 저자는 투자 경험 10년의 사전수전을 겪은 내공 있는 전문 투자자로 월급쟁이로 투자를 시작했다. 자본주의 시스템과 돈에 대해 무지했던 자신의 과거를 돌아보며 비슷한 처지에 그저 세상에 원망만 하고 있을 이 시대의 수많은 월급쟁이들에게 자본주의와 돈을 제대로 공부하고 활용해서 부를 이루는 구체적이고 생생한 방법을 현장 투자 경험으로 풀어낸 책이다. 투자가 필수인 시대에 부자를 꿈꾸는 월급쟁이들이 실천할 수 있는 투자 교본을 만들자는 일념으로 펴낸 책이라 실용 가치가 매우 높은 책이다. 읽을 때마다 투자 원칙과 기준을 정립하게 되어 직장인 투자 바이블이라 할 만하다. 온통 T투자자들 사이에서 희소한 F형 투자자로 눈물이 많은 모습이 더 심금을 울린다.
2. 내용 및 줄거리
: 저자는 투자 능력은 역량이며 훈련을 통해 기를 수 있다고 서문에서 밝히고 있다.
중요한 건 번 돈을 잃지 않고 잘 지키며 불려나갈 수 있는 훈련.
이 대목 읽으며 나도 노력하면 투자 잘 할 수 있겠다는 희망적인 생각이 들었고 한편으론 투자역량을 쌓기 위해 나는 어떤 노력을 하고 있는가?생각하게 되었음.
15 출구 없는 직장 생활의 답답함을 해결할 길이 보이지 않았을 때. 큰 불만 없는 직장 생활이었지만 늘 이건 아니다 라는 생각으로 살았던 것 같다. 나위님도 이런 답답함이 간절함으로 이어져 나부맞을 통해 너바나님을 만나게 됐을까? 월부에서 강조하는 독강임투인의 인맥의 위대함을 느끼는 대목. 월부를 통해 만나는 투자 동료들께 많이 배울 수 있어서 월부 환경에 늘 감사하다.
16 미래를 준비하는 법을 나위님은 배웠다. 현실 인식. 메타인지 돌려서 내 재정 상황 파악하고 내가 원하는 미래를 그리고 목표를 만들면서 실행해 가기. 3년 만에 순자산 20억이라는 결과와 돈보다 중요한 건 시간이라는 중요한 깨달음. 내가 보내는 시간이 곧 미래를 결정한다. 내 현재의 모습은 내가 보낸 과거 시간의 결과.
불안하고 막막하고 막연할 때 방법을 알게 되면 일단 행동하자. 가장 큰 배움인 것 같다. 행하는 과정에서 새로운 배움이 되니까.
투자가 선물해 준 자신감과 행복이라는 돈 그 이상을 계속하고 계신 너나위님의 모습에서 구원자, 선생님의 모습이 떠오른다. 책임있는 부자의 모습.
18 내가 계획한 미래의 모습?(1년, 5년, 10년 뒤의 내 모습 그리며 일단 의식의 변화와 실행)
1장 왜 투자해야 하지?(투자가 필요한 이유)
-대한민국의 현실을 통해 투자의 필요성과 이유 찾자.
투자 얘기 전에 자본주의와 돈에 대해 먼저 알아보자
-자본주의의 특징: 인플레이션→화폐가치 하락
은행의 예대마진에서 인플레발생. 대출로 시중에 통화량이 늘어나게 되어 가치가 하락해서 물가상승으로 이어짐. 은행에 돈 넣어두면 시간이 내 돈의 가치 갉아 먹는다. 예끔 금리가 물가 상승률에 못 미침. 돈으로 할 수 있는 일이 줄어듦. 아파트 역시 물건이기에 인플레이션에서 자유로울 수 없다. 집은 필수재이면서 투자재.
내 자산을 지키고 더 불리기 위해선 인플레이션의 영향을 알고 오히려 이용해야 함.
해답은 투자란 돈을 자산으로 바꾸는 행위임을 인지하고 실행하는 것.
41 소득 증가 속도가 갈수록 줄어듦. 정부와 기업이 더 많이 가져가고 가계는 적게 가져 가므로. 소득분배의 불균형이 일어나고 있음. 이런 구조를 내가 바꾸기는 어려우므로 내 힘으로 할 수 있는 것 찾기로 함.
