열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 3조 [머니클립]



안녕하세요!

머니클립입니다!

오늘은 3주차 오프강의 식빵파파님의 실전 투자로 이어지는 비교 평가 방법 하는 법에 대해서 알려주신다고해서

2강 양파링님 강의를 오프라인으로 듣지 못한 아쉬움을 떨쳐내고 기대가 많이 되는 마음과

6개월 전 24.5월 지투기 오프 때 처음 만나뵙고 오랜만에 오프에서 다시 만나는 기쁜마음으로

너무 좋게 아지트를 찾아가고있는거 같습니다.



비교 평가란? 

시세조사를 하면서 전고점 대비 하락율을 보면서 체크한 것으로 1등을 뽑았는데, 비교평가를 위한 툴이라던지 방법에 대해서는 생각해보지 않고 막연하게 가장 싼것을 찾는다는 생각했는데 오늘 명확하게 기준을 수립 할 수 있을 거 같아요!! 

파파님이 처음에 이야기 해준 부분은 각 시장에 맞는 투자 의사 결정이 중요하다! 

의사 결정을 잘 하기 위해서는 반드시 비교 평가가 가장 우선이 되어야 한다. 

실전 투자를 하기 위해서는 비교 평가 과정을 진행해야 좋은 결과를 만들어 낼 수 있는 것이다 라고 하셨어요!  

“투자로 수익을 올리는 열매는 투자한 시간 동안 몇 차례의 하락폭을 견뎌 낸 자만이 얻을 수 있는 것이다”  

이제 본론으로 들어가서 비교 평가 방법에 대해서 수도권, 지방을 나눠서 정리 해주셨습니다. 

 PART. 1 시장 진단과 비교 평가

정말 제대로 비교 평가를 하려면 비교 평가 하기 전에 지역에 대한 시장 진단이 필요하다. 

어떤 것을 하든지 정확한 방향성이 있어야 하기 때문에 진단을 내리고 비교 평가를 하는 것이 맞다! 

그래야 내가 시장에 맞는 정확한 의사 결정을 할 수 있기 때문입니다. 

1)기사를 통해서 시장 분위기 파악 

>상급지 하급지 분위기가 달라지면서 양극화 현상이 벌어지고 있다. 

2)실제 현장에서 사실 확인하기  

매물 개수가 적으면 적을 수록 상승하는 추세로 갈 수 있기 때문에 공급 물량을 확인 해야 한다 

3)시장에 맞는 투자 우선순위 

서울 : 싼데 좋은 것/지방: 제일 좋은 것 

우선순위가 달라지니 시장 분위기를 보는 것이다.!! 

[싸다 / 비싸다의 기준] 

싸다: 전 고점 대비 -20% . / 비싸다: -전 고점에 도달  

[느낀점]

상대적 저평가 시장에서는 그 가치가 싸지 않다고 한다면 투자를 하면 안된다.

오히려 아직 저 평가 되어있는 곳으로 지역을 넓게 보고 찾아야 한다 

절대적 저평가(-20%가격 하락) 인 경우 가장 좋은 것(연식, 위치, 교통 )을 하면 된다 

어떤 단지가 정답은 없다, 투자 시장 분위기에 따라서 판단하고 비교 평가를 진행하고 투자를 진행하기. 

[적용점] 

현재 시장 분위기를 파악하고 그 시장에 맞게 비교 단지 리스트 업을 하고 

 싸게 구매할 수 있는 단지들의 투자 우선순위를 결정하기 

 PART. 2 실전 투자로 이어지는 비교평가 

오늘 강의의 메인 파트로 비중이 제일크고 단지 사례도 많이 나온다!! 

서울  수도권, 지방 2가지로 나눠서 비교 평가 법을 알려주신다고 한다!  

식빵 파파님은 어떻게 비교 평가를 하고 있는 거지? 그 방법을 배울 수 있었다.  

[수도권] 

1.생활권 고정 

서울 25개 구 중 선택된 구 안에서 생활권을 나누고 생활권 별로 5개 단지를 비교 평가 해본다. 

