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열반중급반 3강 오프라인 강의 후기
-식빵파파님의 실전투자로 이어지는 제.대.로. 된 비교평가 하는 법
비교평가란?
가치 대비 가격이 싼 것을 찾는 것
강의를 듣기 전
비교평가의 의미는 충분히 알고 있지만, 실제로 임장을 하고 임보를 쓰며 항상 궁금했던 점이 있었습니다~
좋고 덜 좋은 건 알겠는데….대체 좋은데 싼 것, 싼 것 중에 좋은 것이 무엇일까?
내가 투자할 수 있는 단지를 뽑더라도 서로 다른 장단점이 있다면…무엇을 골라야할까?
식빵파파님께서 어떻게 이러한 저의 궁금증을 정확히 파악하셨는지…😮😮😮 정말 1~10까지를 모두 알려주셨습니다!!!
1.비교평가를 하기 전 해야 할 일: 시장 진단
한 지역의 또는 내 앞마당 내에서의 단편적 시선으로 바라 보는 것이 아닌 전체 시장의 흐름을 먼저 파악하고, 지금 현재 내 앞마당은 어떠한가, 전체시장에서 비교적 싼가?비싼가? 를 바라 볼 수 있는 눈을 기를 수 있었습니다~ 그리고 내가 앞으로 어떠한 방향성(상대적or절대적)을 가지고 단지를 바라보고 비교 평가에 임해야겠구나!라고 생각할 수 있었습니다!
#내가 앞으로 적용해볼 것: 비교 평가하기 전, 전체 시장 분위기 파악-> KB시세-> 전/매임을 통해 현 상황이 실제로 어떠한가?→ 상대적 저평가vs절대적 저평가 인지 파악하기-> 어디를 먼저 보는 게 맞을까? 생각하기
2. 생활권 고정 비교평가
평촌을 예시 들어 생활권 내 비교평가를 알려주셨는데 분임을 통해 봤던 곳이라 그런지 좀 더 쉽고 흥미롭게 다가왔습니다!!
아파트가 너무 많은데…..라벨을 때고 나면 단지가..다 똑같이 생겼는데….대체 어떻게 봐야하지? 평형이 너무 다양한데.. 대체 어떻게 비교해야하지? 라고 생각 했던 부분을 정확하게 하나하나 집어 주셔 기뻤습니다~!
먼저, 생활권 고정 비교평가를 해볼 것! 하나의 생활권에서 비교평가 할 것! 단지개수는 실력에 맞게, 단지가 너무 많다면 세분화할 것
#내가 앞으로 적용해볼 것: 하나의 생활권 내 단지 선정(-20%~-15%, 만약 너무 많아서^^..하기 싫어진다면 내가 정한 우선순위대로 좋은 거부터 해보자!기분좋게~) -> 아파트 기초정보를 입력해보고+아파트 가치 결정요소를 적어보기(교통/환경/학군) -> 비슷한 것이 있다면 빼고, 차이점에서 비교-> 모호하다면 ‘나라면 어떤 선택을 할까?’(감정이입해보기) 생각해보기→ 가치 등수 매기기 → 유의미한 전고점을 붙여보기,호재 확인
3. 가격 고정 비교평가
서울,수도권 특히 4급지 이상으론 봐야 할 단지 수가 정~~말~~ 많은데.. 금액이 정~~말~다양한데...금액을 대체 어떻게 나눠서 비교해야할까? 어디까지 나누는게 맞을까란 생각을 실제로 했었고, 파파님께서 명쾌하게 서울,수도권과 지방에 따라 상/중/하 또는 금액대 별로 나눠봐라고 해결 방안을 주셔 너무나도 !!! 감사했습니다~~
#내가 앞으로 적용해 볼 것: 가격 범위 고정(지역별 툴만들기)-> 내 투자금 안에 모든 단지 찾기->생활권 비교평가처럼 똑같이 가치 평가 틀을 가지고 비교 분석-> 헷갈린다면 ‘나라면 어떤 곳이 좋을까’를 생각해보기 → 등수를 꼭 매길 것
4. 투자 의사 결정
더 깊게 단순히 비교평가에서 끝나는 것이 아닌 매임 후 어떻게 투자 결정할 것 인가에서도 알려주셔 (너무 감동적ㅠㅠ) 비교 분석의 끝을 배울 수 있었습니다!!!!! 가격이 싼지, 조건 상태가 좋은지 등 기준을 명.확.히 해서 1등 뽑기를 할 것, 꼭 수리비용도 생각할 것!
#내가 앞으로 적용해 볼 것: 매임 후 단지를 금액 순으로 순위를 매겨보기-> 수리비를 포함한 순위를 다시 재검토 -> 기준에 부합한지 하나하나 따져보고 맞지 않다면 소거 -> 만약 리스크가 감당이 가능하다면 검토 항목으로 넣기 (공급과 리스크 확인 필수) -> 1등을 뽑았다면 바로 매수하는 것이 아니라 다시, 저환수원리 기준에 맞는지 확인-> 다른 앞마당 비교→‘나의 최선인가?’ 다시 한번 생각하고 실행하기
마지막으로 3강을 통해 배운 점
공식과 정답은 없다. 하지만 명확한 기준은 지킬 것!
헷갈린다면 ‘나라면 어떤 선택을 할까’ 항상 거주민의 입장이 되어볼 것!
최종적으로 그럼에도 불구하고 기준에 맞지 않다면 투자를 보류할 것!
감정에 매수하지 말 것!
아는 것을 만들어 가는 시간이 필요하다는 걸 항상 생각하고 조급해지지 말 것!
이번 3강은 앞으로 내가 의사결정 하기 전 꼭 잊지 말아야 할 중요한 강의였습니다! 소중한 우선순위가 있음에도 불구하고 7~8시간 동안의 긴 강의를 열정적으로! 모든 것을 쏟아 내주신 식빵파파님 정말 감사합니다🙇♀️ 꼭 적용할 수 있도록 여러 번 숙지하겠습니다~~~또! 반드시 실전에 옮기도록 하겠습니다!!! 투자하고 다시 뵙는 날까지 항상 건강하세요!
❤️❤️❤️긴 시간동안 함께 해주신 열중 조원 경제사노님, 체화님, 느린다람쥐님, 수기님, 어도러블님, 하늬하니님, 동동브라더스님 그리고 건강상으로 참석이 어려우셨던 그래놀라님까지 너무나도 감사합니다~ 11월 절반이상을 달렸는데 남은 시간도 잘 부탁드립니다!! 모두 모두 화이팅입니다!!!!
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