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[투자노하우] 12월 돈버는 독서모임 - 돈뜨사차
독서멘토, 독서리더
추천도서후기
책 제목(책 제목 + 저자) : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
저자 및 출판사 : 너나위/ 알에이치코리아
읽은 날짜 : 24.10.26-24.11.15
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #잃지않는 투자 #전세레버리지 #돈그릇
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점
1. 저자 및 도서 소개
: 주변에서 흔히 볼 수 있는 40대 초반의 직장인이자 세 식구의 가장. 현재는 149만 구독자 ‘월급쟁이부자들TV’를 진행하는 한편, ‘월부닷컴' 사이트에서 본인만의 투자 인사이트와 노하우를 담은 강의를 만들고 있다.
13년간 삼성화재에서 보험계리사로 근무했던 촉망받던 대기업 직원으로 매일 밤과 주말 내내 야근을 하며 직장에만 충실했는데 존경하던 선배가 권고사직으로 퇴직하는 모습을 보고 큰 충격을 받았다고 한다. 이후 회사는 결코 직원을 책임지지 않는다는 것을 철저히 깨닫고 불안한 미래와 자신의 노후를 위해 무엇을 해야 할지 고민했다.
그러다가 우연히 서점에서 읽게 된 투자서를 통해 부동산 시장에 관심을 갖고 공부를 시작했고, 처음 9개월 동안 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽었다. 자본주의와 돈에 관해 지식이 축적돼 부동산 현장답사를 한 결과 직장인으로 투자를 시작해 3년 만에 30년치 연봉을 벌었다고 한다. 투자를 시작한 지 5년 만에 순자산 100억을 달성했다.
국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 100억 자산가로 거듭났다. 10만 부 판매 돌파를 기념하여 ‘증보판’으로 출시되는 《월급쟁이 부자로 은퇴하라》의 저자 너나위의 이야기다.
2019년 이 책이 출간되었을 당시만 해도 저자는 낮에는 일하고 밤에는 부동산 현장을 찾는 월급쟁이였으나, 투자 3년 만에 30년 치 연봉을 벌고 100억 자산가로 거듭나 이제는 진정한 ‘파이어족’이 되었다!
자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 불로소득으로만 치부해 버린다면, 노인이 되어서도 생계를 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 투자를 왜 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 동시에 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다.
증보판에는, 3년 전과 비교할 수 없을 정도로 달라진 부동산 시세와 세금 및 정책 변화 속에서 쏟아진 독자들의 FAQ에 관한 저자의 답변, 초판본에 공개했던 투자 물건에 대한 업데이트, 윤석열 정권에서 투자자들이 꼭 알아야 할 것들을 새롭게 담았다.
너나위는 증보판 특별 서문에서 묻는다. 모두가 투자자가 된 시대, 당신의 투자는 잘 되고 있느냐고, 너무 늦은 건 아닐까 조급해진 재린이들에겐 등을 토닥이며 말한다. 새로운 기회는 오늘도 탄생하고 있다고.
2. 내용 및 줄거리
: | WHY | 1장_왜 투자를 해야 하는가
01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈 02 월급은 절대 오르지 않는다
03 당신마저 관심 없는 당신의 노후 04 직장생활 N년 차, 당신의 현주소
| DIRECTION | 2장_당신과 돈이 가야 할 방향
01 직장인의 투자 전략 02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법 03 내가 부동산을 택한 이유
| WHAT | 3장_평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과
01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트
02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원 : 분당 21평 아파트
03 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트
04 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트
| CONCEPT | 4장_성공 투자를 위한 필수 지식
01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법 02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자
03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법 04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?