비교 평가 단지 선정 방법 

1)전고점 대비 -20% 되는 단지를 가지고 온다(-15%까지 가지고 온다) 

비교 평가 요소 

-교통(강남 접근성), 학군, 환경 3가지를 복합적으로 보고 판단하자

- 아파트 가치 결정 요소 :매매,전세. 전세가율, 투자금, 교통, 학군,환경 

[적용점]

현 시점에 금액 차이가 나는 부분은 전고점에서 얼마나 벌어졌는지 체크하고 

금액에 대해서 정확하게 확인 해보면서 비교 평가에 대해서 알아가기. 

유의미한 전고점  2가지 

1)2~3개씩 여러 번 찍혀 있을 것 

2)전고점에 가기까지 계단식으로 차곡 차곡 올라가는 곳 

위 2가지 중 1가지만 해당되면 어떻게 될까? 비슷한 가치에 있는 단지들의 전고점을 보면 된다.

 (주변 단지와 비슷한 시세를 갖추고 있는지 파악) 

대형 평형의 단지들이 주차도 그렇고 단지 관리도 잘 되어있다.  

가격이 싸고 , 비슷한 가격, 비슷한 위치에서 환경을 공유하고 있다면 호재가 반영된 단지에 투자를 진행한다. 

2.가격 고정

생활권 안에서 가격을 정하고 그 가격에 따라서 비교를 평가하기 

가격이 같다면 생활권, 평형 상관 없이 가격만 맞다면 가지고 온다. 

신축, 입지 안 좋은 곳 VS 구축, 입지 좋은 곳 가장 많이 문의 하고 궁금 해하는 질문!! 

두구두구 어디가 우선이 될까? 

비교 평가를 해보면 그 답이 나온다, 연식 이외 모든 부분이 구축이 좋다고 한다면 

나 라면 어디를 선택할까? 고민 해보고 결정하자! 

평형이 다른데 가격이 같다면 어떻게 해야 할까? 

A 24평 / 역세권 

B 32평 / 비 역세권

학군,환경,교통으로 판단을 하고 진행 해야 한다!! 

평형을 이길 수 있는 입지적인 가치가 있는 곳이라면 가격에 반영이 되어있을 것이다 

그리고 투자는 내 입장에서 하는 것이 아닌 들어오시는 분의 생각을 읽고 투자를 해야 한다.

3.투자 의사 결정  

 비교 평가 후 매물 임장을 진행하고 의사 결정을 하는 방법 

단지 내 1등, 지역 내 1등을 뽑고 의사 결정을 진행하면 된다 

1)단지 내 1등 

가격이 싼가? 조건, 상태가 좋은가? 

만기 시점에 공급 물량을 확인하고 

현재 시세보다 높게 있는 부분 만큼 차액 분이 충분하게 돌려줄 수 있는 부분인 것인 지 체크  

월세로 투자 금이 높게 들어갈 수 있을 경우 계약 만료 시점(현재 시점 대비 1년 이내), 계약 갱신 청구권 등 사용 여부를 판단해서 투자 가능 여부 체크 

[느낀점] 

꾸준하게 체크 하고 비교하는 부분들이 필요하다 

앞마당이 생길 때 마다 체크 하고 비교하고 시세 트레킹 하는 것이 나에게 투자할 기준을 수립해주는 거 같다 

[적용점] 

시세 트레킹 월 1회 ( 가격 별, 생활권 별 1등 뽑기)   

매매, 전세(실거래가),투자금 항목으로 정리 

[지방 도시에서 비교 평가를 통한 가치 판단]  

서울: 땅의 가치를 높게 평가!! 구축이라도 강남 접근성이 좋은 곳이 가격이 높다 

지방: 땅의 가치가 낮다. 외곽에 빈땅이 많다. 그래서 상품성(새아파트, 커뮤니티)을 우선해서 봐야 한다.

