[월부기버 오렌지하늘] 결국엔 오르는 집값의 비밀



1.책을 읽고 본 내용 정리

[1장 집값은 이렇게 만들어진다]

1-3 : 서울은 왜 전세가율이 낮을까

다시 한 번 말하지만 전세는 해당 부동산의 사용가치이며 월세로 전환하면 현재의 현금흐름이 됩니다. 또한 전세의 성장은 새로운 주거수요의 성장이라는 의미도 있으며, 소득의 성장은 전세의 성장 그리고 매매수요의 성장으로 연결됩니다. (중략) 전세상승율이 낮은 도시와 높은 도시는 미래의 기대수익 차이에 의해서 전세가율이 다르게 만들어집니다. 서울은 평균전세가율이 가장 낮은 지역입니다. 전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래의 기대수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문입니다. 반면 전세가율이 높은 도시들 대부분은 전세가격 상승률이 낮습니다.이처럼 전세가격 성장률 차이에 따라 서울과 지방광역시 중심지역으로 갈수록 기대수익이 크게 반영되어 낮은 전세가율이 형성되어 있습니다.

✅ 전세가격상승율이 높은 서울 à 낮은 전세율을 보임(수요가 크다)

전세가격상승율이 낮은 지방 à 높은 전세율(상대적으로 수요가 적다)

1-4 : 주택가치 변화의 두가지 경로, 전세와 금리

첫 번째로 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다고 할 수 있고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝습니다. 이렇게 자산가치는 두 가지의 경로를 통해서 변화를 만들어내게 됩니다.

✅ 1) 주택공급 2) 금리하락(돈의 가치하락)

1-5 : 매매가격과 전세가격 속에 숨은 의미들

전세가격에 큰 변화가 생겨나게 된 것이 전세자금대출의 시행입니다. 우리 주택시장에 전세자금대출이라는 제도가 시행되기 전에는 개인의 소득이 축적되어 형성된 자산이 전세보증금으로 주택시장에 들어왔습니다.

자기자본의 성격이 강한 것이 전세보증금입니다. 이런 전세보증금은 새로운 전세수요와 함께 시장에 들어오고, 이것이 사용가치로서의 가격을 가장 정확하게 보여주는 것입니다. 이러한 이유로 전세가격이 우리 주택시장의 근본이 되었습니다. 전세자금대출 제도 시행 이후 주택 사용가치에 대출을 더한 만큼의 수준으로 전세가격이 오르게 되었으며, 전세가격과 매매가격의 변동성이 커졌습니다. 때로는 해당 주택의 사용가치보다 높은 수준으로 매매가격이 형성되어 고평가되기도 합니다. 이처럼 매매가격과 전세가격 속에 숨겨진 의미들을 통해서 어떤 경로로 가격이 형성되는지 고찰을 해볼 필요가 있습니다. 실현되지 않을 미래의 가치가 반영되었다면 가격은 떨어지게 되고, 사용가치가 올라가면 또다시 매매가격이 상승한다는 의미도 됩니다.

✅ 전세가는 사용가치인데 전세자금대출이후 사용가치 + 대출 만큼 전세가격이 오르게 되었음.

1-6: 현재의 부동산가치는 무엇으로 평가할까?

<월세가로 주택가리를 평가하는 방법>

월세*12개월 = 연수익

연수익 / 전월세전환율 = 1억원

1억원 / 전세가율 = 2억 (현재의 자산가치, 매매가, 호가, 시세)

[2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라]

2-1 : 부동산시장, 단기 전망과 장기 전망의 차이

부동산시장에 대한 단기 전망과 장기 전망에는 사용하는 통계가 달라야 합니다. 장기 전망에서 올 한 해를 전망하는 자료를 사용하면 큰 의미가 없으며 설득력이 떨어지게 됩니다. 반대로 단기적으로 시장을 전망하려면 시장의 변동성에 가장 크게 영향을 주는 요소를 찾아야 합니다. 그래서 자산가치의 변동성을 볼 것인지, 아니면 긴 시간을 두고 변화에 초점을 맞출 것인지를 구분해야 합니다. 예를 들어 소득이라는 통계는 장기적으로 우리 주택시장에서 구매력을 판단하는 기준이 됩니다. 이러한 소득을 가지고 주택시장을 단기로 전망할 수는 없습니다. 주택을 매수하는 수요의 가계소득이 어느 정도 축적이 되어 자산이 되었을 때 구매력으로 자리를 잡기 때문입니다.