고령화와 노후 파산
뭔가를 해야겠다고 생각한다면 가장 먼저 밟아야 할 스텝은 자기점검
-과거(내가 쓴 돈과 모은 돈), 현재(수입과 지출), 미래(내가 계획한 미래)
투자의 목적과 단계는 노후 준비에서 경제적 자유로 나아가야 함.
1장에서는 투자의 이유와 필요성을 자본주의의 속성인 인플레이션과 소득분배의 불균형 심화, 고령화와 노후 파산이라는 대한민국의 현실을 보여주며 강조했다.
2장 당신과 돈이 가야 할 방향
-돈을 버는 방식은 노동력(직접적인 시간 투여)과 교환하는 방식과 노동이나 시간과 무관하게 돈을 버는 방식으로 나뉨.
-돈을 쓰는 방식은 크게 추후 가치 상승 여부에 따라 생산자산과 소비자산으로 나뉜다. 그리고 돈 쓰는 방식을 변화시키면 시간을 들여 노동하는 대가로 돈을 버는 방식에서 시간과 무관하게 돈을 버는 단계로 이동할 수 있다.
시간을 들여 돈을 벌지만 이 돈을 다양한 생산자산 구입에 쓰면 자산가가 될 수 있다. 그 중간에 직장인 투자자 단계를 거쳐야 하지만. 어떻게 버느냐보다 중요한 건 어디에 쓰느냐임.
직장인 투자자가 투자 시스템화하는 법
-노동과 시간 투여로 소득과 교환하고 소비자산 지출 줄여서 시드 마련한 다음 생산 자산 구입에 돈을 쓰는 행위를 반복하여 드디어 일하지 않고도 소득을 얻는 시스템 완성.
부동산이라는 생산 자산
-투자 수익이 인플레이션을 넘어서는가?를 고려해야 함.
-정보 대칭과 전세금 무이자 레버리지
3.
부동산 자산 늘린 사례
-전세금 무이자 레버리지 활용
연식보다는 입지를 우선순위로 보기. 입지(위치)가 곧 가치이고 선호도를 결정한다.
저평가 여부가 투자 1순위. 레버리지는 리스크 감당해야 하지만 잘 활용하면 수익률을 극대화한다. 프로답게 딜하기(네고는 계약 전에 끝내기)
-저평가 여부를 판별하는 기준과 도구는 비교평가(입지 가치를 등급 매겨서 비교!)
비교해서 가치 따지고 가격으로 판단
시세트래킹으로 내 앞마당 시세 흐름과 변화 캐치하면서 투자 안목 쌓기
호재는 실현 전에도 매매가로 반영되지만 전세가에는 호재가 실현되어야 비로소 반영
입주물량보다는 저평가 여부 먼저: 감당 가능한 공급물량이라면 저평가되었다면 도전
잃지 않는 부동산 투자를 위해서는 저평가 여부 판단하는 안목/수익률 극대화하는 능력/역전세 대비 필요.
4장 성공 투자를 위한 필수 지식
-종잣돈 마련법: 근로 소득 중 일부 지출하고 저축/자산 재배치
저축 많이 해서 시드 모으기 위해 절약 실천(필요와 불필요로 나눠서)
-시간 지출 줄여서 최대한 효율적으로 사용하기
-소비 자산 구입 대신 생산 자산 구입으로
-부자들의 성공 방정식: 깔고 앉는 돈 최대한 줄여서 활용해 시간에 투자하기
월부은에 보면 충분한 실력 갖추고 자본 재배치하라고 하는데 첫 투자를 서울에 하기 위해 자본 재배치해야 하는 초보가 안전하게 미들 리턴할 수 있게 방향과 전략 프로세스 알고 싶다. 투자 후보 단지 선정 후 매도할 집 내 놓는 시기 또는 매도 시기, 매수할 집 매수 시기와 어떻게 매칭시켜야 할지와 전세 구하기는 어떻게 해야 하는지? 또 전세와 월세 중 어떤 게 더 유리한지 판단하는 법 궁금. 전월세 계약시 유의점.
-직장인 투자자에게 유리한 투자 방식
전세 레버리지 투자. 급여를 통한 현금 흐름 있으므로 월세보다는 절대 자산 규모를 키우는 전세 레버리지 투자. 월세는 좀처럼 돈이 뭉쳐지지 않고 시간이 흘러도 자산 규모가 커지지 않는다. 다만 시기와 물건, 전략, 시장 상황과 자신의 상황에 따라 전략 활용과 방향은 달라질 수 있다.