지방 (수도권에서 진행하는 부분과 차이는 없다) 

1)생활권 고정 

단지 선정 방법은 서울과 약간 다르다 

상품성(연식)/ 전고점 대비 -20%(러프하게 -15%까지) 하락한 곳이 교집합이 되는 단지를 선택하기! 

전 고점이 연식이 얼마 안 되서 나오지 않을 경우 주변 단지 시세로 판단하기 

대구는 대구 브랜드인 화성, 우방 이라는 브랜드를 선호한다. 

신축 안에서도 좋아하는 요소(브랜드 ,조경, 동간 간격, 연식, 세대수, 커뮤니티) 체크 

초등학교 접근성도 체크 하기 

2)가격 고정 

수도권은 상중하로 해서 러프하게 했다면 

촘촘하게 3,4,5,6억대로 가격 고정해서 진행.

신축 59 VS 준 신축 84 

어디가 우선으로 선택 해야 할까? 

지방은 신축이다, 30평대를 선택 해야 한다는 이야기가 있다. 

이럴 경우 어떻게 해야 할까? 

위와 같은 경우 거의 비슷한 상황으로 볼 수 있으나, 상품성 및 세부 요소로 체크 해서 판단

[느낀점] 

지방은 서울과 다르게 교통 보다는 연식, 환경, 브랜드, 상품성이 더 중요한 가치를 두고 있다. 

그렇기 때문에 싼 가격에 구매 할 수 있는 부분으로 체크 하는 것이 필요할 거 같다 

[적용점] 

주 단위로 반복하면서 단지 비교를 하면서 평가를 해보자.

 3.투자 의사 결정  

매물 임장을 진행하고 나서 먼저, 매매, 전세가 투자금을 체크 하고 

두 번째로 매물 상태(향, 층수,동,시에,중문 등), 거래 형태(주인 거주,전 세입자 거주,월세 거주)를 파악하고 

실제 투자 금액을 체크 하고 매물을 선택 하기  

가치-가격 순서를 보고 모두 1등인 단지는 저 가치가 아니라고 판단하고 버리지 말고

주변 단지랑 비교해보고 싼지 판단하기 

[느낀점]

비교평가를 해보면서 하락장에서도 나를 버티게 해줄 수 있는 버팀목이 될 거 같다 

[적용점]

투자 금액에 맞춰서 서울 수도권 , 지방에서 가치 투자를 위해서 비교 평가를  매주 1개씩 해보기

4. 부동산 투자자로 성공하는 방법 기준* 시간 

1)기준: 투자를 할 때 내가 정한 투자 기준!! (저환수원리) 

>싸게 사서 비싸게 판다. / 내가 좋아 하는게 아닌 싼 것을 투자한다 

시장의 상황이 변함에 따라 마음이 조급해지고 그렇게 되지 않기 위해서는 명확한 기준이 필요하다 

시장 상황에  흔들리지 않기 위해서는 

가치평가, 비교평가를 통해서 나의 기준을 명확하게 하는 것이 무엇보다 중요하다

2)시간: 투여 시간

 >아는 단지, 아는 지역을 만드는 최소한의 시간이 필요하다.  

시간이 쌓일 때 까지 좌절하지 말고 꾸준하게 해보자 

오늘 하루 파파님이 이야기 해준 부분이 기본 중에 기본인 것을 알고 있었지만 

손품을 통해서 시세 트레킹만 하고 비교 평가는 해보지는 않았던 거 같다

그래서 생활권 별, 단지 별 1등 단지를 뽑고 그것에 맞춰서 내가 할 수 있는 부분들을 

꾸준하게 진행하면서 저 가치된 부분을 찾고 저환수원리에 맞춰서 투자 의사 결정을 하려고 합니다! 

그리고 실전 사례들을 통해서 전달 해주시다 보니, 몰입감이 너무 크게 온 강의였고, 

역시 파파님이라는 생각이 들었어요! 

오늘 생일임에도 이렇게 와서 의미 있는 강의를 듣고 돌아가면서 생각해보면 

하루가 너무 의미 있고, 지금 까지 내가 해온 부분들에 대해서 돌아보게 되는 시간이었습니다. 

감사합니다.