✅ 소득, 통화량, 인구감소 à 장기전망 / 가구수, 수급문제 à 단기전망

2-2 : 자산가치의 변화는 요구수익률의 변화

우리나라 주택시장에서 요구수익률은 전월세 전환율로 구할 수 있습니다. 전월세 전환율은 임대인에게는 요구수익률이며 임차인에게는 기회비용입니다. 즉 임대인과 임차인 입장에서 각각 수익과 비용이 됩니다. 요구수익률에 가장 영향을 가장 많이 끼치는 것은 금리입니다. 금리의 변동과 임대인의 요구수익률의 변화에 따라 자산가치(매매가격)의 평가도 달라지게 됩니다. 우리나라는 경제 고성장기 이후 금리가 천천히 우하향하며 시장의 요구수익률도 계속 떨어져왔습니다. 이렇게 낮아진 요구수익률로 인해 자산가치는 상대적으로 높아졌습니다.

✅ 전세월세 전환율 ( 대통령령 2% + 기준금리) 이 과거에 비해 낮아졌음 à 낮아진 임대인의 요구수익률 à 자산가치 상승(전세,매매가 상승)

2-3 : 금리로 시장을 예측하기 어려운 이유

공간시장과 금융시장, 이 두 개의 시장에는 각각 가장 중요한 것이 있습니다. 공간시장이란 이해하기 어려운 표현이기는 하나 쉽게 이야기하면 한 도시 안의 공간이라는 시장의 환경입니다. 그리고 금융시장이란 자산시장에 영향을 미치는 모든 금융환경이라고 생각하면 됩니다. 공간시장에서 가장 중요한 것은 수요와 공급 환경이 만들어내는 수익입니다. 한편 금융시장에서 가장 중요한 것은 금리에 따라 움직이는 비용입니다. 이 두 개의 시장, 공간시장과 금융시장이 수익과 비용을 통해 매매가격을 움직이게 합니다

대부분의 경우 금리는 천천히 움직이지만 단기간에 금리의 변동성이 커지면 여기에 수익율을 맞추기 위해 매매가격에 변동성이 생깁니다. 특히 저금리 상황에서는 변동성이 더욱 커집니다. 금리가 1%에서 2%가 되면 100%가 오른 것이며, 2%에서 3%로 올리면 50% 상승한 것이고, 3%에서 4%로 올리면 33.3%가 오른 것입니다. 반대로 고금리 상황에서 저금리로 가는 경우 5%에서 4%로 금리가 낮아지면 20%가 하락한 것이고, 4%에서 3%로 낮아지면 33.3%가 내려간 것이며, 1%에서 0.5%로 내리면 100% 내린 것입니다.

✅ 주택가격은 공간시장 +금융시장에 영향을 받기에 두가지 모두 고려해야함. 저금리 상황에서 금리변동성이 커짐.

[3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까]

3-3 : 수요가 많은 지역 어떻게 찾아낼까

어떤 지역에 재고주택의 거래량이 많다는 것은 중요한 의미를 가지고 있습니다. 재고주택의 수량이 얼마나 되는지도 중요합니다. 재고주택의 수량은 수요와 공급에 의해서 만들어진 결과물이기 때문입니다.

대전광역시와 광주광역시의 예를 들어볼까요. 광역시 가운데 이 두 곳이 비슷한 인구를 가지고 있습니다. 하지만 광주광역시에 조금 더 많은 수요가 있습니다. 이를 어떻게 알 수 있을까요? 바로 재고주택의 수량과 거래량을 통해서 확인할 수 있습니다.