-절대로 잃지 않는 투자법
저평가된 물건 사기(가치 대비 가격이 싼 물건) 입지보다 가격이 싼가?
전세가율이 높아 투자금 적게 들고 리스크가 작은가?
-용돈벌이 투자에서 멈추지 않으려면?
내게 필요한 노후 준비 자금 계산/투자를 위한 종잣돈 마련/보유 자산 크기 키우기/매입 부동산 장기 보유/현금 흐름화하거나 매도쳐서 시세차익 얻기
-장기보유의 장점: 수익 실현을 미루면서 수익 극대화/자산 규모가 커져서 수익 또한 커짐/거래 횟수 줄여 부대 비용 절감. 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것.
-시스템 투자법
-리스크 관리법: 현금 유동성 확보/대출로 투자하면 안 됨/전세 하락 방어되는 곳에 투자(직장과 교통)/입주량 체크/비상 상황에 대비(현금화 가능한 투자 물건 한 두 개 정도 남겨 두기)
5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
-누구나 보고 행동할 수 있는 지침, 다시 보고 따라하고 실행해도 될 지침서.
-나만의 투자 기준 세우기: 기준은 자신만의 답이 된다. 다음은 투자 대상 좁혀가는 흐름.
투자 대상/부동산 투자 기준/아파트 투자 기준/더 좋은 아파트 투자 기준
저평가 여부(입지와 가격 두루 알고 비교 평가 반복)
수익률(적은 투자금) 월부은에서는 적은 투자금으로 투자 경험 반복해 실력 쌓으라고 하는데 최근은 서울 시장 좋으니 자산 재배치를 통해 투자하라고 하는데 1호기 투자여도 자산재배치로 서울 투자 괜찮을지?
경험이 최고의 자산이자 실력의 바탕
리스크 감당 여부? 잔금과 역전세 대응(종잣돈과 대출 동원)
-좋은 입지와 지역의 위상(입지와 위상이 더 나은 곳부터 공략)
-명확한 투자 기준(저/수/리)에 따르면 투자라는 것이 기계적인 활동. 내 투자 기준에 맞지 않을 땐 투자X. 투자 기준에 맞다면 특별한 촉 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자 진행. 이렇게 해야 절대 돈을 잃지 않는다.
-부동산 시장의 큰 움직임은 수요와 공급, 그로 인한 심리 변화에 따름.
부동산이라는 재화는 필요한 시기에 바로 공급되는 것이 아니라 분양을 통해 시차가 발생하고 이로 인해 아파트 시장에서 가격 사이클이 생겨남.
아파트 시장 사이클 투자에 활용하기: 언제고 투자 가능한 곳이 존재함. 활용 지표는 전세가율과 가격, 투자금 규모, 공급과 미분양.
임장지 선택 기준
-전세가율 높고 가격이 저렴한 곳.
-시구별 시세표(20평대와 30평대 매매가와 전세가 및 투자금)
-입주 물량 확인: 입주 물량과 미분양 자료 확인
-미분양 물량 참고
사전 조사: 지역의 입지(가치) 조사 파악을 위한 손품 팔기
-입지(직장,교통,환경,학군)
>일자리(근로자 수를 알아보는 양적 분석/원천징수지와 근로지 기준 급여액 분석/산업분류별 일자리 통계)이를 통해 사업체수와 종사자수, 업종 규모와 비율 파악 가능.(더 나아가 전국 지도에 숫자 표기해 보면 보다 넓은 지역의 일자리 분포를 입체적으로 이해할 수 있다)
수요가 높은 곳이 입지 좋은 곳. 강남처럼. 역세권이 좋다. 강남접근성이 중요.
>환경: 생활편의시설과 자연환경 살피기/상업 시설/자연녹지시설/택지순으로 로드뷰로 살핀 후 동단위로 들어가 다시 이 순서대로 줌인해서 보다보면 해당지역의 선호도가 파악됨.
>학군: 비단 명문 학군지로 알려진 곳 아니더라도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다. 사전 조사나 임장시 초품아 파악!
>인구 구성: 연령별 인구 구성 비율에 따라 현장 분위기 짐작 가능. 동별 분위기는 연령별 인구 비중과 관련 있음. 토요일 오후 분위기에 영향을 줌./위키백과나 나무위키로 정보 검색.(이 과정에서 입지 조사 중 궁금증도 상당 부분 해결)
>가격 조사: 해당 지역의 모든 단지의 모든 평형의 가격 파악해서 엑셀 입력 후 가장 비싼 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 지도에 나열함으로써 위치와 가격 정리.