05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리 06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라
| HOW | 5장_누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼
01 확실한 투자 기준 세우기 02 가격이 상승할 지역 선정하기
03 임장 전, 지역조사 하기 04 지역을 눈에 담는 현장조사 05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법
| MIND | 6장_당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝 02 한 번의 성공보다 중요한 것들
03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라 04 갈등에 대처하는 자세
에필로그 한 번뿐인 인생을 주도적으로 이끌고 싶다면
· 독자 FAQ에 대한 답변
· 윤석열 정부의 부동산 공약
· 너나위의 투자 사례 업데이트
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
: 투자자로 살아남아 꿈꾸는 목표를 달성하고 싶다면 몇 번이고 재독해서 내 것으로 만들어야 하는 책.
내가 얻고자 하는 목적에 따라 이 책은 다르게 읽힌다. 특히나 이번엔 투자를 정말 해내고 싶고, 투자에 대한 실질적인 조언들을 얻고 싶어서 너나위가 초보시절 어떤 자세로 투자에 임했고 행동해 나섰는지에 중점을 두고 읽게 되었다. 자본시장법으로 인해 투자코칭이 어려운 요즘. 너나위님께 코칭을 받거나 그 분의 투자 경험담을 생생히 내것으로 체득화 하겠다는 마음으로 읽으니 행동 하나하나가 더 와닿았다.
결국엔 잃지 않는 투자를 위해선 기본에 충실한 “가치대비 저렴한 가격”이라는 본질에 집중해야 하며 특히 요즘 처럼 대출규제, 수도권 공급으로 인해 불안한 시장을 어떻게 준비해야 하고 기회로 가져가야할지를 많이 얻어갈 수 있었다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
: (P= 전자책 기준)
P24. 가진 돈이라곤 통장 속 5천만 원이 전부였던 나는, 이제 순자산 20억 원을 보유하게 되었다.
불과 3년 만에, 그것도 직장에 다니면서 이뤄낸 성과다.
‘이게 가능한 걸까 싶었던 것들’은 지나고 보니, ‘마음먹고 하면 할 수 있는 것들’이었다.
그 과정에서 나는 많이 변했다. 자본주의와 돈에 대한 나의 무지를 깨부쉈고, 물질을 대하는 태도로 표현되는 ‘돈그릇’이라는 것이 사람마다 있다는 것도 알게 되었다.
돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다.
→ 시작점은 같다. 평범한 월급쟁이의 삶. 결과가 달라지는 이유는 내가 마음을 먹었기 때문이다.
돈그릇을 넓히는 사람이 되자. 결국 내가 투자하는 시간의 차이가 나의 돈그릇을 넓혀줄 것이다.
P164. 아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다.
투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.
→ 신축먼저, 투자금 먼저 보지 말자. 가장 기본은 입지 순서로 봐야한다.
P177. 경험상 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기까지는
자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다.
따라서 초보 투자자라면, 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.
→ 나의 실력보다 주변 사람들의 도움으로 성장할 때. 감사하게 주어진 운에 자만하지 말자.
겸손하게 임하되 나도 좋은 영향력을 줄 수 있어야 한다. 용기 있게 행동해나가자.
P184. 투자를 해본 사람은 안다. 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸.
장마철이 시작되는 6월초~한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지 여름 비수기.
대학수능 시험이 있는 11월 초~ 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기!
이유는 계절상의 이유로 이사하기 좋은 봄, 가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고,
야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다.
그래서 그때까지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아있기 쉽다.
나는 지금도 이 두 시기를 적극적으로 활용해 투자하고 있다.
→ 왔다~~ 겨울의 비수기 ♥ 적극적으로 선택 받지 못한 매물을 찾자! (기회다^^)
P194. 앞서 이야기했듯, 부동산의 가치는 입지로 결정 된다. 직장, 교통, 환경, 학군 네 가지 가치 요소가 기준이다.
이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다.
이것이 바로 ‘비교평가’다. 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다.
→ 자꾸 기본 원칙에서 벗어나 생각하지 말자. 향, 동, 층, 사소한 것에 얽매이지 말고 입지기반으로 가치를 볼 줄 아는 사람을 성장하자. 가격보다 집중해야 할 것은 가치이다.
P219. 임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다.