광주광역시는 전라남도 권역의 핵심 도시입니다. 주위의 작은 도시들로부터 수요를 끌어오고 인구수와 가구수 대비 거래량이 상대적으로 많으며 재고주택 또한 많은 곳입니다. 한편 대전은 세종과 서로 수요를 주고받는 관계

광주의 거래량이 더 많은 것은 전라남도 지역의 거래량이 타 도시의 거래량에 비해 현저히 낮은 데 기인합니다. 즉 전남의 다른 지역보다 전남지역의 중심인 광주광역시로 거래가 집중된다는 의미입니다.

[4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유]

4-1 : 수도권과 지방의 가장 큰차이

서울·수도권이라는 공간에서는 공급물량이 차오르는 동안은 한 해 두 해 공급량이 늘어나고 줄어드는 것이 큰 의미가 없습니다. 반면 지방이라는 공간에서는 3년 누적 공급량에 의해서 변곡점이 생기는 경우가 많습니다. 이런 이유로 서울·수도권은 긴 상승과 긴 하락이 반복하며 지방의 광역시와 소도시들은 짧은 사이클로 상승과 하락이 반복됩니다.

(중략)

결론적으로 공간의 크기 차이는 수요 측면에서는 공급의 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이이며, 수익률의 측면에서는 공급이 채워지는 시간의 차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이입니다. 이로 인해 수도권과 지방은 크게 다르며, 공급의 해석도 달라져야 하고 상승과 하락의 시점도 서로 다른 것입니다.

서울·수도권이라는 공간에서는 공급물량이 차오르는 동안은 한 해 두 해 공급량이 늘어나고 줄어드는 것이 큰 의미가 없습니다. 반면 지방이라는 공간에서는 3년 누적 공급량에 의해서 변곡점이 생기는 경우가 많습니다. 이런 이유로 서울·수도권은 긴 상승과 긴 하락이 반복하며 지방의 광역시와 소도시들은 짧은 사이클로 상승과 하락이 반복됩니다.

4-2 : 서울 수도권시장을 해석하는법

전세가율이 떨어진다는 것은 매매가격과 전세가격의 갭이 점차 벌어진다는 뜻입니다. 이로 인해 투자자들의 참여는 줄어들고, 또한 오랜 상승장에서는 실수요자들이 실거주 목적으로 주택을 매수했을 가능성이 높습니다. 이러한 흐름으로 움직이는 서울·수도권에서는 공급이 누적되면서 오랜 시간에 걸쳐 하락환경을 만들어갑니다. 그 환경에 의해 실제로 가격이 하락하고, 하락으로 인해 공급이 줄어들고, 이는 다시 긴 상승환경을 만들어가는 형태로 반복하는 것입니다.

(중략)

이처럼 가격하락이 만든 침체시장은 분양시장을 얼어붙게 하면서 공급이 줄어들게 됩니다. 이렇게 줄어든 공급량으로 인해 빠르게 높아진 전세가율은 투자수요와 주거수요를 함께 증가시킵니다. 결국 2008년의 하락으로 시작된 공급 부족분을 계속해서 채워 나갔던 것이 지금까지의 시장입니다. 이렇게 공급량이 채워지면 전세가율이 떨어지고 시장이 다시 안정으로 가는 긴 사이클이 만들어지는 것이 서울·수도권입니다.

✅ 기격하락 à 공급량 감소 à 상승환경조성

4-3. 지방은 3년 누적공급량이 가장 중요하다

3년 누적 공급량과 매매가격 사이에 상관관계가 높은 곳의 조건은 타 도시와 단절된 도시 구조입니다. 해당 도시 내에서 수요와 공급이 움직이기 때문에 통계와 예측이 가장 잘 맞습니다. 반면 인접한 도시가 많고 잘 연결된 교통망이 있다면, 3년 누적 공급량과 매매가격과의 상관관계가 상대적으로 낮게 나옵니다.

