[열중41기 아~파트! 아파트! 책 읽go 투자자로 살아남조 혜성별] 2주차 강의 후기

매일 한걸음씩 성장중인 혜성별 2주차 강의 후기

2주차 양파링님의 강의를 드디어 완강했다

강의를 듣다 보면 느끼는 점은 항상 비슷한 것 같다.

성공 투자 선배님들은 성공할 수 밖에 없었구나 하는 생각을 다시 해 본다.

정말 월부에서 10년 버티면 10억 못 벌기 쉽지 않다는 말씀들이 이해가 가는 듯 하다.

1호기를 못한 나로써는 매수하는 순간만을 기다리고 매수하고 나면 다 라고 생각했는데

진정한 매수의 끝은 전세 세팅이 끝났을 때라는 것을 양파링님의 강의에서 다시 한번 실감했다.

이번 2주차 강의는 시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법에 대한 강의였다.

겁 먹기 보다는 열중2주차 강의를 듣고 난후 나의 인맥은 양파링님이다라고 마인드 셋팅하기

오늘 강의에서 반드시 기억해야야 할 2가지 1. 적정 전세가를 설정하는 3단계와 

2. 임대 기간 설정시 고려해야 할 3가지에 대해서 강조하셨기에 반드시 복습하고 기억하기

현 대출규제로 인해서 부동산 거래가 쉽지 않고 잔금여력이 없다면 거래하기가 힘들지만

내 투자 물건의 전세 셋팅 프로세스를 잘 알면 방법은 있다.

전세 셋팅 유형에는 3가지가 있다. 

      1. 매매 잔금일 전 전세계약이 디고 매매 잔금일에 맞춰 전세 잔금을 받는 경우 → 가장 베스트

     2. 매매 잔금일 전 전세 계약은 됐지만 임차인의 이사 날짜가 매매 잔금일 이후일 경우

                      (금융상품 활용으로 비용 발생)

     3. 매매 잔금일 전에 임차인을 못 구한 경우 (최악이다.  내돈으로 잔금과 공실 관리비…)

현시장에서는 조건부전세대출 중단으로  주전이나 임대인 낀 물건들이 투자하기에 좋다.

 매매계약후 매도자가 전세입자로 사는 경우는 매매가와 전세가의 차익만 지급하면 되므로 잔금 리스크

헤지가 된다. 전세안고 즉 세낀물건 일 경우 매도인 전세계약 즉  임대인의 지위를 승계하는 것이다.

반드시 만기시점의 공급이나 계약갱신청구권 리스크를 확인해야 한다 

계약갱신청구권 유무에 따라 내 투자금이 오래 많이 묶일 수 있기 때문에 반드시 확인이 필요하다

내 물건 1등으로 전세 물건 만들어 빨리 전세 빼기

 먼저 적정 전세가 설정하는 법 알기

    가격 설정시 : 단지/생활권/공급(단.생.공)

                         단지 → 단지내 하위평형 전세가와 상위평형 전세가로 내물건 경쟁력 확인하기

                         생활권 →같은 생활권내에서 내물건 경쟁력 확인하기

                         공급 → 주변 공급물량을 통한 최종 점검

 지금까지 매임을 가면 주로 부사님께 전세는 얼마에 가능할까요? 하고 

 부사님께만 의지한 단순한 나의 행동에서 단지내, 생활권내, 공급물량까지 체크해야 한다.

 단순히 그냥 이 정도면 전세는 나갈꺼라고 생각한 안일한 생각부터 바꾸기

적정한 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고 매수 후에도 빠르고 안전하게 투자를 

완성할 수 있음을 반드시 기억하기

임대기간 설정시 반드시 체크할 3가지 : 공급, 수요, 포토폴리오(공.수.포)

공급물량의 규모, 시기, 위치를 확인하고 수요를 아는 것과 투자자가 되면 보유주택수가

늘어날 수록 임대 포토폴리오로 재계약시 시기 분산이 필요함을 강조하심

좋은 물건이라도 같은 곳에 여러채 투자하면 임대시 재개약 시기가 같아지면

역전세가 날 경우 리스크 헤지가 어렵고, 최악의 경우는 급매도까지도 가게 된다.

추가로 등기부등본에서 소유자, 가압류 가처분 가등기, 근저당권, 열람일시, 페이지 반드시 확인하기

등기부 등본은 3번 확인하기(가계약금 넣기 전/ 본 계약 할때/잔금일때)

매수가 끝이라고 생각했던 과거의 혜성별에서 열중강의를 듣고 나서

전세 셋팅과 계약시 체크할 사항 등이 많지만  알고 준비한다면 겁 먹을 필요가 없으므로

열중강의 복습하고 내것으로 만들어 1호기 매수할때 당황하지 않고 실천하기

좋은 강의 감사합니다.