‘이곳에 투자했다면 어느 정도 수익을 얻게 되었을까?’
‘내가 투자했다면 어느 정도의 수익을 얻게 되었을까?’
‘내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나?’등을 짚어가며
차츰 내공을 쌓아갈 수 있다. 이처럼 ‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고
그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.
→ 지금의 실력에 확신을 갖기까지 무수한 검증과 분석이 오고 갔을 것..
실력은 거저 오는게 아니라 내가 직접 판단을 내리는 것을 두려워 말고 행동해야 한다.
결과에 대한 분석과 책임과 복기는 나 스스로가 해야 내 것이 된다.
틀려도 괜찮으니 내 생각, 내 판단을 남기는 습관을 들이자.
P228. 때마침 인근에 신축 아파트가 준공을 마치고 입주를 시작하고 있어서, J아파트 단지에 일시적으로 낮은 가격대의 매물이 나오기 시작했다. 주변 신축 아파트의 입주와 겨울철 비수기, 입주 물량에 대한 우려 등이 겹치면서 매수세가 싸늘하게 얼어붙은 것이다. 팔고 싶은 사람은 많은데 사고 싶어 하는 사람은 없는 상황.
그렇게 매수자 입장에선 더없이 좋은 분위기가 형성 되었다.
동시에 인근 신축 아파트를 선두로 전세 물건이 매우 빠른 속도로 소진되고 있었다.
그렇게 2017년 말로 접어들자, 그 신축 아파트의 전세가는 1억원이나 상승했다. 단 4,5개월 만에 벌어진 일이다.
통상 입주 물량이 생기면 전세가 하락에 대한 공포가 심해지는 경우가 있는데, 이곳처럼 입지가 비교적 우수하면서 동시에 물량은 제한적인 지역이라면 새 아파트의 입주 물량이 빠르게 소진된다.
결국 새 아파트 입주 초기 저렴한 전세 물건이 순식간에 사라지면서, 상대적으로 가격이 저렴한 인근 구축 아파트의 전세 물건도 소진되기 시작했다. 매매가는 떨어지고 전세 매물이 자취를 감추는 타이밍이 된 것이다.
→ 입주장에서 더 좋은 분위기이자 기회라고 생각하는 것이 진정한 투자자의 자세이다.
매수세가 싸늘하게 얼어 붙을 수록 전세 수요는 늘어나고, 이를 지켜보고 기회를 노린다면 좋은 시기에 좋은 조건으로 투자할 수 있다. 그 타이밍 내가 좀 잡아보자! (ACT. 전세트래킹!!)
P236. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가된 투자처를 발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.
→ 투자를 할 때는 반드시 2~3가지 대안을 만들어 협상한다. 휘둘리지 말자. 시장에서는 급한 사람일 수록 손해다.
P241. 매달 월급이 나오는 직장인으로서 안정적인 현금 흐름이나 자금 동원력을 갖춰 역전세가 발생하더라도 일시적으로 돈을 내주며 방어할 수 있다면, 나는 수지구 정도의 입지는 무조건 피할 것이 아니라 도전해 볼 가치가 있다고 생각했다.
결과론적이긴 하지만, 공급 물량의 문제보다 가치 대비 저렴한 가격으로 물건을 매입하는 ‘가치투자의 본질’에 집중한 것이 좋은 결과를 가져왔다. 모든 사람에게 위협적인 상황은 없다.
최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수 만 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다.
“잃지 않는 부동산 투자”를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다.
첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목,
둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화 하는 기술,
셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
→나는 가치 투자의 본질에 집중하는가? 리스크를 감당하면서도 싼 가격에 진입하려면 나의 상황에 대한 명확한 진단이 필요하다. 임보 장표에 나의 재정상황을 꼭 정리하고 넘어가자.
시장이 주저하더라도 기회는 주저하지 않는자에게 온다.