[5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다]

5-3 : 성장하는도시와 소멸ㅀ하는 도시의 명

이처럼 자가 보유율이 얼마인가로도 성장하는 도시와 소멸하는 도시를 알 수 있습니다. 또한 앞에서 이야기했듯이 평균 전세가율과 전월세 전환율, 전세가격 상승률을 통해서도 간접적으로 한 도시의 경쟁력을 알 수 있습니다. 또 같은 도시 내에서도 구나 동에 따라 전세가율과 전세가격 상승률이 다르기도 하며, 같은 동네라도 아파트마다 다르기도 합니다. 관심 있는 곳이 전세가율이 낮고 전세가격 상승률이 높은 경우 성장하는 곳입니다. 반대로 전세가격 상승률이 낮고 자가 보유율이 높으며 전세가율과 전월세 전환율이 높은 곳은 상대적으로 성장이 둔화되고 있는 것입니다.

5-5 : 신축, 아파트에 주목하라

시장환경에 영향을 받아 등락은 있지만 매매가격 상승률이 높은 것을 알 수 있습니다. 시장환경이 좋지 않았던 2022년과 2023년에도 신축 효과로 인한 상승의 힘을 보여주고 있습니다. 또 지방의 대부분 기축 아파트가 전세가율이 높은 데 비해 신축 아파트는 낮은 전세가율을 유지하는데요. 앞으로 매매가격의 성장성이 있음을 잘 보여주고 있습니다. 인구가 감소하는 지방의 예에서 보았듯이 주택시장 전체를 부정적으로 볼 필요는 없습니다. 그 속에서도 지역의 특성에 따라서 성장하는 아파트를 선택하면 되는 것입니다. 성장하는 아파트의 중심은 신축 아파트가 될 가능성이 매우 높을 것으로 판단됩니다. 더불어 위치가 좋은 곳이라면 더욱 좋은 평가를 받을 것입니다.

5-7: 수요감소 걱정할 이유 없다

최근 부동산 하락기에서 인구감소와 수요감소는 큰 화두가 되고 있지만 그렇게 걱정하지 않아도 되는 이유가 있습니다. 수요감소 자체를 부정하는 것은 아니지만, 수요감소는 곧 부동산시장의 지속적인 침체라는 공식으로 단정하는 것은 섣부르다는 생각입니다. 앞서 상주시의 예에서 보았듯이 수요감소는 반드시 공급감소를 동반합니다. 소비자들이 요구하지 않는 상품을 지속해서 만들어낼 수 없듯이 주거용 부동산도 수요가 감소하면 공급도 따라서 감소하게 됩니다. 시장 스스로가 균형을 맞추는 능력을 가지고 있기 때문입니다.

광주광역시의 예에서 보듯이 중심도시는 인구감소로 인한 장기적인 침체가 발생할 가능성이 매우 낮습니다. 주택에 대한 수요를 인구에 국한하여 판단하는 것은 편협한 생각일 수 있습니다. 소득이 늘어나면 여러 주택을 소유할 수도 있기 때문입니다. 물론 작은 도시나 시골과 도심의 차이는 있겠지만, 인구감소가 우리나라 전체 주택시장의 문제라고는 할 수 없는 이유입니다. 그리고 공급하는 측면에서 분석해 보면, 우리나라 주택시장은 아파트라는 대규모의 주거 형태로 공급이 이루어집니다. 사업의 규모가 큰 만큼 리스크도 커지게 되지요. 만약 하나의 단지만 분양에 실패하거나 미분양이 되어도 시행사나 건설사는 큰 손실을 입습니다. 그래서 수요가 감소하는 지역이나 가격이 하락하는 상황이 되면 공급이 급감하게 되는 것이지요. 결국 수요의 감소보다 공급의 감소가 더 많이 일어납니다.