-임장 또한 부동산의 입지와 가격 정확히 파악함으로써 저평가(입지 대비 가격이 싼지) 여부 가려내는 데 목적이 있음. 부동산 방문 전에 지역 제대로 담고 가기.
>지역 제대로 담기의 의미: 해당 지역 사람들 이상으로 어디에 뭐가 있는지(학원가, 식당,공원, 각 아파트의 위치를 제대로 파악). 어디에 뭐가 있고 분위기 어떤지 현지인보다 더 잘 숙지하는 것
아파트 단지에선 동간 거리, 관리 상태, 주차 상황 등 직접 가서 체감. 사소한 차이까지도 느껴 보기. 부동산 투자 감각 확실히 익히는 데는 많이 가보고 많이 생각하고 고민하는 것이 전부.
>매물 임장시엔 투자 기준에 맞는 단지로 하고 매임시 확인할 것은 그 집의 구조와 내부 상태(인테리어), 매도 상황. 같은 투자금이라면 가장 선호도 높은 물건부터 우선 확인. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건. 중개소 예약 간격은 1시간 반에서 2시간 정도.
>부동산에서 물어볼 것: 일자리, 교통 여건, 선호 환경, 학군, 거주민 연령대와 평형별 시세
6장 당신의 돈그릇을 키우고 싶다면
-돈은 절실함이 아닌 실력에 담긴다.
(변화의 가장 강력한 동기는 인식의 전환)
-사실을 두고 옳고 그름을 따지거나, 가치 판단하지 마라. 중요한 건 생존을 위한 선택.
-인지가 변화로 이어지려면? 아는 것을 행해야 한다.
-조급함 버리기
-투자 공부 순서대로 하기(독강임투인의 무한 반복)
-독서는 치열하게 그 외의 것들은 느긋하게
-비슷한 생각과 목표를 가진 사람들과 함께 하기
-빨리 가려면 혼자 가고 멀리 가려면 함께 가라. 성공보다 중요한 건 생존(살아남기)
-성공적인 투자를 하려면 곁에 최고의 사람들을 두어라. 선한 영향력을 주는 좋은 사람이 되어야 최고의 사람들과 만날 수 있다.
-사람과의 갈등은 시간에서 비롯. 투자와 갈등 해결 동시에 잘 하려면 우선순위 정해야 함.
회사와 투자 중 적어도 하나는 선택하고 나머지에는 미련 갖지 마라. 대가 치르기.
마지막 장에선 부자의 그릇을 키우는 구체적인 방법들을 세세하게 설명하고 있다. 모두 중요하고 내가 BM할 내용들이라 우선 순위로 정리해 보자면
-루틴화할 것들: 독서/환경 안에서 함께 하고 성장하기
-마인드: 조급함 버리기, 인식하면 바로 행하기, 실력 있는 투자자, 편익 대비 대가
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 부동산 투자를 비롯한 모든 투자 행위의 기본인 기준과 원칙(저환수원리)을 늘 새겨야 함을 깨달음. 잊지 않아야 함을 간접경험과 강의를 통해 배우고 있다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: 부자가 되기 위해 필요한 건 나를 제대로 인식하고 공부하고 투자 기준에 맞게 투자하고 이 과정을 무식할 정도로 반복하며 기다림을 기꺼이 해내는 사람이라는 걸 알게 됨. 그 과정에서 내면이 더 단단해지고 어떤 문제든 해결해 가는 사람이라는 걸 알게 됨. 투자=문제를 해결하는 사람이라는 생각이 든다. 그리고 돈도 돈이지만 시간 면에서도 레버리지와 복리 효과를 제대로 일으킬 줄 아는 사람이다. 예술가와 다를 바가 없다.
5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)
: 자산재배치를 계획하고 있어서 초보는 수많은 작은 경험 후에 자산재배치 신중하게 하라고 했는데 저평가 시장에서 기회 잡기 위해 자산재비치에 초보가 도전해되 되는 영역일지? 매수와 매도 타이밍과 본인 거주용 전세 구하기 프로세스가 궁금.
6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 나부맞. 너나위님의 스승인 너바나님의 나부맞 또한 시스템 투자와 관련되기 때문에 비교나 차이를 느끼며 읽으면 좋을 듯.
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