P243. 투자할지 말지 판단하는 과정에서 ‘앞으로 이렇게 저렇게 되면 이곳이 정말 좋아질 거야’와 같은 기대는 애초에 하지 않는다. 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.
→ 호재에 현혹되지 말자. 그래서 현재 가치가 더 좋은가가 우선이다. 호재는 같은 조건에서 추가하는 옵션이다.
P245. ‘준비된 자에게 기회가 온다’ 라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다’ 라는 의미라고. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.
→지금 실력이 아직 부족하고 어렵다고 느껴져도 괜찮다. 포기하지 않고 아는 지역을 넓혀 나간다면 반드시 나의 실력으로 쌓이고 있다는 것이다. 현장에서 답을 찾자. 상황이 어려워지더라도 아예 포기 하지 말자.
P267. 앞서 말했듯, 나는 호재는 물론 정책에 따른 시장 흐름의 변화, 즉 풍선 효과 등을 예측해 물건을 선점하는 식의 투자를 하지 않는다. 이 또한 예측의 영역이다.
내가 평촌 S아파트에 투자한 이유는 일시적 공급으로 인한 ‘눌림목 현상’과 그에 따른 저평가, 거기에 높은 전세가율로 소액 투자가 가능했기 때문이다. 이후 시장에서 상승세가 가팔라지면서 그로 인해 규제와 풍선 효과 등이 생겼을 뿐이다. 나는 이를 예측하지 않았고 사실 정확히 예측하는 것조차 불가능 하다고 생각한다.
→뉴스나 기사에 도배되는 호재, 전망, 예측에 휩쓸리지 말자. 내가 밟은 지역과 눈과 생각으로 확인한 것을 믿자.
마음 흔들리지 말고 원칙에 집중하자. 투자하면 오르겠지?가 아니라 이 정도면 충분히 싸다! 라고 접근하자.
P268. 만약 당신이 투자에 적합한 물건을 여럿 알고 있는데 그중 어디에 투자해야 할지 행복한 고민을 하고 있다면, 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는게 좋다.
가수요 유입의 특징은 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다는 것이다.
→투자할 선택지에 놓인다면 더 좋은 것에 투자 해야 하는 이유! 더 먼저 움직이고, 더 높게 올라간다.
그래서 사람들이 어디로 선택하려 하는지 파악이 중요하다.
P325. 지금까지 이야기한 간단한 기준을 토대로 직접 발로 뛰며 투자를 익혔다.
수도권과 지방 일부, 적어도 내가 한번이라도 갔던 지역이라면 지도만 들여다봐도 그 지역 부동산이 머릿속에 그려질 정도가 되었다. 그렇게 아는 지역을 넓히고 그 안에 있는 아파트들이 가격과 시세를 파악하며 가치 대비 싼 것을 찾아냈다. 투자 적기를 놓치지 않고 좋은 물건에 투자하는 것이 내가 배우고 익힌 투자법의 전부라 할 수 있다.
→ 투자자가 되는 법 : 아는 지역을 넓힌다 > 가격과 시세를 파악한다 >가치대비 싼 것을 찾는다 > 투자 적기에 좋은 물건에 투자한다!
이 사실을 믿고 행동하자. 행복하고 당당한 월급쟁이부자로 은퇴하자 꼬옥!
5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)
P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)
: P296. 발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있을 것으로 생각하는가?
그런 건 없다. 결국 많이 가봐야 한다.
물론 사람에 따라 금방 캐치해내는 사람이 있는가 하면, 그렇지 못한 사람도 있을 것이다.
하지만 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 길인 것만은 분명하다.
→ 저자는 임장에 익숙해지기 위해 낮과 밤 꾸준한 임장을 반복하며 혼잣말로 정리해나가는 습관을 가졌다고 합니다. 평소 임장시 나의 어려움은 무엇이고 이를 어떻게 극복하려고 노력했는지, 어떤 점 을 보완해나가고 싶은지 이야기 나눠봅시다.
6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 아기곰의 재테크 불변의 법칙
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