5-8 : 금리는 집값에 얼마나 영향을 미칠까

부동산시장은 금리의 인하와 인상 후에 움직이기에 후행적인 성격이 강하다고 할 수 있습니다. 지금까지 우리 주택시장에서 매매가격은 대체로 전세가격과 함께 움직이는 모습을 보여왔습니다. 오히려 금리보다 전세가격과 조금 더 상관관계가 높은 것을 알 수 있습니다. 이를 종합해 보면, 공급이 만들어놓은 시장의 수익률 환경이 금리의 인하 또는 인상으로 바뀔 때 시장에 영향을 주는 것으로 보입니다. 금리 상승기라면 훼손된 수익률 환경이 공급에 의해서 다시 조성되고, 전세가격의 변동에 의해서 매매가격에 영향을 주는 것입니다. 단기적으로 금리 변동성이 큰 시기에는 금리의 영향을 받고, 시간이 지나면 다시 공급에 영향을 받으며 시장이 바뀌어가는 것입니다. 결국 금리의 영향은 단기적인 변수에 가깝다고 할 수 있습니다. 또 도시의 환경에 따라 수익률과 리스크가 다르듯이 금리의 영향 역시 도시마다 차이가 있습니다. 도시마다 전월세 전환율과 전세가율이 다르기에 금리로 가격의 변동성을 찾는다는 것은 매우 어려운 일입니다. 게다가 금리의 방향 자체를 예측하는 것은 더욱 어려운 일입니다. 금리에서 중요한 부분은 변동폭입니다. 저금리 상황에서는 움직이는 폭이 작더라도 시장에 미치는 영향은 휠씬 크게 작용할 수 있습니다. 금리가 7%에서 10%로 3%가 인상되면 금리변동율은 42.8%입니다. 그런데 저금리 상황에서 금리가 0.5%에서 3.5%까지 인상되면 똑같이 3%가 인상된 것이지만 금리변동율은 700%가 됩니다.

✅ 금리 하나로 매매 전세 판단해서는 안된다. 금리가 만들어 내는 수익률이 상품, 지역마다 다르기 때문에 복잡하고, 금리가 크게 변동된다면 단기적으로 크게 영향을 주는 변수정도로 생각할 수 있다.

[6장 월세시대, 무엇이 달라질까]

6-2 : 월세 오를수 밖에 없는 이유

임대시장에서 월세의 비율이 높을수록 시장이 성숙했다는 의미이거나 매매가격의 성장이 둔화되는 도시라고 판단할 수 있습니다. 월세 거래량과 전세 거래량을 조사해 보면 실제로 전세보다 월세가 많이 거래되는 지역들이 있습니다. 이런 지역들은 대부분 매매가격의 성장이 둔화된 아주 작은 도시이며, 월세를 통한 수익을 보존하기 위해서 월세가 전세보다 많이 거래되는 곳입니다. 우리 주택시장도 차차 월세로 가는 것은 필연적일 수밖에 없습니다. 성장의 둔화로 인해 매매가격의 상승이 점차 둔화된다면 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 어느 시점에서는 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아질 것이며 이러한 월세 상품들이 시장에 남아 주요 임대 형태로 자리를 잡게 되는 것입니다.

[6-4 매매,전세,월세 앞으로 이렇게 바뀐다]

우리 주택시장을 장기적 관점에서 보면 전세는 점점 줄어들어 전세가율이 높아지고 월세가격은 높게 유지될 가능성이 있습니다. 매매가격은 과거보다 변동성이 낮아지고 가격상승도 어느 정도 성숙해 갈 것으로 생각합니다. 단, 이는 주택시장에 공급이 지속되고 재고주택이 계속 늘어난다는 조건 하에서입니다. 인구감소에 따른 수요감소는 전체 수요의 감소로 이어지고, 이는 가격 변동성이 낮아지는 원인이 됩니다. 또한 경쟁력이 없는 주거 지역과 낮은 품질의 주거 형태는 시장에서 점점 수요를 찾지 못하게 될 가능성도 있습니다.

[7장 부동산 정책 얼마나 효과 있을까]

7-2 : 가격에 거품을 일으키는 전세자금대출

매매가격에 큰 영향을 미치는 전세가격은 2008년 전세자금대출 제도가 시작되며 전환점을 맞았습니다. 전세자금대출 시행 이전에는 대부분 자신의 자본으로 전세보증금을 조달하였고 부모님의 도움을 받는 것이 대부분이었습니다. 그런데 전세자금대출이 시행되면서 전세가격 상승에 영향을 주게 됩니다. 전세자금대출이 시행되기 전의 전세수요는 소득에 맞는 주거지역이나 주택을 찾아가는 선택을 했습니다. 주택의 사용가치인 전세가격에 맞게 거주를 했고, 이때는 자기자본의 성격이 강한 전세가격이 매매가격의 하락을 방어하는 역할도 했습니다. 하지만 2008년 이후에는 전세가격에 자기자본에 더해서 전세자금대출이 포함됩니다.

(중략)

전세자금대출은 월세에서 시작하는 임차인도 전세자금대출을 이용하여 전세로 진입하게 만듭니다. 결국 전세자금대출은 전세수요를 늘려 전세가격 상승에 일조하며 미래의 가치가 선반영되는 매매가격을 더욱 상승시킵니다. 앞서 임대차 3법이 수요의 변동성을 높여 전세가격의 변동성을 높일 위험성에 대해 이야기했습니다. 이 같은 임대차 3법에 더해 전세자금대출은 사용가치를 왜곡시켜 매매가격에 거품을 만들 가능성이 있습니다.

[8장 통계를 과신하면 안되는 이유]

마치 가계대출 증가와 유동성의 증가로 인해 주택가격이 상승하는 것으로 보이지만 실상 이런 통계들은 대부분 동행지수일 가능성이 큽니다. 일반적으로 생각해 보면 주택가격이 올라가는 환경이라서 대출을 늘려 집을 구매하는 것이고, 가격이 떨어지는 환경이면 대출을 할 이유가 없는 것입니다. 결국은 상승의 환경이 조성되어 있는 경우와 아닌 경우가 핵심이지 가계대출의 증감은 그에 따른 부수적인 금융환경일 뿐입니다. 즉 가계대출 증감과 유동성 증감이 시장의 주체가 되어 상승과 하락을 끌고 가는 것이 아니라, 전세부족으로 대출을 통해 집을 매수할 수밖에 없는 환경이거나 시장의 환경이 이미 상승으로 들어섰을 때 지속적으로 대출이 증가하는 것과 함께 가격도 상승하는 것입니다

시장을 판단할 때 거래량이 몇 달간 늘고 줄었다는 것을 근거로 가격의 변곡점이 시작되었다고 말할 수 있을까요? 거래량은 최소한 1년 정도는 그 지역의 평균 매매 거래량 이상으로 나올 때 의미가 있습니다. 그리고 매매가격 하락 후에 첫 번째 거래량이 평균 이상 늘어났을 때, 여기에 덧붙여서 신규공급이 부족한 시장환경에서 기존주택을 매수하면서 늘어난 거래량이 변곡점의 의미가 있는 것입니다. 이렇게 늘어난 거래량이 공급량과 함께 움직일 때 가장 큰 의미를 가지게 됩니다.

[9장 어디에 투자해야 할까]

9-2 : 도시의 경쟁력이 약할수록 개별주택에 집중하라

도시들을 비교해 보면 서울의 자가 보유율이 가장 낮고 지방의 작은 도시로 갈수록 자가 보유율이 높습니다. 외국의 주요 도시들을 보아도 대부분 핵심 도시들이 자가 보유율이 낮게 형성되어 있는 것은 그만큼 도시의 경쟁력이 있고 높은 성장성을 보고 투자수요가 들어온 결과라고 할 수 있습니다. 이처럼 인구가 감소하는 도시와 늘어나는 도시가 있고, 도시의 위치와 환경에 따라 경쟁력이 다름을 알 수 있습니다. 만약 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 합니다. 이런 도시에서는 위치나 상품에서 경쟁력이 있는 등 그 도시의 평균 상승률보다 높아질 곳을 선택하여야 합니다. 시간이 지날수록 과거와 같이 모두가 상승하고 모두가 하락하는 시장이 아니라, 지역마다 또 아파트마다 차별화가 되며 상승하는 곳과 그렇지 않은 곳이 구분되어 점차 자리를 잡아갈지도 모릅니다.

9-3 : 점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트

확률적으로 지방의 기축 아파트로 갈수록 수요감소와 상품 경쟁력에서 오는 가격의 등락이 과하거나 시장의 평균 상승률을 따라가지 못할 수 있습니다. 지방에서는 이미 빌라에 대한 수요가 급감해서 신규수요를 찾아볼 수 없듯이 앞으로 지방 도시들에서 기축 아파트에 대한 수요 또한 줄어들 가능성이 높습니다. 점차 힘이 떨어지고 경쟁력이 약화되고 있다고 보아야 할 것입니다. 참고로 우리나라 전체 주택시장의 성장 둔화를 알 수 있는 것은 전세가율이 장기적으로 움직이는 모습입니다. <그림 9-5>는 우리나라의 전체 전세가격 상승률과 전세가율입니다. 전반적인 흐름은 전세가격 상승률이 낮아지고 있고 전세가율은 등락은 하지만 우상향하고 있습니다. 우리나라 전체 주택시장도 점점 성숙해 가는 과정임을 간접적으로 보여주고 있는 것입니다.

9-5 : 강남 불패보다 불편한 강남 월세의 고공행진

사실은 강남 불패보다 더 불편하게 생각해야 될 것이 앞으로 다가올 월세시장입니다. 이제는 전세가 아니라 월세가 기본 임대 형태가 될 것입니다. 강남은 전국에서 가장 낮은 전세가율과 낮은 전월세 전환율이 형성되어 있습니다. 이는 성장성이 반영되어 임대료(전세) 상승률의 일정 비율이 매매가격으로 미리 반영되어 있기 때문입니다. 이 부분은 앞에서도 이미 심도 있게 다룬 내용입니다. 상식적으로 자산 규모가 커지면 가격의 변동성은 낮아지고 성장이 둔화됩니다. 경제 규모가 커지면 경제성장률이 둔화되는 것과 같습니다.

(중략)

지금 우리 주택시장은 점차 성숙해 가는 단계여서 전세에서 월세로 이동하는 과도기로 보고 있습니다. 완전한 월세로 간다는 것은 그만큼 매매가격의 변동성이 낮아졌다는 의미가 되며, 높은 월세환경이 되었다는 의미이기도 합니다.

[10장 지역별 부동산 분석]

✅ 전체 큰 흐름을 보는데 가장 좋은 것은 전세가율의 움직임

✅ 수도권 전세가율 24년 2월기준 60.5로 13년상승기 시점과 비슷한 환경, 전세수급지수는 22년 12월 최저점을 지나 상승으로 돌아서고 있음.

✅ 지방은 수도권에 비해 공급의 영향의 시간이 짧아 짧은 사이클은 만든다 (3년 누적공급량 참고)

✅부산,대구 공급이 정리되면서 좋아질 시장, 대전은 25년까지 공급지속 전세수급지수가 가장빠른반등, 광주 26년 입주물량감소로 25년이후에 좋아질 시장, 울산 공급부족

✅창원은 부산의 영향을 많이 받는 곳으로 공급 뿐만 아니라 부산가격흐름과 같이 분석해야함.

✅25년 변화의 시작점이 될 가능성이 매우 높은 시기. 25년 26년의 공급부족이 이슈가 되고 전세부족 문제가 일어날 것으로 보임. 과거의 시장이 반복될 가능성이 매우 높다.

2. 책을 읽고 깨달은 내용

(새롭게 알게 되었거나, 잘못알고 있었던 것, 이책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 기치관 배울 점 등등)

[전월세전환율에 따른 요구수익률의 변화]

전월세전환율이 낮아지면서 요구수익률이 점점 낮아져왔고 그로인해 자산의 가치가 상승했다는 개념을 잊고 있다가 책을 읽으면서 다시 생각이 났다. 아파트보다 사실 상가쪽에서 이런 비슷한 것들을 많이 들었던 것 같은데 기억이 흐릿하긴 하다. 약간 부동산학? 처럼 느껴지는 대목이긴 했는데, 거시적으로 몇십년의 부동산의 큰 흐름을 이해하는데 있어서 꽤 도움이 되었다.

[월세시대]

성숙한 경제로 접어들면서 월세시대가 올 것이라는 의견이 흥미로웠다. 다른 외국의 도시들처럼 될 수있진 않을까? 라는 생각이 막연히 들긴했었는데, 김준영작가님께서 월세로 진입할거라는 의견이 눈에 띄었다. 전세가 점점 줄어들어 전세가율이 높아지고, 매매변동성이 낮아지면서 월세가격이 높게 유지될 가능성이 높다는 것인데 이렇게 되기까지는 꽤 오랜시간이 걸릴 것으로 보여지고 그런 시장의 흐름을 살펴보면서 투자를 예리하게 이어나가야겠다는 생각도 들었다.

3. 책을 읽고 삶에 적용할 부분

(내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)

[공급과 가격]

3년누적공급량에 따른 가격변화를 책에서 설명해주는데 직접해보는 게 좋겠다는 생각이 들었고, 특히 창원지역 공급 및 매매지수 변화를 살펴볼 때 부산이랑 같이 본 점이 좋았다. 이런것들을 공급파트 적을 때 적용해서 살펴봐야겠다.

[적극적으로 투자한다]

25년 26년이 다가오고 있다. 이제까지 차근차근 쌓아올렸던 시간과 노력을 바탕으로 더 노력하면서 자산을 쌓아올리기 좋은 시기가 다가오고 있다. 2014년의 부동산 시장의 온도와, 18,19년, 21년을 거쳐왔고, 앞마당을 늘려오면서 느낌이라는 것이 생겼다. 진짜 좋은 시기가 다가오고 있는 것 같고 가진 돈으로 씨앗을 잘 뿌리기 위해서 미친듯이 다녀야 될 것 같다.

4. 논의하고 싶은 점

<02 가격거품을 일으키는 전세대출>

만약 전세수요의 소득이 전세가격 상승을 따라가지 못했다면 임대인들은 반전세로 갔을 가능성이 매우 높습니다. 시장의 소득이 전세가격 상승을 따라가지 못했다면 월세시장으로 더 빠르게 변했을 가능성이 있습니다. 또 한편 전세자금대출은 월세에서 시작하는 임 수요를 늘려 전세가격 상승에 일조하며 미래의 가치가 선반영되는 매매가격을 더욱 상승시킵니다. 앞서 임대차 3법이 수요의 변동성을 높여 전세가격의 변동성을 높일 위험성에 대해 이야기했습니다. 이 같은 임대차 3법에 더해 전세자금대출은 사용가치를 왜곡시켜 매매가격에 거품을 만들 가능성이 있습니다. 물론 전세자금대출은 전세주거의 안정에는 도움이 되지만 매매가격 불안을 유발할 가능성이 내재되어 있기에 무엇에 중점을 두고 주택 정책을 펼쳐야 할지 고민해야 할 중요한 사안입니다.

<발제문>

저자는 전세대출의 전세가격의 상승에 일조하며, 미래의 가치를 선반영하는 결과를 낳았을뿐만 아니라 월세시장으로의 전환을 지연시켰다고 보고 있는데요. 이런관점에 대한 생각과, 앞으로의 서울 투자의 수익률, 수익금을 어떻게 바라보고 있는지 의견나눠보고싶습니다.